博鳌资本大会主题讨论会一：多元潜在机会

主持嘉宾

曾粤晖 建银国际金融有限公司董事总经理

对话嘉宾

陈宏飞 光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官

竺海群 领展资产管理有限公司中国内地董事总经理

应 华 中城投资董事、总裁

朱瑞生 中信资本高级董事总经理、房地产部管理合伙人及联席主管

邵 律 基汇资本董事总经理

曾粤晖：感谢主办方观点机构，很高兴又受邀来到博鳌房地产论坛，这是一场放在火炉上炙烤的论坛。当然台风给我们带来了一丝清凉，吹走了连日的酷热。我仍然希望我们今天这场圆桌交流可以擦出火花，能够带来一些行业方面的启迪。

刚才的两位讲者，包括咱们这一场圆桌之后还有几位嘉宾将在主旨演讲中发表高见，我就想把咱们这一场作为一个中场休息，一起来聊一聊行业里面非常感兴趣的话题。

谈到目前的市场，可能悲观的情绪弥漫，但是我个人还是表示乐观，有很多的同行有不同的观点和意见，大家认为现在正是资产价格低靡的时候，是出手的好时机。但是也有人认为困难重重，“募”有难度，“投”很犹豫，“管”颇棘手，“退”充满了挑战。在这样的环境中我们怎么去解决，怎么走出一条新路，让我们的投资取得更好的回报和效果？本场地嘉宾基本上都来自不动产资产管理、投资和资本的朋友，首先我想听听大家对这个问题的看法。

首先请光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞先生谈谈您的看法。

陈宏飞：现在这个时间点，资产的价格是不是合适，我觉得倒不是最重要的，重要的是整个行业的进出、交易的活跃度怎么能够提升，怎么能够回到比较活跃的交易状态。从募投管退的来说，现在核心的问题还是在退，现在你去募资，投资人也要问你怎么退。商业房地产最重要的一个基准就是你有公开市场，也就是REITs。实际上我们的PE市场也是依赖于股票的二级市场才存在的。我们的房地产私募市场最终也是会依赖REITs市场而存在。当然有了REITs市场，它会有一个标杆，有一个参照的价格，然后投资人可以投私募的产品，然后有一个公募的基准是很重要的。过去这几年REITs推出比较慢，从监管层我理解有一个考虑，这是给了开发商一个套现的机会，他们把商业的资产套现了可能会继续拿地，然后继续标高地价，我理解这是监管层的一个考虑。现在这个考虑倒过来了，现在保交房的资金从哪儿来，如果是把REITs的市场打开，有一些资金回到开发商的手里，去帮助他们保交房，这是很有意义的一件事。另外一方面，经过了2021年这个周期，也不用担心商业出手的套现会继续拿地，可能更多的他们是去建杠杆，还银行的钱。现在这个时机我觉得也比较成熟，也比较必要，有了这么一个撬动，可能整个市场的交易会活跃起来，才会谈得上是不是一个好的价格，否则交易不够活跃，其实这个市场还是没有形成。

曾粤晖：同样的问题我也想交给中城投资的董事、总裁应华先生。中城投资成立于2002年，是国内成立时间最长的房地产私募投资机构之一，应该是长期主义的秉持者，在目前我们所面临的市场状况，有很多机构提出了底部信仰，也就是说我们要相信，在这个时候我们仍然充满了机遇，因为挑战和机遇并行。在这里我想就宏观格局和细节追求，在具体的投资设计、路径考量中向应总请教。

应华：本轮房地产市场周期下行的速度、幅度和长度都超出预期，背后的原因是三个叠加，一是长周期与短周期下行共振，二是房地产金融供给侧改革与需求侧行政调控叠加，三是房企销售与信用负反馈叠加。2021年下半年以来，因流动性危机而暴雷的房企数量不断增加，当前政策底已经见到，市场底大概率也见到了，但信用恢复尚需时日，房企陷入困境或者出险的风险仍未消除。去年底以来，中央对于房地产的基调和核心关注点，从"良性循环"到"防风险"，再到"重安全"，最近提出要稳定房地产市场，预计会有相应举措稳定市场预期。根据监管部门的表态来看，我们预计房地产困境的解决将遵循市场化的路径，堵点在于有效隔离集团风险与项目风险，落脚点在解决项目的保交楼民生问题。底层资产的盘活和有效处置成为出险房企纾困，进而化解房地产金融风险的关键。

我们经历了中国房地产市场的历轮周期，本轮超预期的市场下行和房企困境也给我们带来了较大压力。但作为房地产私募基金，我们坚持优选合作主体，精选城市和项目，以主动管理能力为抓手落实到项目股权投资，并凭借多年积累的资源整合优势，化解了合作房企流动性危机带来的投资风险。出险房企的出清缩表仍会持续一段时间，资产盘活与资产处置的需求较大，我们将发挥私募基金对于底层资产判断的投资能力与投后主动管理能力优势，提供资产处置系列解决方案，作为房地产行业转型过渡期的一类投资策略，助力房地产行业解决当前的困境。具体来说，我们可以提供投顾、投行、投资系列解决方案，优先选择专业能力输出的投顾合作方式，提供资产处置整体方案以及投后管理能力输出；其次，针对优质项目，发挥资金方与资产方的资源整合优势，促成收并购的投行合作方式；再者，针对符合我们投资策略的优质项目，在提供融资顾问服务的基础上，可以进行联合投资。

曾粤晖：非常精彩，从应总的观点表达里面，我们能够读出中城的投资方面的稳健长期主义，守好大门，关紧篱笆，等待机会，谨慎乐观，可能这是应总想表达的观点在我这里的体会。

在本场圆桌交流之前，竺总刚刚向我们介绍了领展的一系列情况，我们这场中场休息，我想给竺总一个加时，请他再进一步介绍领展在中国内地的投资经验，以及他们预期中的基金或者协会组合方面的设想和创意。

竺海群：我刚才也说了，我也是领展的一个新兵，可能跟在座的很多同行一样，大家交流的时候可能对领展一直不是特别深的了解，我觉得今天也是一个特别好的机会。

领展2005年在香港成立，我们当时是买的香港的政府物业，经过17年的发展，现在已经发展成为亚洲最大的房地产信托基金。领展从投、融、管、退方面都有比较多的长处。从投资上面，我们目前有商业的物业，也有写字楼，还有物流，在投资方面当然主要还是看回报率。首先我们在投资的时候要考虑我们的地点，可以看到在国内我们现在基本上都是在一线城市，当然我们也在探讨有没有更多的投资的机会。在物流方面，主要还是在大湾区和长三角区域。

除了地点之外，我们还要考虑到现存的市场机会，还有未来长远的发展前景，以及我们未来可能要面对的租户整体的素质，以及增长的可能性。还有融的层面，领展在过去一段时间内，我们的融资成本是非常低的。我想一是因为我们在香港一个成熟市场，第二是我们有严格的内部管控和公司治理，三是我们有一个比较好的资产管理的水平。这几方面的因素叠加，使得我们的融资成本一直是保持在非常低的水平，这样大大增强了我们的盈利能力。

在管理方面，在香港目前总共管理了129个社区商业物业。这些物业的管理难度其实是相当大的，尤其中间还经过了各种危机，包括有一些社会事件，还有过去三年的疫情。在这方面我们也一直不断地观察民生发展的态势来进行。在内地同样也是如此，刚才讲到我们的项目是希望在绿色认证、ESG上面有更多先行理念。达到2035的整体目标。

在中国大家可能看到，我们除了商业之外，还有写字楼，其实写字楼目前也就是在我们总部这边有两栋楼。对于商业我们也会持续关注，虽然现在商业面临了一些挑战和困难，遇到了一些危机，但是我相信它是一个经济周期，商业不可能一直处于高点，它在低点的时候是有各种因素导致它到了低点，但是只要不是人为的因素，我相信随着经济周期的不断调整以后，如果我们能持续良好的经营，它又会回到一个比较好的发展循环。所以在经营上面，我觉得在中国的商业地产方面依然有很多的投资机会，除了一线城市之外，我们还会再看更多的发展机会。写字楼确实现在不景气，特别是深圳的供应量相对比较大，而且很多写字楼的物业都需要持有，所以对出租来说是构成了一些压力的。大家也看到我们还投资了一些物流，我也简单介绍一下领展投物流的逻辑，从长远来看，我们认为内地的物流和仓储发展是有很广阔前景的，主要还是跟我们的整体经济依然向好这个大背景是分不开的。而且大家在商业上可以看到，过去这一两年，在房地产、游戏、课外辅导等等行业面临了比较多的压力，在疫情之下，我们看到对于仓储物流这个行业，中央政府一直还是有一些比较好的优惠政策推动，尤其是在疫情之下，它在保民生方面起到了非常重要的作用。领展一直也是作为一个商业地产的投资者和管理者，我们不是一个短期的炒家，我们希望长期的持有。现在虽然我们持有了5个物流地产项目，但是这几个项目的总额依然还是非常低的，也显示出我们在选址、判断市场和真正落手去买这些项目的时候是经过一番深思熟虑的，但是我们对这个趋势依然是非常看好。对于具体的项目来说，我们目前投的主要还是高标仓。它的好处是，它确实是机械化的操作，效率也非常高，所以对于我们的经营管理、提升效率还是非常有帮助的。在这里就大概介绍一下我们目前投资的想法。

曾粤晖：谢谢竺总，有机会我们再请教一下关于他对于基金协会方面的一些展望和创想。

基汇资本成立于2005年，是一家定位独树一帜、关注亚太地区及其它全球房地产市场高进入门槛市场的私募基金管理公司，专长于通过重新设计及重新定位，为未能充分发挥商机的房地产项目带入战略增值，投资范围横跨住宅开发、办公、商场、酒店、物流仓库及数据中心等不同的房地产类别。下面一个问题就想交给基汇资本的董事总经理邵律先生，目前我们看到境内外资本市场有很多因素叠加，包括境外的通胀高企，加息频繁，这一系列的行为又会为他们在境内的投资带来什么新的机会呢？本场交流之前我跟邵总在私下有很多的问答和交流，我听得出他们充满了活力，也不失进取，在这里我想进一步向他请教他们的投资想法。

邵律：境外的通胀和加息，从2008年金融危机到现在，基本上大家听到的是相反的词，大家一直听到的是大放水，美国不断地量化，全球主要的经济体都在一个非常低息的通道，而且通胀这个词大家过去很多年也没怎么听到过，因为全球主要的金融机构在过去这么多年都已经非常好地能够通过预期管理、通过各方面的金融工具的操作，把通胀控制在非常好、非常健康的水平。但是就是在这两年，特别是在地缘政治爆发以来，我们看到全球通胀起来，同时再叠加美联储在去年开始的已经定调的量化的紧缩，包括最近这几次大幅度的加息，让我们又到了一个非常感觉有点陌生的金融环境里面。再加上现在整个中国的宏观调控，对房地产市场以及过于快速发展或者是有一点点失速的行业的调整，使得我们进入到了今天这个状况。

我想说这其实也带来了一些机遇，当然以下的分享是代表我个人的考量。

第一，我们看到相对全球的经济体来说，目前中国的经济体量还是很大的，它的增速就算是在今年之前中央政治局所公布的百分之五点几的增长，虽然说最近一次会议强调各自发展，但是整体的增速还是非常乐观的，还是非常庞大的，考虑到目前整个中国的经济体量，本身我们这个市场里面是充满机遇的。

第二，我们的金融环境、利率，目前大家看不到会有非常快速的加息通道，目前还是非常平稳，如果不再进一步降息的话，这方面算是给了大家一个还算比较友好的融资渠道。

基汇资本是一家房地产美元基金，我们目前是亚洲第一大PERE房地产私募基金，我们之前在中国总的资产加起来差不多有180亿美金左右，横跨了全行业，奥特莱斯、数据中心、产业园区、高标物流仓库、住宅开发、商业、办公等等各个方面。

我们之前的融资渠道主要是借助于境外的一些银行，做境内的并购贷或者借一部分境内的资金，同时叠加一部分境外的银行，一直以来境外的资金非常便宜，基本上境外的融资成本是在3%到4%，但是就这两次加息之后，以及我们预计的到今年年底的加息，或者明年年初还有一次新的加息，境外的银行融资成本可能会到5%以上，相对今天国内的LPR来说已经出现了一个倒挂。所以对这样的经济环境，像我们这种外资机构，我们会充分利用国内的一个比较友好、比较低的融资的成本及环境，尽量放大在国内的杠杆，这个我觉得是对我们这样的一些外资机构存在机会的。我们都说如果国内机构能够充分利用好这些机会，相对全球的各大同行来说，已经是一个比较幸福的现状。

另一方面，大家看到过去几年资产大幅度的跳水，其实也是跟美联储通过QE的紧缩，使得大量的美金回流，造成很多其它的经济体的货币和资产有一个波动，中国现在也是有这样的情况发生。但是加息也同时给我们国内的资产带来了机会。我的逻辑是，像前面光大的陈总说的，在收益这个方面，其实国外的很多项目的租售收益率是高于同期的银行融资成本，比如说英国伦敦的办公楼，在比较好的地段，它的租金收益率在4%到4.5%，英国的利息在2%，所以我只是把楼收来之后，我的收益率是可以远远覆盖掉我的借贷成本，甚至我可以把杠杆加到更高，我不需要额外的资金投入，就能实现这个项目比较稳的收益。但是在今天来看，假设伦敦的办公楼还是4.5%的收益率，我的融资成本可能比4.5%更高，在这种情况下，你要不就是租金跟着涨，要不就是价格下来，否则金融机构很难在这个时间节点再去以它常规既有的逻辑去买。在地产这个板块来说，我们吃两块收益，第一个是持有期间的租金的收益，第二个是资产升值的收益。中国市场在过往这么多年资产大幅度的升值，包括机构能够赚到这么多钱，最后也有资产的升值，我们的融资成本在过往一直是百分之五点几，在一些一线城市的商办的租金收益率是4%到5%左右，这样一个倒挂在今年慢慢会发生转变，所以在这种情况下，在国外的机构如果要在国外进一步继续去投，它可能会变得更加谨慎，因为本身它的期间收益的息差已经没有了，这个剪刀差已经不存在了，它在境外退出的部分，因为国外市场整体的容量没有中国这么大，它的各行各业的发展可能也没有中国内地的经济发展这么好，所以它在后面那一端也不一定有那么高的收益。投资者是逐利的，在他要判断这个投资机会的时候，他就会看在全球其它地方有没有更好的投资标的和机会。

在中国我们现在整个融资如果是借助于银行的一些比较好的金融产品，比如说绿色贷款，我们前面所听到的领展、光大等等各大机构介绍的，包括基汇资本在内，我们都在自己的项目上投入大量的资金做改造，使得自己的项目能够做到ESG方面的合规，从而能够获得绿色贷款，这种贷款的利率非常低。在这种情况下，我们预计的期间收益可以上升到4.5%甚至更高。特别是物流、数据中心、产业园区这些项目，收益率可能更高，我们的期间收益目前看来已经有机会取得一个正向的剪刀差，再叠加后面如果中国的市场能够持续的5%的年均增长，再加上个别行业会享受一个更高的单行业增长，其实我们可以看到整个在投资期间和期末加起来的收益还是非常可观的，在这种情况下，我们要就区域、行业板块来判断、投资，我觉得在今天这个节点，如果说大家中长期看好中国的，我相信今天或者在未来的一段时间是一个非常好的投资的机会。

曾粤晖：接下来的时间我想交给中信资本高级董事总经理、房地产部管理合伙人及联席主管朱瑞生先生请他发表对资金活水和REITs相关问题的洞见。

朱瑞生：中信资本是在国内专注于做投资的一家比较另类的投行，我也是中信资本的一名新兵，加入核心团队也不到两年的时间，之所以到中信资本来，也是接受董事长张懿宸先生的邀请，因为他也是全国基金业协会收并购专委会联席主席。我始终认为我过去的从业经历中缺少一个关键的环节，就是在投资之道上的知和行的能力。接到他的邀请，他问我愿不愿意到中信资本来，我就非常高兴地去了。我觉得能在他身边接触到一些理论上和实践上重新的洗礼。

今天也借这个机会把我们目前在做的一些事情，可能有一些是感觉上微不足道的事情，跟大家做一些分享。

首先我们从信心上来看，我觉得中国未来还是充满了机会，这个市一定是波动的，如果没有波动，它不叫市场。同时我们要认识到这个市场波动给我们带来的大的挑战。比如说一个平均6英尺的深水可以把一个17英尺高的人淹死，因为我们用的是平均数，但我们忽略了它的波动性。目前我们的市场是在一个比较大的宽幅波动的情况下，这种情况才是一个真正的市场的正常的情况。我们不要把它作为一个非常不正常的现象来看。我们作为投资方或者作为被投资的客体来看，我们自己有没有做好应对这种波动的准备？如果你的准备很充分，我想你不管什么时候都能安然度过，在竞争中会越来越好。比如我们过往投了很多的商业，我们自己内部复盘的时候在讲，现在的情况非常差。但事实上我认为现在迎来了一个最好的时候，我们知道在过往房地产黄金20年，中国的商业以一个令人吃惊的速度在供给上不停地增加。今天来看这种供应还有吗？未来这种新增供应不会再有了，包括现在已经在建的还没有开业的很多的场，可能也因为各种原因暂时停滞在那里。我们的微观环境在发生一个巨大的变化，现在到了一个拐点，交给我们的是一个慢慢出清的市场，交给我们的是竞争不那么激烈的市场。

我们知道每一任地方领导换届，总会搞一些新区，搞一些新的商业体量，但未来这种趋势还能维持吗？维持不了。我相信作为市场参与主体也没有这么大的意愿推动一个又一个新增的量。所以我们现在面临一个比较好的环境，刚才各位嘉宾分享的时候也提到了越来越多的存量改造，反过来它也是应征这个逻辑的。

另一方面从价值来看，现在很多的项目有极大的价值。今年年初张懿宸董事长交给我一个任务，说我们这里有20亿的资金，是我们合作的一个保险公司的，保险公司董事长有一次在聚餐的时候跟张懿宸董事长说，有20亿的资金，他想做什么呢？他说麦当劳大中华区是你们的子公司，你们每年开了几百家店铺，能不能我们就做一个类REITs的产品，把这些商铺买了。这是一个非常好的拟议，因为首先它的数量很分散，而且流动性很好，200多个商铺里有好的，也有不好的，你把不好的慢慢卖掉，最后剩下的都是好的。我也觉得这个事情特别有意思，但是经过实践，今年7月份我跟老板说，我真的做不到。因为我们跟麦当劳的业务一把手一起合作，第一轮我们调研了100个客户，这是三四五线城市的客户，打了一圈电话，只有4个愿意跟我们往下谈，说可以考虑把商业出售。我当时设想的是有70%的人有意愿跟我们谈。后面我觉得我们可能选的样本出了问题，我们去一二线城市选，我们选择了天津、深圳、广州的商业，这100多个电话打下来，只有1.5个人愿意，那0.5个是怎么来的？因为他是两个股东合伙的，一个股东同意了，他要跟另外一个股东商量，结果商量下来又不同意了。

为什么你认为能交易的东西，在还没有谈价格的时候，只有很少的人愿意把这些东西卖给你？说明有一些资产是有核心价值的。那是不是说明市场上这类资产特别少呢？是的，如果不少的话，一定有很大的交易量。所以反过来也给我们内部引起了很大的触动，我们接下来要做什么？肯定不能再做继续推动过剩的事情，要做一些真正有效填补市场空白的，包括社区商业，什么是好的社区商业，什么是未来20年继续能够存在和发展成更好的社区商业，经过这一轮疫情检验，我们发现社区商业扛住了。很多大盒子没有扛住，但社区商业扛住了。我们接下来还会跟很多能力中心进行合作，刚才我听了宏飞总的发言，我做了很多的笔记，他其中提到了经营能力对资产价值撬动的作用，这跟我们内部所研讨的东西不谋而合。我们认为好的资产是什么？好的资产未来不再是地段，而是在经营能力的基础上。什么叫做能力中心？我们一定未来要投能力中心，比如说我们投的麦当劳，实际上我们并没有比麦当劳更牛的能力，但是它的能力是建立在几十年、上百年的经营基础之上的，建立在它的标准化流程之上的，我们只是解决了它在本地化的一些小的闭环上所需要的因素。

中信资本在2004、2005年就跟万科搭了一个基金，投了13个城市接近20个项目，当时我在万科，正好算是中信资本的对手方，我们一起合作的。中信资本投入以后并没有管理太多的事情，而是非常相信合作伙伴，因为它是一个能力中心。在前几年我们跟顺丰设立了一个27亿的物流基金，全部投顺丰的开发类、自持类项目，最后的经营表现也非常好，为什么？它是一个能力中心。我们未来会继续围绕这些能力中心，可能很多朋友说你这个能力中心是不是都是很大的公司？我们反而不这么认为，我们更愿意投资一些在区域、在个别市场、在个别领域、个别赛道上有它独特的创造力、创新能力、迭代能力的中小能力中心，我们认为它们更值得去投资。包括我们在上海市场、重庆市场，我们看到了很多在养老赛道上，一些民营的企业，过往只是投了1000万、2000万，但是伴随着这十几年的成长，它们慢慢也成长为地方上一股不可忽视的养老力量。包括上海、重庆的这两家企业都被华润逐渐并表了，今年有一家要百分之百私有化，还有一家被华润完成了60%的私有化，这也是对这些能力中心进一步的赋能和加持。

接下来我们也会利用我们的资金优势和投资能力的优势，给这些中小的能力中心建立起更紧密的联系，你有一门独特的技艺，在一个项目上能帮他解活，你有解活这个项目的钥匙，这也是一个能力中心，不管大小我们也愿意一起协同，一起成长。

曾粤晖：谢谢朱总给我们分享了一个知易行难的故事，确实路阻且长，行则将至。

光大嘉宝（600622）是一家致力于成为中国跨境资产管理先行者的A股上市公司，所以我又想把时间交给光大的宏飞总，想请教两个问题，第一是刚才很多嘉宾都讲到了跨境投资以及目前国际上的因素对境内投资的影响，我想听听陈总关于这方面的见解。另外，在几位嘉宾的交流中都不约而同地提到了REITs这个关键词，我也想再次聆听陈总这方面的详细讲解。刚才在您的主旨演讲中，您非常绅士的把这块详细内容让给了竺总，在这里我想趁这个机会再向您请教。

陈宏飞：我们确实是一家跨境的机构，但是90%以上的时间和资源或者它的效率的机会还是来自于不跨境。我们也可以考虑把我们的资产去新加坡和香港上市，但是因为我们百分之百的资产在大陆，我们肯定是希望推动大陆的REITs市场的打开，这样从它的业务以及从它的成本都会更低。领展其实很长一段时间也是香港本地的钱和香港本地资产的对接，在它发展到一定的规模，同时有一定的跨境的套利机会，它才会出来逐渐的发展。我们还是一个以境内为主的公司，我们希望推动这个市场，等到这个市场成熟之后，再考虑跨境的机会。

当然现在可能已经有了跨境的机会，因为以前是境外的债便宜，境内的债贵，你可以从境外借债。但是境外借债这个过程，因为中国政府的管制很复杂，现在当境外的债贵了，境内的债便宜了，从股权的角度来说，我们就可以重新再考虑从境外去募股，在境内借债，投境内的资产。

其实我们在2012年以前很多是境外的资金，帮我们做最初的几个项目，从2013年到2022年这段时间，大家还是觉得境外股权的钱太贵，境外的债权又进不来了，所以这一块就关闭了，现在到了这个机会，我们也在和一些境外的股权资产接触。特别是刚才说了中国的不良资产，已经在里面的玩家基本上业绩满仓了，所以可能像竺总他们的机会多一些，我们也会和海外的资本接触做一些。过去很长一段时间，跨境是我们的一个目标，但是大部分还是境内的资产、境内的资本。

说到上市公司REITs，我还是觉得只有一个流动的市场才会有IPO、Pre-IPO、PE/VC，这个才能转起来。中国的REITs市场真正打开才会有一个基础，让私募基金、资产管理方能够整体持有这些商业的运营物业，REITs也是一个公募的平台，如果REITs放开，我们作为一个上市公司的主体做什么？我们其实就是一个典型的Pre-REITs，就是不够REITs那些标准的资产，我们会放到上市公司里面来孵化，所以上市公司潜在的回报会高于成熟的REITs期的回报，这就是我们未来整体的商业机会。

曾粤晖：谢谢陈总，之所以有此一问是因为刚才在听您的演讲中讲到了您当年在海外的这段经历对您日后职业生涯的助益，相信我们在座的很多嘉宾在以后的业务中可能也会做出有别于现在的传统路径方面的有益尝试。

接着再请教竺总，刚才我们听到的关于领展的情况比较多，也有几位嘉宾都非常谦逊地表达自己是公司的新兵，但是我相信你们都是行业的老将，在这方面您有些什么样的建言，给我们国内的同事？

竺海群：其实我在国内一直是做商业地产，过去的20年都是做商业地产的经营和管理的，现在换了一个赛道，大家对REITs来说确实有很多想去了解的了解、想了解的信息，所以未来我们在这方面可能更加有主动的作为，去做一些事情。

刚才陈总也讲到了中国的REITs的发展前景，今天早上看新闻也看到证监会主席再次提到了中国REITs的市场，作为我们来说，经过这些年的研究，我们会发现中国内地的REITs仍然有非常强大的发展潜力，目前来说主要受到政策的限制，我们主要投一些基础设施、物流，还有一些比较有限的租赁的房屋。我们会觉得将来政府应该会有机会放开，把投资的类别扩大到购物中心、写字楼、酒店，还有养老院等等物业上面。其实在政策方面，各地政府也一直在讨论，并且出台一些行业的政策，包括希望把一些资产归类到一个REITs投资的资产池子里面去，包括在税收方面中央政府也有一些讨论。我们觉得对于未来的C-REITs的前景来说，依然是非常光明。这样对投资者来说，他除了投资目前的股票、房产之外，他有另外一个投资的渠道。

刚才我在演讲中也提到，我们在这中间到底能发挥什么作用？我们在最近可能会宣布成立一个香港房托基金的协会，我们在香港2005年起步，但是目前REITs市场依然发展相对比较缓慢，目前在香港上市的REITs占到香港证券的市值的比例也就只有0.53%，所以可以看到它的规模还是非常有限，还有就是大家都在讨论，但是确实缺乏统一的声音，也缺乏一个组织者，目前大家都有意愿推动REITs市场，我们应该有一个共同的声音，来建立这样一个协会。这个协会会带来一系列的好处，包括跟市场监督者有一个更好的沟通，也促进业界的交流和向投资者进行非常深度的推广，同时还为参加的会员提供资讯，这里面的创始会员就包括有领展、越秀信托、顺丰信托，王国龙也会在这里面担任主席，有具体信息的时候会跟大家再进一步沟通。

曾粤晖：还有一个问题我希望向应总请教，请您谈谈中城投资有Pre-REITs方面的业务吗？

应华：经过多年探索，中国的REITs终于在基础设施领域落地，采用公募基金+ABS的契约型架构。2020年4月，证监会与发改委联合发布基础设施公募REITs试点通知，2021年6月首批REITs上市，之后监管部门在试点范围扩容、鼓励长期资本参与、税收政策支持、扩募机制等方面不断完善。近期证监会表态，稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。国内基础设施公募REITs的战略考虑包括降杠杆转变融资方式，盘活存量投融资良性循环，制造强国产业变革资本支持，以及租购并举等房地产发展模式转型。

公募REITs为核心资产的市场化退出打开了重要渠道，私募基金的不动产投资迎来战略机遇。考虑到REITs的原始权益人认定和战略配售锁定期，以及回收资金的用途限制，当前规则下私募基金可以优先选择基于REITs退出的Pre-REITs投资方式。由于公募REITs的净现金流分派率原则上不低于4%，并且近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，私募基金的Pre-REITs的投资阶段以开发阶段为主，关注收并购机会，重点是控制资产成本，资产权属清晰，以招拍挂方式获取为主。目前公募REITs试点范围主要涵盖8个行业，我们将战略布局三大类资产，一是仓储物流，主要关注一线及环一线城市；二是产业园，主要关注一线及新兴产业强二线城市，长三角、大湾区为主；三是保租房，以一线城市为主。合作方式方面，考虑到基于REITs退出的逻辑，优选运营能力强的细分领域龙头进行合作，资产储备需要满足REITs发行与扩募规则，基于战略合作联合投资获取优质资产。同时，我们将持续关注公募REITs试点扩围，以及运作规则变化，调整优化我们的不动产投资策略。

曾粤晖：时间飞快，50分钟的讨论时间行将结束，岁月如梭，这是我在博鳌论坛的会场上第六次和我们的嘉宾沟通和交流关于REITs的问题，我相信我们的行业面崖而生，你我共赴前程，明天会更好，一起向未来。再次感谢各位嘉宾今天出席交流，感谢大家的参与。