博鳌聚焦｜恒太商业傅前山：变局之下走出“我们的道路”

8月8日—9日，以“创造未来寻求破解之道”为主题的博鳌房地产论坛盛大启幕。恒太商业管理集团副总裁傅前山先生受邀参加“博鳌五十人会”、“地产发展大会主题讨论会”等大会活动，与行业精英一同探讨对话，脑力激荡，论剑博鳌。

01 风险与机会：存量资产盘活与投融资要诀

目前存量资产绝大部分都是商业资产。

来自中信建投的数据显示，2020年商业专业体系前五相加仅占10.9%的市场份额。百强房企持有商业达到盈亏平衡点的仅占36%。

2010-2020年，商业开工面积20.9亿㎡中约57%不能开业，约11.9亿㎡。其中开不了业的购物中心占比21.6%，约2.57亿㎡。2020年，全国开业的6700个购物中心，约50%经营不善。这些商业资产都变成了存量资产。

究其缘由，物业结构不合理、商业规模不合理、物业形态不合理、产权和经营权不统一，四个核心原因导致的存量资产占到95%。是风险也是机会，如何投资及有效盘活这些存量资产有以下三个要诀。

转变思路将简单的地产买卖思路转变为长期的商业运营回报的思路。因为有合理运营收益，有合理回报自然就有买卖。

“资产增值”到“资产汰换”商用物业已经过了供不应求的阶段，国际标准是1-1.2㎡/人，中国现在已达1.5㎡/人，部分城市甚至达到了3㎡/人，没有所谓“资产增值”，只有商业存量资产洗牌淘汰。

将资产打造为核心资产核心资产的标准是在合适的城市、合适的区域、合适的地段，打造合适的规模、合适的物业形态、合适的物业结构。前三个“合适”若在拿地后无法改变，则可以通过手段提升后三个“合适”。通过物业改造、量出定投、以商业运营体系的专业测算为参考理性范围内回报测算来打造。

02 我们的道路：消费变局下的商业进化与革新

疫情加快了消费需求的快速迭代，消费者的消费心理和消费需求均产生了改变。从理性、功能消费转变为情绪消费，从目的消费转变为随机消费。

在消费变局之下，恒太商业在做商业综合体的时候，更专注于满足一部分消费者的一部分需求，做到定制化商业产品逻辑，一城一店，一店一策。精准针对城市基本面、项目所在地、目标消费者、在地文化、商圈和竞争对手、业主诉求等方面进行分析，寻找相应的市场机会点；通过建筑、空间、景观，业态组合、精神IP和特色运营结合呈现，适配不同城市对于不同商业物业的需求，满足消费者的新需求，带去更多元的体验。

03 行稳致远赓续荣光

从企业影响力、行业影响力到社会影响力，观点指数研究院结合企业运营、模式、品牌、管理、创新、资本等多重因素综合研究，盘点对行业发展带来深远影响的企业、团体、品牌和项目，为企业谋划决策提供参考，共享行业发展红利。

恒太商业30多年专注商业运营，在时代变局之下“坚持做难而正确的事”，不改初心，稳步前行，以“专业”创造价值，以“利他”谋求发展，在“影响力指数·2022年度地产风尚企业表现”发布仪式现场，荣获“2022年度影响力商业地产运营商”。