博鳌产业科技大会 | 周波：新经济驱动的ESR与未来风口

周波（ESR中国首席运营官）：刚才听了赵总的演讲，非常精彩。

今天我花15分钟时间简单跟各位介绍一下ESR的基本情况，题目是“由新经济驱动”。里面有两个关键词，一个是新经济，ESR是由新经济驱动为主的，所谓新经济就是主要由新的物流地产和数据中心，以及生物医药中心等等新经济驱动资产的构成。

另外相比之下，什么是旧经济呢？就是各位比较熟悉的传统的办公楼和商业项目，我们的资产管理规模也比较大。另外一个是亚太区，我们主要的资产在亚太区，遍布了亚太区GDP95%的地区和国家，另外我们有84%的资产配置在亚太区的。

在我们的资产配置里面有1400亿美元，其中590亿美元是来自于新经济的，其中还有100亿美元左右的在建的开发项目，同时有数据中心项目储备1200兆瓦。

在资产的配置方面，我们和私募的投资人形成的私募投资基金的规模有950亿美元，已经上市的不动产投资信托（REITs）规模有450亿美元，这两项加在一起总体的管理规模是1400亿美元，其中61%是永续和核心资本的，包含14个已经上市的不动产投资基金，其中有一部分新经济的成分就是来自物流地产跟数据中心，另外有大量的是来自房地产旧经济，也就是写字楼跟商业地产。目前我们是全球第三大已经上市的资产管理平台，管理资产规模有3570万平方米，有85%在亚太区。

在座的朋友大部分来自传统的地产行业，也有一部分来自新经济的地产部门，我们是为我们的资本合伙人设立的一个全面一体化的闭环解决方案生态系统，也就是说不管我们的投资人来自各个国家的退休金、主权财富基金、保险公司，我们给他们提供了一些很好的新经济投资方向，同时为他们的退出找到一个非常稳定的渠道，这也就是从投融管退一体化的为投资人带来一个闭环式的发展，带来稳定而可观的回报。

下一页是我们在亚太地区的主要国家，分布在日本、中国大陆、香港、澳大利亚、新西兰、东南亚，包括马来西亚、泰国、印尼等等，还有韩国、印度、美国、欧洲。但是我们在新经济的板块，在美国和欧洲没有，不像普洛斯在美国和欧洲都有物流地产和数据中心的布局，我们的新经济的布局主要还是在亚太地区。

但是在上市的房地产投资信托基金、传统的房地产基金和基础设施方面，在亚太地区和欧美都有布局，其中在香港和新加坡的比例非常大，所以ESR是一个综合性的房地产管理平台，其中包含了新经济地产和传统的商业地产，以及写字楼地产。

我们公司在去年做了一个合并，以原来ESR为主体的香港上市主板公司和新加坡为总部的，以传统房地产为主的房地产管理基金进行合并，所以变成了一个新经济和传统地产管理综合性的全球的公司。

新经济和中国房地产业务的主要趋势，受到新增供应回落、疫情反复等多重影响，2022年第一季度全国物流地产市场净吸纳量同比下降64%，短期的振荡并未撼动投资者对该类物业的信心，市场情绪保持谨慎乐观。

物流地产投资的流动性将在养老基金、保险基金以及国家主权基金等境内境外核心资本等入场后进一步提升。物流地产投资者在区位部署上应采取多元化的策略，以避免受防控政策中片区化管理的掣肘。

后疫情时代，需谨慎选择零库存模式，在选址物流仓储设施及园区时，要及早考量周边环境、政府开发等规划因素。仓库自动化与端到端的数据可视化这两种技术或成为企业物流在后疫情时代中制胜的有效手段。

中国对全球经济和供应链日趋重要，这是一个基本情况，在疫情以后中国是恢复经济最快的国家，目前一直保持相对比较高的GDP增长率，同时在全球贸易的份额也是逐年提高，在不断变化的国际政治环境中要保持这样的增长率跟供应链的重要地位，还是需要所有人的共同努力。

为什么新经济和物流地产等资产管理和配置模式非常重要？这基本上跟消费、可支配收入有关。根据摩根士丹利的统计和预计，从2019年中国人均可支配收入6000美元到2030年会达到1.3万美元，年复合增长率是7.9%，中国个人可支配收入保持高增长态势。

同时也预测到2030年中国的私人消费总额达到12.7万亿美元，与美国目前的市场规模相当，中国私人消费占国内生产总值的比重将提升到48%，创历史新高，这也是为什么这么多人愿意在国内市场发展，寻找更多投资机会的原因。

刚才赵总也提到了，中国物流地产的发展和中国电子商务、第三方物流的发展是密不可分的。在未来10年，电子商务的销售总额占零售的渗透率还会进一步提高，到2020年，中国电子商务占总体零售达到40%，预计到未来，还会增长达到将近44.9%。

大家可以发现这个电子商务渗透率增速将会变慢，因为不可能达到高于50%或者60%、70%这么一个比例，个人消费很大程度上还有一些服务性的消费，不仅是购物的消费，所以总是会达到一个天花板的，所以在电子商务的发展过程中，在未来的这些年里面需要从一个粗犷的发展逐渐回归到练内功的审慎而自律型的发展方向。

电子商务的发展大家都很清楚，因为中国是移动互联网发展很快，跳过了桌面电脑的发展阶段，所以弯道超车，超过了欧美原来的电子商务的普及程度，人人有个手机就可以直接进行购物了，所以说这也是中国在过去10年如何一下子变成全球电子商务市场最火热，同时渗透率最高的国家。

从第三方物流角度，未来10年预计人均包裹增长量还要保持在15%，虽然目前在大城市生活的人收到的包裹已经很多了，但是未来这个速度还会继续增加，跟电子商务渗透率未来10年只渗透5%同样也是面临一个未来增速变慢的问题，这一点大家要注意。

给ESR做一个小广告，目前我们在全中国有资产面积920万平方米，总的资产规模接近100亿美元，开发储备量有600万平方，已经签署备忘录的可建面积有270万平方，基金管理面积70%，也就是我们70%的资产是替金主LP来管理的，不管是开发基金还是城投基金，另外有30%左右是由上市公司自己的资产负债表进行投资的。在全国有111个物业，位于28个城市。

在这张表的右下角就是中国的基金概览，中国有不少已经形成的包括开发基金和城投基金，其中一些主流的欧洲养老金、亚洲的主权基金，主流的国内国外的保险公司，都和我们建立了合作关系。

既然聊新经济驱动，除了物流地产跟数据中心之外，我们目前也搭上了生物医药产业地产的风口，这个需求的确是最近10年以至于未来10年增长非常快的，在全球生物制药市场上，目前中国仅次于美国，预计中国将于2020年到2025年达到更高的复合增长率，达到8.2%的增长率，这个需求来自中国人口不断地增多，其实人口并不是未来会增得更多，而是体量很大。

同时人口老龄化的趋势是不可避免的，65岁以上老人从10年前的8.9%已经上升到2020年的13%，慢性病死亡人数也在增长，加上中国的城市化率从10年前的50%上升到60%多，城市化率的增高也对中国的生物制药行业的需求和发展带来契机，同时人均医保支出也从10年翻了2.5倍，所以说未来这个行业的确是一个风口浪尖。

ESR目前也正在募集一个生物医药的基金，估计第一期规模是7亿美元左右的资本金，也选了7到8个种子资产在进行开发的准备和收购的准备。

我就简单跟大家介绍到这里，谢谢大家的聆听