博鳌产业科技大会 | 黄立平：楼宇经济也要“跳出地产思维”

黄立平（中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁）：产业科技这个主题放到房地产这个大课题里面来讨论已经有好几年了，我刚才走上来的时候我就在想，如果放到今年来谈这个话题，更重要的究竟是环境问题、关系问题还是本体问题，我觉得更大程度上是一个本体问题。

这两年大家感受到了房地产的严峻挑战，整个行业受到了巨大的寒流的冲击，最大的问题出在哪里呢？可能出在住宅和办公楼上，商业地产也受到很大的冲击。

我记得几年前我来跟大家分享过一个观点，就是要跳出地产思维，那时候更大程度上是从供应的角度来讲，就是我们已经进入到一个过剩的时代，如果再进一步的盲目供应，风险是越来越大的。

现在我们既有盘活存量的问题，也有新增供应的问题。按照我们过去多年时间的体会，靠简单的科技或者说追逐科技革命的浪潮解决不了本题问题。

比如说大家都讲数字化转型，数字化转型是什么问题？是个管理问题，并不会因为数字化，房子就变成了别的东西。并不会因为数字化，房地产经营企业就变成了互联网公司。

所以前些年房地产行业有互联网焦虑，这些年又变成了数字化焦虑、智能化焦虑，大家还是没有思考本体问题，所以今天利用这个机会，讲一讲本体问题。

前不久我应邀去楼宇经济年鉴上写一篇文章，我才知道现在这个概念成为大家比较认可的概念。过去曾经有一段讲过总部经济，总想把不动产跟某一个时代的经济发展战略结合在一起，结果总部经济的本体还是楼宇经济。我们现在可能主流的房地产行业可能遇到的问题比细分市场的问题要严重一些，这个严重问题的解决方式，这是我今天想跟大家讨论的。

第一个问题，楼宇经济是一个什么样的形态？毫无疑问，楼宇经济是城市化的产物，也是城市化的成果，盖出来的房子，利用房子的空间能够展开经济活动，能够创造价值，能够提供城市功能，总体上讲这就是楼宇经济的内涵。

但是如果说楼宇经济不能创造良好的经济价值，本身的利用效率很低，楼宇经济就要打一个大大的问号，楼宇本身的经济价值是有限的。

我们现在遇到最大的问题是什么呢？就是我们的城市化是房地产驱动型的城市化，不是产业推动的城市化，这个推动的力量越大，它的供求关系失衡的问题就会越加严重。所以从这个意义上讲，我们无论把原因归咎到哪里去，它真正的问题还是我们的本体出了问题。

相比城市中心大量闲置的办公楼，从事产业园区建设的这部分参与房地产探索的力量，相对而言遇到的冲击会小很多，原因在哪里？原因就是它具有更强的针对性，它对某一个具体领域里面的供求关系有更加深刻的理解。

对客户需求以及需求的增长更加的明确。也就是说在供应的逻辑上更符合供求关系的本体规律，脱离了需求的供应迟早会产生问题。产业园区的领域比现在的主流房地产，之所以遇到的冲击要小、问题要少，原因还是在供求关系上。

对经济发展而言，楼宇是手段，而不是目的。这也是房地产行业出现问题的一个很重要的原因，就是把盖房子、建楼宇本身变成了目的，这一点也是我们现在看到的，大量的盲目建设的真正原因所在。

解决供求失衡的问题，特别是供应过剩的问题，有两种做法，一种是整改无效的供给，把闲置的资源有效地利用起来，现在大体上有这么几类，第一类是改变用途，我们现在看到大量的城市服务业里面的时尚性的消费，实际上是对过去的存量资产的盘活。

刚才我听到邓女士讲现在养老这个新的行业的发展，很多人也是在谈存量，各种新的业态、各种新的需求，盘活存量已经成为主力，第二个就是提供有效的供给。

从某种意义上讲，这两者目前同样的重要，既要把存量更好地盘活，也需要增加供应的有效性，所以盘活楼宇的关键是培养新兴产业。

这里面包括几个方面，第一个是现代服务业，就是直接服务当地居民城市生活为主的城市服务业，第二个是源于制造业，并为制造业提供专业服务的生产性服务业。从某种意义上讲，现在生产性服务业是使用城市楼宇的主力。这个话题很大，我们也没办法展开。

城市服务业与人口的增长是紧密相关的，我们今天又面临着人口增长的新的时代性压力，在这样的情况下，解决普遍性的过剩现在也成了一个非常艰苦的问题。所以总体上讲，某一个地方要有效地把这些存量盘活，关键在于生产性服务业的发展。

这比较复杂，一下子也很难讲清楚，就是对一个城市的长远发展而言，最有价值的往往不能够短期获益，比如说我们要培育科技企业，这可能也是我们现在盘活存量的主力，但是科技企业本身是需要培育的，没有已经成长到足够能够有竞争力的企业，它的议价能力很强，往往过剩楼宇不是他们的首选。如何有一个长远的打算，能够在培育科技企业上面下工夫，我觉得有可能是主力地产行业能够转型的一个非常重要的选择。

另外一个方面，制造业是不可或缺的经济发展的基础。现在大家很容易看到的是中国的城市实践标杆性的企业分布在北上广深，除了北京之外，上海、深圳对制造业的重视程度是远远高于现在二三线城市的。

特别是深圳，这两年想方设法地能够留下有一定竞争力的企业。中国电子有一个叫深科技的做集成电路封装的企业，过去那个区域变成了城市中心，本来那个企业要搬到重庆去的，那边厂房都做好了，深圳就是不让搬，过去可能觉得每亩地的税收七八十万不算高，现在觉得都是办公楼的话，这个企业成了城市中间最宝贵的部分。

但是我们往往在二三线城市的时候，对制造业的重视不够，盲目地向一线城市对标，造成了大量的城市实践的误区，这是需要吸取的教训。

高铁的时代带来的房地产从城市规划到开发实践的误区，可能是现在的一个重灾区，其中一个很重要的原因就是这个区域的主要城市功能是盲目的，不知道这个区域要做什么，然后就盖了一大堆的办公楼，以为这些楼盖出来了，产业就自然的形成了，城市功能就实现了，实际上这是对一个城市发展的严重误解。

广州南站跟武汉站是最早的两个高铁站，这两个站目前有不同程度的问题，我们从广州南站过来的时候就发现，其实这个区域的办公楼宇，尽管搬来了一些二级性的总部，也增加了很多重要的城市功能，但是仍然大量空置。

武汉站就更差，华侨城在那中间建了一堆房子，现在成了烂尾楼，除了住宅，什么城市功能都没有。这两个最早的高铁站的实践，给我们的启示就是脱离了产业发展，脱离了产业基础的城市实践，注定是要走弯路的，注定是要付出代价的，它也成为我们现在房地产全行业遇到的一次危机的缩影。

从楼宇经济的角度，单纯收取租金的方式，已经在这个时代失去了竞争力。

我们如果讲本体问题，最终还是不动产本身的收益如何，如果你的不动产本身是亏损的，大家就无法在这样基础上创新，产业科技跟它就一点关系都没有。

解决问题的方式或者说模式创新的关键就在于，要改变单一的收取租金的方式，散售显然是现在已经走到了死胡同，单一收取租金，未来的路也走不长。

所以综合性的盈利模式，把形式（楼）和内容（使用者）的发展和价值结合起来，通过使用者的价值来实现楼宇的价值，这有可能是未来楼宇经济能够走出困境，开辟新的天地的必由之路。