博鳌地产发展大会 | 邵宇：未来出路在哪里？

邵宇（东方证券总裁助理、首席经济学家）：大家好，我是邵宇，来博鳌房地产论坛也蛮多届了，在座大多数都是职业经理人，职业经理人还在努力的腾挪，想凭自己的技艺能够再赢得世界，再借15年博一下，也挺好的。

我们怎么看一个重大的变化？我们谈的是地产，但是从我们宏观的视角看起来可能看到的东西是有所不同的。我觉得还是要首先看我们面临的剧烈世界的变化。

大家知道青春没几年，疫情就三年。其实这次疫情全方位塑造了未来宏观、行业、企业、地缘政治跟心理方方面面的趋势，其实每一次疫情都是改变人类命运趋势的，不管是黑死病，还是天花，西班牙大流感，这次也不会例外。

2020年我们做了13点预判，地缘风险会上升，大家看到的就是一个结果，一个表现。再看看大家的心理，我在上海封闭全程参与，沉浸式的体验了，我的心里多多少少有点PTSD，大家知道什么叫PTSD，就是什么事情我都提不起精神来，觉得有一种无力感，我相信整个世界都在经历这样一个无力感，并且试图转移这种心理压力。

跟我们在座各位相关的，不管是做投资的、地产的，实际控制人还是意见领袖，我们最为相关的是这两个领域，一个是经济体内部，我们叫社会经济、民生。另外一个就是全球，如果这两个换成传统的话语大家可能会听得更加明白。

什么叫社会经济，什么叫民生？我们传统的说法叫做江山，在中国江山并不是指特定的江、特定的山，江山就是人民，人民就是江山。请注意，疫情之后的世界最大的特征是什么？是一个超级分化的世界，也就是今天早上我在主持的时候，中国的经济不是L型号的，也不是V型的，也不是LV型的，而是K型的。

整个世界都是K型，强者越强，弱者越弱，富者越富，贫者越贫。如果你是一个决策者，面对这样一个分化世界你会怎么样思考或者怎么样采取政策举动？这可能就是一些底层逻辑的来源，我们先放在这里，这是第一个讲的江山。

另外一个就是全球化，全球化是一个西式的术语，按照中国的说法叫做“天下”。天下讲的是在疫后的世界，我们的判断是一个日益大国竞争剧烈、白热化、冷战化，甚至不排出热战化的世界。

中国这样一种文明、这样一种体质如何安身立命？如何自处或者跟世界形成更为良性的互动？这就是所谓的天下。这里头涉及到什么？就是人生三观两个方面，从内谈的是价值观，价值观只有三个选项，或者简单说就是三个方向，一个是效率优先，往哪一边偏，或者是公平优先，也可能是在偏中间的位置。

整个全球化就是效率优先，但是在K型剧烈分化的情况下，可能整个天平会慢慢摆在左边，大家应该可以感受得到。

天下方面也一样，它也是三个坐标或者世界观的取向，一个是民族的，这边是世界的，中间就是现实的或者国际的。

坦率地说，对中国而言我们价值取向是什么？去年是一个关键时间节点，中国共产党一百周年，再次确定了我们的初心跟使命，这个非常重要，这就是我们底层逻辑调整的一个源头。我们的初心使命大家还记得是什么吗？简单地说就是为人民谋幸福，为民族谋复兴，这谈的就是江山和天下。

在这个情况下很多政策将维持摆动，如果剧烈的分化所导致的结果我们需要人民幸福的，我相信人民富裕是人民幸福一个重要的构成部分，人民富裕可能要考虑的就是共同富裕。

另外在全球化方面，大家也明白，如果民族要复兴，中美竞争这一关势必要过，那就意味着对资本、技术、货币的争夺将成为未来全球竞争的主体。如果要谋复兴的话毫无疑问我们要过这一关，这在于我们科技、产业、金融的力量是不是足够地强大去产生这样一种力量。

大家知道，从美国的角度来看，过去这两百年它一直都是最成功的经济体，它只擅长做一件事情，负责干掉NO.2。美国已经2次通过热战的方式击退了德国，1985年广场协议贸易战击溃了日本，独立战争击溃了英国的殖民地，同时用30年通过冷战击溃了前苏联，你觉得会对我们网开一面吗？我觉得很难。

我们现在谈的是地产，很简单，只会造房子的经济体没有未来，但是不会造房子的经济体则是没有当下的，任何一个经济体势必左手是房子，右手是产业跟科技，必须在这里面寻找平衡。

我们的困境在哪里？房子是这样慢慢走平，科技产业慢慢拉起来之后拉平，你看到的结果是什么呢？房子是这样的，产业跟科技是这样子的，我们被卡在这里了。

为什么是这样子？其实每一次的演讲陈启宗讲得都差不多，就是我们有疯子，但是你有没有想过他们真疯吗？不是。我觉得在这样一个迅速增长的快速经济体里头，其实他们做的可能是唯一正确的方式，通过快速的加杠杆、负债获取土地，获得市值、品牌以及金融资源，他们并不是疯子，他们可能过渡理性，想尽快完成自己的原始积累。

中国的房地产只有一个模式，就是高周转、高杠杆迅速增长的模式。但你不得不承认，这不就是过去这段时间整个应该发展的核心动力，因为它构成了一个全面的正循环，土地价格的上升，投资者获益，财政收入的上升，卖地收入的上升，然后到银行借抵押贷款，看起来每个人都得益了，这是一个强有力的正反馈过来。

但是现在如果反过来的话，就是我们现在看到的这样一种状态。

这种状态我觉得可能只是一个开始，我们也知道现在全力在进行政策的调整，三道红线以后政策要纠偏或者有各种各样的提法。

我请大家认真思考一个问题，如果三道红线去年这样一个执行导致了目前这样一种几乎团灭的情况的话，你会问为什么五年前不做呢？你再问如果五年以后做会怎么样呢？那个时候杠杆会更高吧，房价会更高吧，人口红利会消失得更无影无踪吧，会怎么样？如果这样问这个的话恐怕你会有很多的思考。

我们看看房地产现在的情况，是一个触底的过程。坊间有一个段子我引用一下，说房地产还是夜壶，今年还是拿出来了，但是大家发现壶拿出来了，尿没了。什么意思？因为居民现在已经开始还他的中长期贷款，而不是加杠杆了，因为疫情导致了边际的变化，大家对未来收入的预期恐怕有比较大的调整。

而且在个剧烈分化的情况下，其实整个加杠杆的距离是中产，所以这部分如果加不上去，整个循环销售收入就被卡住了，其他东西肯定是雪上加霜放在一块，这都是大家知道的实施。我们还是要找到未来的空间，更重要的是谈未来。

底层的逻辑已经变化了，它涉及到共同富裕也好，还有资本的变化也好，包括防范重大的风险，包括房地产最近一些比较紧张的局面。

我们的判断是高杠杆、高周转的房地产时代结束了，行业没有问题，因为城镇化还有最后的窗口。

我们觉得有几点是确定的：第一区域间的分化；第二资本的分化，国有资本、民营资本，民营资本杠杆比较低的资本，有品牌的资本，精耕细作资本的分化；第三是融资的分化，以前就是资金池跟银行款，未来你准备迎接资本市场，哪怕你是REITs，就是一对一的资本包，这样风险可控，没有资金池的危险，这样对项目运营跟持续化发展是有帮助的。

考虑到目前系统性的问题，还可能会有一个准备方案，比方说我们当时也提过能不能做一个国家级的住房银行，如果我是住房基金的操盘手，我肯定在密切地关注这样一个烂尾现象，我在等待适当的时候出手去获得这样一个资产，为未来城镇化（还有10-15年）铺路架桥。

未来的出路在哪里？去年1月份我非常有幸参与了李克强总理的座谈会，我们当时主要讨论的是这张图。我当时跟领导的汇报是这样子的，我说我们认真学习了这份至关重要的“十四五”规划和2035年远景规划目标，在决策者眼中这是中国未来的一张蓝图，蓝图也称BP。

但我是投行的经济学界，我是投资人的视野，我看到的也是一个BP，就是商业计划书。如果你连母公司的BP都没有整明白，怎么能确保自己家里一亩三分地能耕耘得很好呢？

这里头跟我们特别相关的，特别是跟房地产相关的，通盘考虑的话要考虑这样一个问题，首先绿色发展为我们制定了一个时刻表，非常非常关键的时刻表。

大家有没有意识到什么叫2030年碳达峰？根据我们的研究显示，一个经济体在它的城市化突破80%，制造业占比突破30%以后就会碳达峰。很简单，该修的，该造的房子，该做的工业品都做完了，换句话说我们只有十多年的空间了，一年一个点，你算吧，15年以后不就80%了吧。

在这种情况下谈两个重要的分支，第一就是区域，第二就是产业，简单的说，一个就是房地产，一个就是科技跟产业，你必须要在这里头寻找平衡。这个平衡的要点对我们未来至关重要，所以我觉得各位同仁，不管是做房地产、金融投资的还是做第三方服务的，这张母公司的BP非常重要，你得理解里面的逻辑。

我当时说我们的工作就是为大家指明这里头的核心领域、区域、行业跟企业，优化资源配置去这些地方，然后得到新的增长红利，这才是关键。

究竟我们的房地产会怎么做？我觉得有两块地方请大家深度考虑。一个是在珠三角，也就是离这里比较近的北部都会区。大家都知道过去几年香港经历了什么，新的市政方案里头拿出了毗邻深圳300平方米的土地，为250万人提供常住需求、产业以及可负担得起的生活，这意味着什么？

同样在上海临港片区，它很有把香港模式转换成新加坡和德国模式，这里头有巨大的机会，当然也是对现有价格体系跟资产重大的挑战，各位有没有做好准备？我们认为这两块热区，你想想看它现在导入的人口，如果在15年建成，就意味着我们城镇化最后的样本就会集中在这些区域，这是不是兵家必争之地？

我相信地方政府、中央政府、各种基金，市场主体都会在这里头找到自己准确的定位，这也可能是整个经济体未来的发展模式和再次重新的定位，这是一个重大的变化的窗口。

另外也是非常重要的，除了房地产以外，就是技术。这张图说过很多遍了，这是一个调整的窗口。全球人类历史上三大互相PK的核心资产，中房、美股、比特币。中房、美股相对一笑，都觉得对方有问题，寻找新的模式跟创新可能是未来，所以这个方面我们请大家认真地把握。