长坡薄雪 | 保利置身事内

观点网

2023-01-03 20:17

  • “进三争一”的目标,不仅是冲阵,同时也是守滩。

    编者按:每个时代,每个行业,都会有一条正确的坡道。

    2022年,中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战,出口、消费、房地产在时局变化中不断调整,寻找重启与复苏的道路。

    为了检视过去及展望未来,观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”,全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业,他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里?

    与此同时,我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家,从他们的角度,解读中国经济与各行各业的未来机会。

    观点网 宋广菊退休一年之后,她一直未竞的保利发展“重返前三”目标,在2022年的行业凛冬下反而达成了。

    2022年1月,保利发展在广州召开2022年度工作会议,接任董事长一职的刘平作了题为《守正创新谋发展,坚定信心向前行》的总结发言,提出“进三争一”新阶段目标。

    2022年,房地产行业销售下滑明显,楼市增长乏力,但在行业下行的大背景中,头部房企的销售景气程度高于其他企业,与前100房企平均水平相比,前20房企销售下滑幅度减少了23.5个百分点。

    保利发展在2022年的销售表现,虽难抵下行趋势,但增速仍优于同行。

    根据观点指数发布的2022年度房地产企业销售表现,该公司全口径销售金额为4573亿元,对应销售面积为2747.6万平方米,两项数据虽分别同比下降14.5%、17.56%,但在销售排名上升至行业第二。

    追溯过往,保利发展是在2012年迈入千亿门槛,彼时销售排名第三,仅次于万科、绿地。

    此后多年,随着碧桂园、恒大、融创等企业轮番崛起,保利发展掉出了前三,常年维持在第五左右的位置。

    2022年,保利逆势开启了尘封已久的排名“欲望”,并在“前三”基础上提出“争一”的新阶段目标。

    登顶在望,后有追兵

    2021年退休的宋广菊,曾多次表明保利重返前三的信心,该公司销售规模也逐年增长,但始终未进前三。

    当年,保利销售排名上升一位至行业第四,离“前三”仅一步之遥。

    2022年,根据观点指数发布的“年度房地产企业销售表现”,保利发展以4573亿销售额,仅次于碧桂园的4643亿,排名第二,甚至“争一”目标也已触手可及。

    数据来源:企业资讯、观点指数整理

    2022年4月份,保利发展召开2021年业绩说明会,也是刘平接棒宋广菊后的首场业绩会。

    对于市场关注的“进三争一”新目标,刘平表示,不能简单、片面地理解为榜单排名,而是综合实力的领先,是硬实力、软实力都过硬的第一。

    事实上,受经济下行与市场调整影响,2022年全行业整体销售都处于低迷状态。

    国家统计局数据显示,1-11月全国商品房累计销售额118648亿元,同比下降26.6%;累计商品房销售面积121250万平方米,同比下降23.3%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    头部房企销售金额增速也全线下滑,往年业绩相对坚挺的大型房企均出现乏力状况,说明企业在销售和项目布局方面都面临很大压力。

    观察前五企业,华润置地2022年销售增速超过其他房企,但在上半年同样呈现下滑趋势,到下半年才开始发力,单月最高销售增速达38.8%,最高下滑幅度则是54.6%。

    目前销售榜第一的碧桂园是在4月录得最大单月销售降幅,为57.14%,截至目前单月销售均较2021年下滑;保利则仅有6月及9月销售录得同比增长,单月销售最大增速为6.59%,其他月份基本处于同比下滑状态。

    TOP100房企销售金额几近腰斩,保利需要想办法“独善己身”。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    数据显示,2022年上半年保利发展完成签约金额2102.2亿元,占全年销售比例为52.53%。其中,核心城市贡献度获得2个百分点的提升,销售贡献为79%。

    面对困难和挑战,保利同样采用了高管下沉督导销售,强化数字化营销能力等举措,对冲销售下滑趋势。

    截至目前,保利发展的排名终于来到了第二的位置,“重返前三”目标在行业凛冬的当下达成了,登顶也并非遥不可及。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    据观点指数发布的2022年度房地产企业销售表现,目前房企头部格局已经逐步稳定,由“碧保万中”取代了曾经的“碧万恒融”。

    在“进三”达成,冲击“争一”的目标指引下,保利下半年继续加大促销力度。

    国庆期间,保利于广州罗兰国际项目推出了特价房,降幅区间在2000-4000元/平方米;另外,位于长沙的光尘樾项目同样降价20%。而且,在多个城市项目相继开展了开盘返场优惠,精装改毛坯等促销方式,冲击销售。

    不仅是保利,中海地产、华润置地、万科等多家头部房企也都开启了年终促销。

    从权益销售上看,2022年保利发展(3068亿元)与碧桂园(3457亿元)还有一定差距,紧随其后的万科(2731.5亿元)也在虎视眈眈。

    “进三争一”的目标,不仅是冲阵,同时也是守滩。

    盈利普跌,开辟新线

    供需双弱、融资收窄是近年房地产市场的大背景,此外受房地产行业周期性调整影响下,保利的盈利能力与众多房企一样,承受着压力。

    2022年上半年,保利发展实现营业总收入1107.63亿元,同比增长23.10%;实现净利润149.24亿元,同比增长1.60%;归母净利润108.26亿元,同比增长5.11%。

    来到2022年前三季度,营收虽同比增长12.97%,但归母净利润录得3.6个百分点的下滑,增速较上半年有所回落。

    一方面,疫情及行业景气度恢复不及预期,实实在在影响着保利的盈利能力;另一方面,行业规模增速放缓、企业销售去化压力较大,不少企业通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化,进一步导致了盈利承压。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    2022年上半年及三季度的数据表现均显示,保利收入保持平稳,但毛利率呈下行趋势,综合毛利至三季度末约为24.51%,分别较年初及上半年下滑2.04个点、1.04个点,与行业下行趋势一致。

    从2022年房企毛利率走势来看,招商、万科、华润置地、中海等头部房企都同样出现了毛利率下降的情况。

    另外,保利的房地产销售毛利率在2018-2020年之间保持较高水平,这三年分别为37.48%、35.38%和33.48%,优于同行;到了2021年,该项数据跌出30%,至27.13%;2022年中进一步下降。

    毛利率下滑主要是因为近年来所销售的产品中,地价占比有所上升。

    据观点新媒体观察,2022年3季度,保利发展新增土地均价占同期销售均价的比例为96%,往年该项数据均保持着45%上下的水平。这项数据的快速上升,也与新增土储集中在一二线城市有关,未来将对企业盈利优化有较大影响。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    “三费”方面,保利发展上半年销售和管理费均出现同比略降的情况下,财务费用大增55.97%,从13.13亿元增加到20.48亿元,增加7.35亿元,该司对财费的变动归咎于汇兑损失增加。

    对比2021年,保利发展彼时财务费用增幅只有7.38%,为33.86亿元,好在该项数据在2022年第三季度得到修复。三季度财报中,保利财费增速由半年报近56%修复至6.24%,至30.29亿元。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    受2022年上半年财费大涨影响,保利发展净利增速则由2021年同期的10.25%降至1.6%,三季度该项数据进一步降低,录得同比下降2.71%。

    可见,上半年若是财费增长区间控制合理,能够使得保利发展净利保持同期水平。

    在行业整体已进入低利润时代的背景下,盈利瓶颈已然成为房企不得不面对的“困局”。除了紧抓成本管控、平衡财务杠杆之外,寻求“第二增长曲线”成为未来房企发力的另一关键。

    2018年,保利地产在更名“保利发展”时,就将“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”,拟寻求地产为主、综合服务及不动产金融共同发展的道路。

    2022年上半年,保利成立产业管理中心,加强对产业经营及布局的有效管理,与地产主业形成良性互动协同。

    2021年末的数据显示,不动产金融方面,该公司基金累计管理规模超1700亿元;此外,保利发展还加大对租赁租房市场的布局,在营长租公寓项目43个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

    保利物业方面,2022年上半年实现营业收入64.49亿元,同比增长25.16%;净利润6.4亿元,同比增长25.8%;毛利率方面较去年同期微升0.2个百分点,至20.23%

    公建业态是保利物业的重要布局版图,上半年在大型公服标杆项目继续发力,报告期内新增长沙轨道6号线、广州海珠湖国家湿地公园、嘉兴南北湖风景区等项目。

    截至2022年6月末,保利物业管理面积增加至5.23亿平方米,合同面积7.32亿平方米。虽然同比增长速度较快,但物业板块营收仅占总营收的5.82%,对集团的盈利改善作用相对较小,未来仍有较大的提升空间。 

    可预见的扩张

    面对行业持续承压的盈利以及销售同比下滑的表现,并没有影响保利逆势扩张的步伐。为了早日实现行业第一的目标,保利发展拿地的热情也相对积极。

    在2022年中期业绩会,保利发展董事长刘平谈及公司2022年投资预算时曾指,公司整体的拓展逻辑还是质量重于数量,保障股东投资回报,全年投资计划是3650亿元。

    资料显示,保利发展2021年适度增加了对核心城市群内的潜力三线城市布局力度,受此影响,期内拓展投资均价为5833元/平方米。而2022年同期,市场投资收缩背景下,该公司投资风向更加聚焦于一二线城市。

    据观点新媒体统计,2022年上半年,保利发展在一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%,分别同比提升16、14个百分点,共年拓展项目37个,新增容积率面积412万平方米,拓展金额607亿元,扩展投资均价较2021年增加60.40%,为14733元每平方米。

    进入2022年三季度,保利发展继续加大投资,新拓展项目33个,新增容积率面积359万平方米,总拓展成本628亿元,扩展投资均价为17493元每平方米,较上一期增加18.73%。

    根据观察,保利发展三季度投资保持重点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群的核心城市及区位,38个核心城市拓展金额占比90%,上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%。

    12月的广州四批供地中,保利95.81亿元竞得该轮土拍中总价、单价最高的中铁物流园地块,溢价率0.21%;回顾广州整个2022年集中供地市场,保利在二批次斥资48.81亿拿下荔湾、黄埔、南沙3宗地块,又在三批次供地中竞得溢价率最高地块,花费13.56亿元,溢价率11.51%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    事实上,房地产行业发展放缓背景下,房企投资普遍较为谨慎。目前民企资金压力尚未得到实质性缓解,土地市场“隐身”,积极拿地的央国企拿地投资节奏较2021年同期也大幅放缓。

    2022年前三季度,保利发展拿地力度同比也有所放缓,其中新拓展项目同比减少43个,新增建筑面积减少64.69%,总拓展成本为1235亿元,同比减少13.87%。按公告口径计算,截止于2022年12月10日,保利发展共新拓展项目83个,新增容积率面积943.77万平方米,总拓展成本1421.14亿元。

    另外,根据观点指数发布的2022年房地产企业新增土地储备报告,在权益拿地金额中,2022年前11月土地投资力度最大的房企为保利发展,对应拿地支出为967.6亿元,新增权益土储671.3万平方米,新增可售货值1545.6亿元。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    回顾保利发展2022年前三季度的拿地历程,分别在北京、南京、广州、佛山、合肥、南昌、厦门、福州、东莞、等城市均有落子。

    截至2022年三季度末,保利土地储备共计2.05亿平方米,较2021年同期减少近1500平方米,目前在建拟建项目795个,在建面积约1.39亿平方米,待开发面积6605万平方米,预计可满足未来3年内的开发需求。

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    在积极扩储的同时,市场低迷态势尚未得到有效扭转,保利发展也在放缓自身开工面积,紧抓去库存。

    2022年三季报显示,保利开工低于预期,同比下滑52.28%,竣工也较2021年同期微调下滑4.96%。新开工面积大幅下滑前提下,竣工面积受影响较少的原因,一方面因为新开工项目集中在疫情爆发城市,另一方保利有意在放缓开工,抓项目去化。

    另外,新竣工面积超过新开工面积为近三年首次出现。 

    融资冬与春

    融资渠道的畅通也助力着保利的逆势扩张。

    2022年三季度,保利发展资产负债率为77.91%,扣除预收账款后资产负债率为66.35%,财务保持稳健。

    随着11月份“三箭齐发”,房企融资环境趋宽松,面临的信用风险多发态势有望逐步缓和,预计房企债券、股权及信托融资业务也将逐渐活跃。

    虽然目前房企与银行签订的战略合作协议属于意向性授信,最终落地情况还有待商榷,但具备导向性意义,对项目后续开发贷款、并购贷款等落地均有积极作用。

    “三支箭”目的是改善房企融资环境,解决房企生存问题,这好比一场“及时雨”,需要看到“雨”背后的针对性,而救活企业的本质仍是促进“造血回血”功能的恢复,销售便是“回血”的重要组成部分。

    保利发展作为2022年销售最高的央企,好于同行的销售成绩让其获得了评级机构不错的评级。如2022年12月,标普确认了保利发展的评级为“BBB”,展望“稳定”。

    标普预计,保利的销售复苏速度将超过同行,在高线城市的优质土地储备将为其财务杠杆稳定提供支撑,而融资渠道畅通是缓解周期性行业风险的重要支撑因素。

    从融资成本上看,2015年至2020年保利发展发行的公司债利率在3.0%-4.19%之间,2021年该项数据下滑至3.17%-3.98%,平均融资成本在2022年进一步降低。

    截至2022年9月末,保利发展累计发行5期公司债,累计发行金额为98亿元,债券单笔最低利率为2.80%,最高为3.59%,平均融资成本进一步降至3.04%。中期票据则发行共5期,累计发行金额100亿元,债券单笔最低及最高利率分别为2.75%、3.51%。

    2022年第三季度,保利继续积极开展融资额度储备,已分别向上海证券交易所、中国银行间市场交易商协会提交注册发行99亿元公司债券、100亿元债务融资工具的申请。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    逆势扩张的行为,也使得保利的有息负债由2021年底2968.03亿元增加至三季末的3701.44亿元,增长约24%。

    截至2022年三季度末,保利发展储备货币资金1303.47亿元,相当于短期借款及一年内到期非流动负债的1.93倍,2021年同期则是2.32倍。

    此外,在2022年疫情多点反复的大背景下,市场恢复不及预期且行业信心持续受挫,房企销售回款也面临较大压力。

    数据显示,保利发展2022年上半年销售回笼率为94.90%,为近三年最高值;同年三季度该项数据回落至91.80%,回笼资金2939亿元,仍好于2021年同期2.3个百分点。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    相对宽松的现金流状态下,保利发展还在积极进行腾挪调整,筛选手头部分项目以换取缓解资金及债务压力的空间。

    例如2022年12月29日,保利旗下保利湾区投资发展有限公司拟转让三家公司的51%股权,三家公司均系与碧桂园合作的项目公司。

    长坡薄雪 | 在冬天,如何找到湿雪和一条很长的坡道?

    撰文:黄指南    

    审校:刘满桃



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