长坡薄雪 | 学兵万科

观点网

2023-01-30 00:03

  • 面对地产行业变局,从各自为战到合兵一处,“学兵”万科先要做的是稳住阵脚。

    编者按:每个时代,每个行业,都会有一条正确的坡道。

    2022年,中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战,出口、消费、房地产在时局变化中不断调整,寻找重启与复苏的道路。

    为了检视过去及展望未来,观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”,全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业,他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里?

    与此同时,我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家,从他们的角度,解读中国经济与各行各业的未来机会。

    观点网 经过一年多排兵布阵,万科的“集团军”模式已基本确立。

    2022年12月2日,万科内部发文,经集团总裁祝九胜提议,张海、朱保全出任公司联席总裁,协助总裁祝九胜负责开发经营业务和经营服务业务的管理。

    这是万科首次设立联席总裁制。

    一年半前的2021年6月,万科业务讨论会上,祝九胜曾提议,行业阵痛期需要全面加强统筹作战,发挥集团军优势。地产板块成立开发经营中心,重新划分七大区域,包括北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北,上海区域区首张海担任开发经营中心负责人。

    3个月后,开发经营中心升级为开发经营本部,全面统筹管理七大区域;与此同时,万物云董事长朱保全开始密集走访调研物业之外的经营服务业务,统筹相关工作。

    从这时开始,万科内部已确认由张海、朱保全协助祝九胜统管两条业务线,张海负责开发经营业务,朱保全负责经营服务业务。这期间,刘肖、王海武等一众高管也被调任到新的岗位。

    万科20年前所创立的职业经理人制度,历来被视为国内企业管治范本之一,关键便在于分权与集权之间的平衡。

    如今面对地产行业变局,从各自为战到合兵一处,“学兵”万科先要做的是稳住阵脚。

    止跌企稳

    2022年3月31日举行的2021年业绩会,面对上市31年以来第三次净利润下滑,万科董事会主席郁亮向52万名股东郑重致歉,并立下“止跌企稳,稳中提升”的军令状。

    2022年前三季度,万科累计实现营业收入3376.7亿元,同比增长24.4%;实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元,同比增长2.2%。

    其中,房地产开发业务结算面积为2261.5万平方米,贡献营业收入2958亿元,分别同比分别增长21.7%和24.8%。

    房开业务贡献总营收的87.6%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    2022年前三季度,万科新增27个开发项目,总规划计容建筑面积约485.9万平方米。而2021年同期,万科新增132个开发项目,总建筑面积约2241万平方米。

    据观点指数数据,万科1-11月权益拿地均价1.15万元/平方米,聚焦一二线城市核心地段。

    也是年初那场业绩会,张海表示开发经营本部的要求是,“止跌、企稳、回升,以前确实会出现都想往自己区域多投的情况,从去年开始这样的方法就不做了,投资更加集中地向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜。”

    截至2022年上半年末,万科土地储备达到4705万平方米,同比减少20.8%,尚可满足两三年的销售需求,一线城市、强二线城市和其他城市占比分别为21%、42%和37%。

    截至9月底,万科在建项目总计容建筑面积约9305.2万平方米,权益计容建筑面积约5842.8万平方米;规划中项目总计容建筑面积约3685.5万平方米,权益计容建筑面积约2335万平方米。

    此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,计容建筑面积约494.4万平方米。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    对于“止跌企稳,稳中提升”的目标,2022年中报会上,郁亮认为,上半年从结果来看,还马马虎虎。源于万科这位重新布阵的学兵,“肌肉有没有长起来”。

    2022年前三季度,万科经营活动产生的现金流量净额由正转负,为-41.76亿元,同比减少442.36%。

    值得注意的是,在此之前万科经营性现金流净额保持连续13年为正。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    2018至2021年,万科综合毛利率分别为37.48%、36.25%、29.3%、21.8%,地产及相关业务毛利率为29.7%、27.2%、22.6%,、21.6%。

    2022年前三季度,万科开发业务结算的毛利率降至20.7%,同比减少3.2个百分点。扣除税金及附加后,毛利率16.5%。

    2021年上半年,万科的ROE为4.98%,创下自2008年以来中期ROE最低值。到2022年上半年,万科ROE为5.06%,同比提升0.27pct,但依然处于历史低位。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    行业毛利率普遍下滑的背景下,万科亦难独善其身,抓销售盯回款是如今更切实的做法。

    市场消息称,2022年10月底万科召开了一次内部会议,郁亮、张海及各区首均有参加,郁亮亲自督战,对年底销售冲刺进行部署,包括在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度。

    内部管控逐步抓紧,外部环境也悄然回暖。

    2022年12月16日,万科临时股东大会通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》、《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》。

    股东大会现场,郁亮再次向行业传递信心:“这几个月下来,微光正在变成曙光。市场的恢复是一个缓慢而温和的过程,只不过比预期的更加温和。”

    重整军纪

    等来融资端的暖风前,万科也经历一些雷声。

    2022年9月份,张海在万科开发经营本部签发了一份人事任免决定。

    文件显示,免去张建新天津公司首席合伙人、总经理职务,不再担任北京区域BG经营管理团队(EMT)成员,调入北京区域BG本部工作,职级由GP(核心合伙人)下调一级至SP(骨干合伙人)。

    这是执掌开发经营本部以来,张海首次动用重要人事调整的权力。

    回溯到2018年底,万科北方区域当时判断环京地区市场已探底,以32.34亿元收购了华夏幸福环京10个资产包,但抄底抄在了半山腰。为此,万科不得不计提25亿元的减值准备。

    2021年报业绩会,郁亮对此反思称,投资失误的根本原因在于过去一直采用充分授权、分布式的投资管理模式,这在地产行业黄金时代非常有竞争力,能够贴近市场、快速反应、抓住机会。如今随着行业竞争激烈,大型复杂项目越来越多,该管理方式受到一些挑战。

    郁亮所说的正是万科曾引以为傲的事业合伙人制度。

    在七八年前,参加万科媒体见面会的人常常会观察到,万科员工甚至可以在晚宴游戏环节调侃郁亮,那是一个快活的、已经过去的时代。

    截至2021年上半年,万科北方区域销售额231.70亿元,同比增长42.58%,但利润从2020年同期的20.35亿元下降到17.36亿元;按权益净利润来算,北方区域净利率下滑至4.14%,其他大区则在7.99%至9.2%。

    重新分区后,北京区域分管北京市、河北省、山东省、山西省、天津市等市场,也是万科新七大区域中唯一一个亏损区域,2021全年销售额有920.2亿元,但权益净利润为-3.8亿元。

    到了2022年上半年,北京区域销售额大幅减少到260.4,但权益净利润回升至9.19亿元,实现扭亏为盈。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    数据来源:企业公告、观点指数整理

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    2022年北京第二批集中供地,阔别北京土拍三年的万科罕见报名,但最终并未拿地。

    截至2022年上半年末,万科在北京已完工开发项目共12个,储备项目仅剩一个北京哈洛小镇,预计2023年11月开工,2025年竣工。

    华夏幸福资产包减值事件,不仅对万科北京区域影响至今,同时也可以视为万科收拢兵权的“导火索”。

    2019-2021年,万科期末存货跌价准备余额分别为29.9亿元、41.85亿元和61.8亿元。截至2022年上半年末,万科存货账面余额为1.03万亿元,较上年末减少533.25亿元。其中,存货跌价准备为54.45亿元,计提比例为0.53%。

    2021年因新增计提存货跌价准备31.2亿元,万科全年资产减值损失为35.13亿元。2022年1-9月,万科尚未录得资产减值损失,需要在年报披露后继续观察。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    但计提减值或许是当下行业通病,很难因为组织架构的调整就药到病除。

    国泰君安报告指出,早期高价拿地以及地产行业基本面持续下行,预计2022年存货减值准备计提规模继续增长。

    其中一线城市计提的主要是非核心区域和商住项目,部分二线城市在过去经历高地价,后期利润空间受挤压,部分三四线城市则是需求下行,同样带来项目去化和售价压力。

    除了避免投资错误和控制存货减值,万科对区域公司的约束还包括财务纪律,毕竟只有军纪严明的集团军,才不会在调整周期自乱阵脚。

    早在2021年年中,张建新顶头上司、原北方区域首席合伙人刘肖被调回总部,接替王海武担任集团执行副总裁和首席运营官。2021年11月,刘肖遭万科内控处罚,包括且不限于通报批评并“降级2级”,扣减奖金1000万元,下属张建新扣减奖金250万元,降1级。

    根据报道,刘肖受罚大致是因为万科在内部调查中发现,原北方区域沈阳公司存在违规违纪,北京公司及原唐山事业部在财经纪律自查自纠中,亦发现多起违规问题。

    “金杯共汝饮,白刃不相饶”,从张建新此番被再次追责,也能看出万科对区域与合伙人的管制愈发严格。

    商业调整

    刘肖调回总部,至于王海武则在2021年7月份主动请缨,空降印力集团总裁。

    自2016年8月128.7亿元收购96.55%股权,印力成为万科专门的商业运营平台已经六年。但收购完成后,万科各区域仍拥有自己的商业公司,旗下商业项目交由这些商业公司开发,和印力团队的融合度还不高。

    截至2022年6月30日,万科商业业务累计开业总建面达1194.8万平方米,规划中和在建商业建面为441.1万平方米;已开业项目整体出租率91.3%,其中开业1年以上商业项目出租率91.6%;运营管理的商业项目(含非并表项目)产生租金收入30.5亿元,同比增长0.3%。

    和同一时期华润置地、龙湖、新城等对比,万科商业体量最高,租金和整体出租率却最低。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    万科2022年中报显示,上半年集团商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元,同比增长10.4%。其中,印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元,同比增长12.2%。

    2022年初,与万科集团类似,印力也进行了系列组织架构调整。

    其一,印力总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心基础上,增设多个职能部门,包括招商中心、“印象汇”事业部、产品中心、数字化业务变革办公室。

    第二,取消了南昌、西安两大城市公司,全国十大城市公司缩减为八个。

    第三,在总部成立深圳国资国企合作平台,负责探索与其他企业、国资平台、地方机构等成立合资公司,开拓城市商业新领域。

    其中,与特发、益田共同成立招商运营合资公司,统筹小梅沙片区城更单元的招商运营;与万科、深圳国有免税集团三方成立口岸商管平台;与万科物业、深国际集团三方成立的合资公司,对深国际下辖的新建物业进行商管、产办、物业等管理。

    总体而言,在王海武空降后,印力商业开始更加重视自身“印象”系产品IP,管理上更强调精细化,并通过母公司渠道,深化与万科各子公司及其他企业的合作。

    上述工作落实后,2022年10月份,万科将49个商业项目调整由印力集团管理,总商业体量约200万平方米。项目搭接完成后,印力集团管理面积会增加至约1200万平方米。

    有万科内部人士表示:“万科要做大做强某项业务时,通常会采取人才先行策略。将经过业绩检验的猛将王海武放到印力,意图非常明显,要让商业业务实现突破性发展,同时起到带头作用,带动其他经营性业务破局。”

    这在万科多年的调兵遣将中可以找到不少案例。

    比如2011年,朱保全从开发业务转战物业,用十年时间将传统物业升级为空间科技服务商。2022年万物云成功上市,朱保全亦晋身万科联席总裁,麾下多了泊寓、商业、冰雪、酒店、食品、万纬等经营服务业务。

    万物云先发

    统筹兼顾这些经营服务业务的同时,朱保全仍然保留了万物云的前线大权。

    就在“升职”当天下午,朱保全发了一条朋友圈:“Without the sustainable growth of Onewo(万物云), today's unpaid sponsor title means nothing.”(如果没有万物云的持续增长,今天的义务赞助人头衔毫无意义)。

    2022年上半年,万物云实现营业收入142亿元,同比增长38.2%;归母净利润8.7亿元,同比增长16.6%。

    光大证券对15家重点物管企业统计,2022年上半年行业平均归母净利润同比增速为10.2%。万物云归母净利润有较高的成长性。

    但从利润率来看,2019-2021年港股上市物业服务企业毛利率均值约为28.27%,同期万物云毛利率均值为17.74%,约是均值水平的6成。

    自2019年至2022年上半年,万物云毛利率分别为17.72%、18.54%、16.96%及14.9%。其中,2022年上半年主要因为过往收并购带来无形资产摊销影响,剔除该影响的毛利率为16.9%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    万物云管理合伙人及首席科学家丁险峰也曾表示,万科物业本身毛利率是不低的,但由于近几年并购了一些低端物业项目,所以拉低了整体水平。随着无人化等技术开展,预计接下来两年毛利率会有提升。

    拆分板块来看,科技业务的确有带动万物云毛利率上涨的潜质。

    截至2022年上半年,万物云小区空间居住消费服务板块收入79.95亿元,占比56.1%,增长率35%,毛利率12.7%;商企和城市空间综合服务板块收入50.93亿元,占比35.8%,增长率39.8%,毛利率14.1%;AIoT及BPaaS解决方案服务板块收入11.55亿元,占比8.15,增长率56.2%,毛利率29.3%。

    可以看到,无论是毛利率还是增长率,万物云解决方案板块都高于其他板块。

    丁险峰曾对外表示,在和朱保全交流时发现他有两个显著特征,一是确实想做好数字化转型升级,另一个是有很强的牵引传统行业人员向数字化转进的能力。

    其实这颇有渊源,早在2016年1月,万科集团就推出了信息化、数字化战略“沃土”计划,前期一直由孙嘉负责。

    2019年5月,孙嘉从万科集团执行副总裁、首席财务官、财务负责人调任为南方区域事业集团首席执行官;当年9月份朱保全透露,他接替孙嘉负责“沃土”计划。

    接过数字化钥匙后,朱保全带领万物云在万科一众多元业务中率先走通IPO路径,如今他的带队能力即将在其他经营服务业务上接受新的考验。

    其中,2022年1-9月,万科在租赁住宅业务中实现营收23.1亿元,同比增长11.5%。目前共运营管理约21.5万间,累计开业约16.9万间,出租率为95%。截至9月末,已有4.28万间纳入保障性租赁住宅。

    在万科披露的口径中,长租公寓品牌泊寓计划要在2023年实现成本法下(即扣除折旧摊销后)的会计报表盈利。

    此外,万科物流仓储业务2022年1-9月实现营业收入29.7亿元,同比增长42.7%。其中高标库收入15.9亿元,同比增长11.4%,冷链园区收入13.8亿元,同比增长111.7%。

    2022年前9月,万科物流仓储业务新获取4个项目,可租赁建筑面积28.9万平方米;新开业3个高标库项目和5个冷链园区项目,可租赁建筑面积分别为9.5万平方米和15.7万平方米。

    总体来看,2022上半年经营服务业务收入241.1亿,同比增长30.6%,占总营收比例11.65%。

    2022年中期业绩会,郁亮表示:“开发、经营、服务并重的战略,已成为万科在新发展阶段的重要优势。”

    早在2015年股东大会,彼时还是总裁的郁亮,就提出过10年后经营性收入占比一半的愿景。如今万科的总裁变成了三位,其中一位就负责经营服务业务,愿景还在继续。

    长坡薄雪 | 在冬天,如何找到湿雪和一条很长的坡道?

    撰文:冯嘉炜    

    审校:刘满桃



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