博鳌资本大会｜竺海群：领展的商业密码

竺海群（领展资产管理有限公司中国内地董事总经理）：谢谢观点的邀请，作为新加入这个公司的一员，我也希望在这个平台上向国内的同行推荐一下领展的业务。

看一下领展的发展历程，2005年香港政府把旗下的180个公共屋村、房屋的商场和停车场资产打包上市，成为政府资产私有化的首例。这也成为在香港首个发行的信托基金，也开拓了房托新的时代。上市以后，领展通过内部的增长和外部的收购方式，不断地扩大资产组合，也取得了比较好的业绩。17年发展下来，现在领展的资产组合和运营方式跟2005年的时候已经发生了非常大的变化。当时上市的资产价值大概是338亿港元，到今年3月份，我们统计已经达到了2280亿港元。

现在是亚洲最大的房地产信托基金，按市值计算领展已经成为亚洲规模最大的REITs，也是目前非常有机会唯一打进世界房地产投资基金的香港企业。作为一个公开上市的房地产信托基金公司，我们百分之百的盈利用于分红，在过去17年间，我们的分红每年都有增长，即使在去年非常困难的环境下，仍然录得了比前年有5.4%的增长。

作为一个房地产信托基金企业，我们也非常关注三个方面的事情：资产管理、投资组合管理、资本管理。多年来，领展一直是采取一个非常稳健、务实的态度来对待我们所管理的资产，以及对我们所有的持份者和投资者的支持和配合，也一直积极地管理我们的组合和资产。我们有一个2025的发展愿景，我们关注收入可持续增长，资本增值和风险可控。

从目前看到我们的资产布局，在稳固香港的前提下，领展在2015年的时候进入到中国内地市场，在2019年底又进入海外市场，现在领展投资和管理的资产类别包括最初开始的零售设施，还有现在进入到停车场、办公，以及物流中心。现在我们在内地的北上广深四个一线城市，以及大湾区、长三角有物流设施。海外资产布局在澳洲悉尼和墨尔本，还有英国伦敦。多元化的资产组合也为集团带来了增长的动力。

香港一直是领展的业务基础，香港的零售资产仍然是我们投资组合的重要支柱和组成部分。目前香港、内地和海外占到我们整体资产组合的规模大概是75%、17%和8%。随着海外和内地的组合逐步的扩张，香港资产组合在未来大约会有所下降，会维持在60%到70%之间，中国内地仍然会作为领展未来投资的主要目标，会上升到20到25%之间，海外大概会在10%到15%之间。

这里给大家介绍一下领展从去年到今年年初投资了哪些项目。首先我们在去年4月份以参股50%的方式收购了上海七宝万科广场，去年6月份全资收购了广州太阳新天地。去年10月份我们进入物流市场，收购了在大湾区两个物流资产项目的75%的权益。在香港也有行动，去年12月份我们收购了两栋停车场和汽车服务中心的仓库。今年持续收购的步伐仍然在继续，今年上半年我们分别收购了在悉尼的零售资产，还有墨尔本和悉尼的办公资产的权益，最近刚刚公布了我们收购了三项位于长三角地区的物流资产。这个收购的步伐可以看到它是比较稳健，也非常有效率、有步骤地在推进，主要的目的是希望实现我们在全球资产的物业组合和投资组合多元化的增长。

我们介绍一下内地的情况，可以看到我们内地的资产组合，在商业和办公这里，我们目前总的估值大概是367亿港元，总楼面面积超过61万平方米，可以看到我们在北上广深四个一线城市都有自己的项目。在物流方面，我们的总估值大概是17.15亿港元，总楼面面积接近39万平方米。我们的物流布局主要是在长三角地区和大湾区。

领展在2015年就进入中国内地的市，目前在中国内地有6个持有型物业和一个办公楼。我们在香港对存量改造非常有经验，我们也希望把香港存量改造的成功经验借鉴到内地物业收购的资产价值的提升上。在2005年上市到现在，我们完成了91项资产提升的项目，是非常有经验的。深圳的领展中心城项目是我们在内地首个存量改造项目，这个项目已经在今年1月份，经过一年的改造重新开业。我们在这个项目的改造过程中融入了非常多的绿色技术和丰富的多样性。可以看到我们取得了包括Leed、Well和SITES的认证，这是目前在全球唯一取得三项认证的商业项目，这是非常罕见的，代表了领展对未来的承诺。包括我们从绿色建筑的标准，以及我们在这个项目的绿化、园林的标准，还有进到购物中心里面人体的健康指数，这三方面都非常好的实现了绿色发展国际认可的承诺。

刚才讲到领展中心城，它的成功经验也为我们进行下一个项目的改造积累了一些经验。广州太阳新天地这个项目是我们收购的第二个改造项目，我们希望把这个项目改造结束之后，一个全新时尚的领展购物广场在广州天和能够亮丽的展现。

领展在中国的总部是在上海企业天地广场，现在叫上海领展企业广场，这个办公楼是在2004年就落成的，总的规划面积是98000平方米，我们拥有其中两栋甲级办公楼，位于第一座和第二座。2017年我们对项目进行了改造，当时领展企业广场就获得了美国绿色建筑协会颁发的LEED白金认证，现在我们还在进行新一轮的改造，希望通过这个改造以后，能为我们的租户及消费者提供更好的环境和场所，相信在今年底会有一个更好的呈现。

下面再花点时间介绍一下领展在ESG方面的想法。我们是用“连系好生活”作为我们的品牌承诺，我们一直相信我们的商业利益和社会利益是紧密相连的，我们在香港做的社区商业也是经营得非常好，尤其在疫情之后也是恢复得非常稳健，保障了我们的民生，在里面的商户也得到了非常大的受益，生意也是非常兴隆。最终我们是为社会创造了价值，同时也是造福我们的社群，带来了非常好的正面的价值。

前面讲到了包括我们的中心城、企业广场和太阳新天地，可以看到领展一直是绿色金融的先驱，在2016年我们就成为首个发行绿色债券的香港企业和亚洲的房地产企业，目前绿色债券和ESG表现挂钩的贷款大约占到我们总融资超过1/3的规模。在社会责任方面，我们有一个爱汇聚机会，主要是参与社区慈善和社区的各种活动，我们的爱汇聚计划成立于2013年，我们大概会在每一年捐出相当于上一个财政年度物业总收入净额的0.25%的款项，我们主要有两个领域支持，分别是大学生奖学金计划，还有活化社区资源，推动社区的发展。现在我们总共投放了1.3亿港元的资金，得到这样帮助的人员已经超过了1200万人。在公司治理方面，领展具有全面的管控措施，领展的资产均由受托人以信托的方式为基金，所有基金持有人所有，是独立的受托人负责保全，保管领展的资产。同时发挥额外的监管和保障作用。

因为领展的基金单位是由全球各地的基金单位持有人广泛持有的，所以现在并没有完全的大的实际控制人，因此董事会在公司运营中就非常重要，领展的董事会一共有14位成员，除了总裁和财务总监之外，其他的都是独立的非执行董事。独立非执行董事平均任期是5年，最长任期是9年。我们还有审计委员会和薪酬委员会，都是完全独立的，另外提名委员会除了首席执行官之外，还有三名独立成员，可以看到在我们的公司治理方面也是非常严谨和非常多元化。

领展也实施非常严格的内部监督、审核和风险管理，以及非常清晰的内外部反馈机制，根据标普全球的评级，去年标普就对领展的ESG表现进行打分，总分在100分的情况下，我们获得了72分，这也反映出我们的管制架构的稳健，对未来的颠覆性的转变是有充分准备的。在我们的各项指标里面，公司管理的表现尤为突出。

可见ESG是领展营运的DNA，多年前我们已经把这个DNA植入到我们管理运营的准则，并在ESG的推行上，我们也希望扮演一个实践者、推动者、教育者的角色。实践者就是我们在过去17年年复一年、日复一日的经营过程中，一直是在执行相关的原则和制定相关的标准。在推动者方面，我们也希望跟我们的所有利益相关方共同推动这个事情。我们的利益相关方也包括采购、工程承办、众多的租户，我们都是在推动大家一起来前进，我们认为他们也是我们的持份者，大家一起推动这个事情，才会产生更好的规模效应，同时我们也希望在ESG方面扮演一个积极的教育者，我们也希望这个ESG的概念要在社会的生活中落地生根，希望包括我们的租户在内，包括我们的消费者在内，他们都能知道这里的迫切性和紧要性。

展望未来，我们可以看到目前是亚洲最大的房地产投资信托基金，未来我们也希望成为全球领先的房地产投资信托基金。刚才讲到在2005年上市以来，我们的单位持有人分派的复合年化回报率达到了15%，我们有一个2025愿景，设定的资产管理规模是一个高单位数的复合年增长率的财务目标，我们的分派率也有10%的增长。在可持续发展方面，我们原来一直说是一个前沿的领袖，希望在2035年有一个净零目标，继续实现可持续增长，为我们的单位持有人和持份者创造更长远的价值。

这就是我们的2025的愿景，在物业组合方面，希望通过资产多元化、地域多元化，实现高单位数的复合增长，希望维持各项A级的信贷评级，在文化方面我们要巩固我们的企业文化，成为首选的企业雇主。在创新远见方面，通过地方营造，创造社会效益，建立世代相传的优良生活环境。

这是我们的2035的目标，这里面可以看到有比较多的未来的目标，总结来说，短期目标是希望2035实现净零排放，继续推动节能，致力于建立更多再生能源设施，中期的目标希望我们所有的物业组合都达到百分之百的绿色项目认证，长期的目标是希望跟我们的持份者紧密合作，创造最大的价值。

这就是领展的介绍，领展2015年就进入中国的市场，在中国也是比较稳健、比较快速的发展，也希望在今天这个场合向大家做一个全面的介绍，希望今后有更多的联系，共同推动房地产信托的业务在国内的发展。