博鳌地产发展大会 | 吴定金：繁华落尽 回归本原

吴定金（保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理）：尊敬的各位专家、各位嘉宾，大家下午好！非常荣幸参加今天观点的博鳌论坛，听了前面几个专家的演讲感觉收获满满，启发很大，下面我先从一个地产从业人员的角度谈谈这一年的感受。

回望去年上半年市场还是高歌猛进，从业人员也是信心满满。谁知道一年后的今天却是这样的光景，这一年遇到了房地产，特别是商品房三十多年以来最大的挑战，也是从业人员最大的挑战，我们遇到了调整幅度最大，同时也是调整时间最长的一次，现在都还没到底，还要继续调整。

同时也是对房企冲击最大的一次，这么多企业暴雷，这么多企业流动性出现紧张，真的是非常难。这一年需求下去了，房价下去了，地产人的收入、自信和底气也下去了，最最关键的是什么？是市场对房地产的信仰也跟着下去的，一同下去的还有上下游的产业链的需求。

这一年很多房企为了生存而战，很多合作方也为了生意而苦恼，很多地产也为了生计而奔波，大家感同身受。站在现在这个时间点我们还能做什么？或许现在还是繁华落尽后真实的水平，才是正常的水平。

我们怎样才能重拾信心再出发，我们自己做了一些判断，我们认为还是不能躺平，要积极应对，顺势而为，适应新环境，所以我今天的主题是实现“房住不炒”下的高质量发展。

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快构建多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，让群体人民住有所居。这49个字我们认为就是五年以来调控的总纲领。

这五年以来，政策不断完善，长效机制也不断建立，底层的深刻逻辑也在改变，投资投机需求大量退出，高杠杆企业持续出新，金融化、泡沫化的趋势得到根本扭转。

在过程中市场经历深度调整阵痛，面对前所未有的挑战，房企要回归本原，认清房住不炒带来的深刻市场变化，并给予此重构企业发展模式和价值体系，与时俱进，实现高质量发展，我的报告分三部分。

第一部分是房住不炒之下市场发生了怎样的化学变化。

房住不炒深入人心，得到了切实的贯彻执行，市场的深刻变化。投资需求大量退出，四类典型细分市场贯彻不炒，使得市场趋势发生了根本改变，调控政策叠加，经济政策放缓，收购预期减弱等等因素的叠加，导致市场出现了深度调整，土地红利不再。在此背景之下，投资投机需求大量退出，其中有四类典型市场表现尤为明显：

1、供应短缺性城市和板块。在一些供应比较紧张，特别是一些核心地段，新房具有稀缺性因而衍生了一些投资投机需求，但是这部分的需求已经大大减少。

2、外溢型需求。在市场高位上城市有效边界不断扩张，如今市场转冷，叠加本轮深度下行，整个需求回流到中心城区，外溢变成虹吸，有效市场不断退缩。比如像广州，我们之前外溢到了旁边的佛山，北部从化，东部增城，但现在来看，这些需求全部被虹吸回来，这些区域市场跌幅非常明显。

3、旅游度假型需求。除了拥有稀缺资源特别的地方之外，比如说海南，大部分的旅游度假需求它的投资色彩相对比较明显，由于没有扎实的产业基础，人口基数小，缺乏真实的住房需求支撑，市场也在持续下行。

4、商业公寓类需求。部分商办项目被迫分割成小型公寓出售，这类城市需要从城市规划到供应的源头着手，同时要正式和解决库存过高的问题。

再一个是居住对回归房住的本原，就是整个房地产市场是回归房住的本原，国内住房需求可实现可持续，一类是刚需需求，就是快速城镇化带来的需求，刚才有专家提到还有十多年的机会；第二个是改善需求，改善需求是未来可以持续释放的主力市场。

比如说原来的公有住房，经济适用房；第三个是多元化的需求，现在老龄化是不可逆转的。第四个租赁需求，大中城市灵活就业多，实际管理人口超预期，租房需求旺盛。

我国灵活就业人口已经超过2亿，包括IT、网红、外卖骑手，这些人更接受租房需求；第五是跟居住相关的服务需求，比如说物业、康养，包括资产服务等等这些。

同时整个家庭进入缩表周期，不动产在家庭资产配置中的地位下降，由于预期的改变，家庭资产配置逻辑发生了深刻变化，住房的主导定位开始发生动摇。

从存量市场来看过去一年二手房挂牌激增，减少不动产的配置，经济增长面临三重压力，家庭收入和预期发生改变，纷纷增加储蓄减少负债，开始了本轮家庭缩表的周期。

同时今年上半年居民新增人民币存款10万亿以上，同比也增加了38%，家庭缩表不断在延续，同时房地产是大头，所以加快了其在资产配置中的下降速度。

购房者心态走向成熟，更倾向购买成熟的资产。在问题房企暴雷的影响下，客户心态变得更加成熟。围绕自身真实需求，关注房子所在地段的成熟度和教育、医疗、商业、公建等配套成熟度，所以二手房为客户提供了选择，因为它是所见即所得，交付风险也比较少，逐步受到太多的青睐，未来我们预计这个比例会越来越高，越高证明整个市场也在走向成熟。

行业容量在减量，真正进入了买房市场。去年全国的商品房总容量是18万亿，属于历史高位，随着需求和供应减少，商品房市场进入减量发展时代。

同时城市不断分化，城市间也呈现不均衡的收缩，市场容量加速向大中城市集中。我们这个图上是全国20个典型城市，降低也不一样，所以我们可以看到它实际上是一个收缩到集中的过程，房企应顺势而为，做擅长的业务领域。

第二部分是基于房住不炒，房企要如何实现高质量发展？

第一是回归居住本原，重塑以客户为中心的商业模式。客户的溢价能力明显增强，逐步掌握了交易主动权，房企必须正视这一根本改变，真正以客户需求为导向，而不是多年以来的停留在面上，这就要求我们必须回归居住本原，紧紧围绕居住核心全方位再造企业的理念、方法和流程，构筑以客户为中心的商业模式。

第二点就是聚焦真实需求，寻找确定性的细分市场有几类：

一类是确定性的城市，有一部分的城市在整体市场进入成熟之后仍然面临成长的可能性，比如说一些大中城市，它的人口和产业都是向上发展，所以仍然处于成长阶段。

第二是聚焦有效的区域，要重新梳理城市的发展逻辑，读懂城市、理解城市，同时要扎实做好客户的研究。

第三是聚焦确定性的经营型物业模式，整体上是从原来的地产思维转向真正经营思维，比如拓展上由之前算大帐或者被动获取变成现在的主动获取，商业地产本身是可以实现独立拓展的，是否配备住宅也只是锦上添花；第三是坚持以人为本，打造好房子和好服务，不断满足客户升级的需且，同时引领迭代的趋势。

一是要精选地段，主要是从配套角度来看，打造10分钟生活圈；二是居住空间要设计合理，并有一定的弹性，空间上针对不同的需求进行合理的规划，既能满足不同年龄段的需求，又可以灵魂切换空间的功能；三是健康人居，这是未来的一条主线，要满足人们对健康生活的需求，实现人与人、人与住宅之间的良性互动。四是绿色低碳，要利用一些新技术，最大限度在节能、节水、节地、节材等等方面提供更好的环境和社会空间。五是科技住宅，要在社区内实现业主无接触通行，同时进行智能化的赋能，对于用户生活要有洞察，要发现更好的解决方案。

好服务方面，提炼服务体系，以适配客户差异化的需求。我们认为好服务是由一个一个生活场景构成的，以前物业服务的标准流程往往是条线的标准，如安保、保洁、保修等等，而场景化会打破这种标准。以儿童关怀为例，社区管家随身备有小药包，提供精细化服务，为客户呈现一个一个完美的生活场景。保利发展将于近期发布2021年健康人居白皮书，将提出更多关于好房子和好服务的深度思考，敬请关注。

第四是动态调整，锻造高质量发展能力。根据行业政策和经营环境的变化，不断进行改革和模式再造，这将成为未来房企必备的核心竞争力。当前形势下一是要加强对政策的领悟力和判断力要提高，在行业去金融化的情况下，房企要始终坚守稳健经营、适度杠杆、适度规模；二是要政策领悟力、判断力转化为企业系统性的执行力，强化专业能力和精益管理能力，全方位升级企业战略，系统性提高产品力、销售力、成本力，持续优化管理。

五是争当产业链链长，做行业转型升级的推动者。房企在住房保障、碳中和、科技创新、公共服务、养老等领域可以起到链长的作用，引领这个行业的发展。

第三部分是关于保利发展的一些思考。

第一个我们认为还是保持战略定力，坚持稳健经营，同时坚持中心城市+城市群的战略布局。保利发展持续以稳健经营来做，我们的财务也非常的健康，已经连续15年自觉保持三道红线的绿档水平，这也是为什么这一轮资本市场对我们估值比较高的原因，因为三道红线对我们来说不是一个新的事情，而是在15年前就已经开始做了，我们更适应三道红线下的打法。

2021年经营现金流106亿，近十年累计经营现金流也超过800亿。战略布局的合理性正好切合了当前市场容量加速向大中城市集中的发展趋势，确定性优势更加凸显。

第二个是积极践行国家战略，做美好生活同行者。率先提出大物业战略，发力软基建，引领行业和服务水平提升。公共服务方面，全国首创城镇全域化公共服务模式，服务人口超过3000万。养老服务方面，经过十年积极探索，经营水平稳居行业第一阵营，已连续多年举办国内规模最大老龄产业博览会。

第三主动发挥央企责任担当，服务社会民生，积极投身社会公益事业，坚守抗疫一线，参与抗洪救灾，参与基层社会治理，推动绿色发展，助力共同富裕。

在新发展阶段，房企只有坚持房住不炒，稳健经营，建立以真实需求为基础的商业模式，才能打造极具竞争力的专业能力和管理能力，才能实现高质量发展。展望未来，行业出清之后，市场毕竟回归供求再平衡，优秀的房企将迎来新一轮发展契机，在确定性实现高质量的发展。