博鳌特写 | 博鳌大讲堂：地产变局之外

2022博鳌房地产论坛·特写 “月有阴晴圆缺，天有不测风云”，在2022博鳌房地产论坛上，谈论最多的话题莫过于行业触底、危机应对与破局之道。

世联行首席技术官黎振伟（主持嘉宾）

用合景悠活集团首席执行官王建辉的话来讲，整个行业正在经历一个穿越周期的阶段，无论是地产还是物业，都正在穿越周期。

经过前几年的高速发展，物业服务行业也从高光时刻转向了冷静浮沉期，行业内甚至喊出“生存即发展”的声音。

“物管不吃香了吗？”碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏也提出了这样的问题。

碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏

今年的博鳌大讲堂，第一个主题便是“物业重构”，讨论疫情反复、资本退烧、估值回落、并购洗牌下，竞争白热化的物业服务行业，如何完成开拓创新与逻辑重构。

黄鹏首先提出，现在是大物业时代，从对物的管理到对人的管理，到对生态城市的服务，物业服务的范围、对象、内容都在发生深刻的变化。

黄鹏相信，物管不会成为资本市场的弃儿。

“物管的路还长，我们坚持长期主义、口碑主义，坚持创造美好的产品服务，坚持用最新的技术去武装自己，提升效率，物管的前景还是非常大的。”

他从精益管理、价值运营以及回归初心这三个方面提出物业服务重构的观点。

精益管理即提供差异化、专业化服务，建设基础物管服务设施以及增值服务的重构；价值运营即资产管理的价值运营，形成对资产的募投管退能力；回归初心即用形成规模之后的经济、财力，聚焦创造更好的服务产品和服务方式。

最后，黄鹏对未来从三个方面进行展望，一是未来物管要找到一条可持续发展的道路，这种模式怎么样进一步成长；二是市场要形成质价相符的开放定价、市场竞争选择的差异化服务产品；第三是未来的物管服务会更加重视智慧价值的创造。

对于物业行业的重构，王建辉则引用了创新理论之父熊彼特一句话来表明观点：“你不管把多少辆马车连续相加，也绝不可能得到一辆火车。”

合景悠活集团首席执行官王建辉

在王建辉看来，传统物业公司做的加法已经到了边界，必须跳出这个行业。他认为，数字重生会是未来这个行业必将要走的一条路。

即，基于底层洞察和赋能平台，看到面向未来服务重生的机会，包括服务重生、组织重生、模式重生三方面。

王建辉进一步介绍，物联网正在快速改变行业，再过五年，大概率会看到基于数字触点的对客服务。“它不是对过往服务的改变，也不抛弃我们源自初心对服务的坚守，而是面向未来新形态产生的一个新服务方式。”

无论是黄鹏提到的物业重构，还是王建辉口中的数字重生，两人最后殊途同归，回到了对“初心”的坚守上。

黄鹏强调，始终坚持初心就不会被纷繁复杂的物管机会所扰乱，对碧桂园服务来说，虽然也在追求规模，但是规模的目的不是终局。

在对初心的坚守与规模追求的让位上，走过变革洗牌与野蛮生长的租赁公寓行业也深有体会。乐乎集团联合创始人SVP于洪胤分享，长租公寓行业也在回归理性。

乐乎集团联合创始人SVP于洪胤

他指出：“以前整个行业都在讲自己的规模，我们给自己定的指标也是规模，比如说房源数。但是整个行业在回归理性，大家都在关注质量发展。”

乐乎在2020年提出质在量先的发展理念，于洪胤介绍，就算乐乎是一个轻资产托管公司，如今也不再追求规模，而是看单个项目的利润和单个项目的坪效究竟在什么水平。

于洪胤还指，地产的增量已经到了一个瓶颈期，房地产到了一个后运营时代，要通过多样化的保障来满足大家的需求。

正如世联行首席技术官黎振伟所说，现在开发商最难做的不是开发，也不是服务，而是如何使资产增值，如何做好运营。

在资产运营的细分赛道，空间革新既是一个老生常谈的话题，也是一个难题。本次博鳌大讲堂，IWG集团中国区总裁胡懋发表了“灵活办公，开拓第三办公空间”主题演讲。

IWG集团中国区总裁胡懋

胡懋提出，从全球市场来看，未来灵活办公空间将来会占整个办公楼宇大概30%的份额，带来约250亿左右产值。而且由于灵活办公形式的出现，带动周边经济发展，起到的带动性可以达到10万亿美元之巨。

“所以这是一个巨大的成长空间，巨大的市场空间。”

灵活办公要取得成功，制胜的关键在于两点：第一，如何把市场需求和公司办公需求转化为流量；第二，如何把进来的流量变成留量。

胡懋表示，把流量变为留量，对运营的要求就是要有一个比较成熟可靠的基础架构以及非常统一的标准。其次，要有非常高的专注度，非常强的团队，专注于这个服务。

博鳌大讲堂的最后一个议题是康养，而疫情与人口老龄化带来的健康及养老需求，正在不断推进康养行业走向全新时代。

中海养老管理有限公司总经理郭鑫判断，今年应该是中国康养产业的新元年。

中海养老管理有限公司总经理郭鑫

他指，第一是养老产业上升为国家战略；第二是多样化供给协调发展；第三，在十三五战略中“以社区居家为主，机构为补充，医养结合”，到十四五向“机构社区居家一体化，医养康养相结合”转变；第四，从需求侧改革转型供给侧机构改革。

对于房地产公司来讲，应该选择什么样的行业赛道？郭鑫指出：“对我们来讲，肯定还是基于空间+服务的，这是我们选择的赛道，也是中海地产选择的赛道。”

“康养的路虽然难，但是很光明。”郭鑫最后以这样一句话结束了演讲。

将这句话泛化到整个地产行业或许也一样适用，如同上午博鳌资本大会中城投资董事、总裁应华所说：“光明不一定是曙光，黑夜里面点点的繁星也是光明，也值得我们去探索和追求。”