博鳌产业科技大会 | 邓懿君：医养融合 助力地产

邓懿君（高力国际中国区董事总经理）：非常感谢观点的邀请，去年我给大家讲的是影视地产，是一个很新的话题，我们在去年也接了不少影视地产的项目。

今天给大家讲医养，其实养老地产已经在我们地产圈谈了有一段时间了，医疗地产是过去两年在地产的赛道里面又变成一个很热门的话题，所以今天我想把这两个东西结合在一起，谈医养地产，到底我们是在养老和医疗地产里面，B端到C端有多少房地产的想象空间。

我今天的课题不是很科技，但是也有一些科技的元素在里面。

我觉得如果大家研究过养老地产或者关心新闻，对于养老的问题、人口老龄化的问题都是有很深切了解的，并且等你到一定的年纪的时候，你的家里可能也面临养老的问题。我们看到从2020年代到未来几十年，会有一个爬坡的阶段，人口的老龄化以及他需要的服务和设施未来都会呈一个倍数的增长。

另外我们看到中央提出9073模式，我第一次听到9073的时候，还以为会有一个很大的改变，再对比现状会发现，现状是9631。

我当时提出，9631到9073好像没有很大的变化，但是当你再把这个倍数放到我们的人口规模里面，你会发现96%在居家养老，降到90%的时候，其实我们剩下的那个10%的空间就是可以为房地产项目和社区赋能的。

意思是说，当我们一天到晚研究养老地产的时候，其实我们只是研究所有需求里面的10%，另外90%还是居家养老。

我接触养老机构是很早的，他们就会钻研，为什么这个比例在国外不是这样的？为什么中国有这么大部分的居家养老？这和我们的文化，包括我们对家庭的理解、老人的感受相关，其实90%可以让我们产生另外一个想象，当这些老人是居家养老的时候，其实就是科技需要赋能的时候，我们通过互联网、传感器，通过很多的体感技术，这里有巨大的空间。这个比例的理解会延伸我们的一个思考，我们要介入养老行业，到底是轻资产还是重资产？

十二五开始提养老地产的时候，我就接触了一些从美国来的养老机构，他们刚好也看到这个机遇。我当时作为顾问方，因为外资要来投资，我们一起去陪着研究在中国怎么投资，跟他们探讨很多模式的问题。

但是当时市场是非常不成熟的，他们尝试一个点，然后慢慢去想我到底走持续养老社区，还是做活力养老，还是走康复，还是疗养。发展到今天，我们看到很多企业进入这个赛道，意味着很多的模式通过十几年的学习和发展，已经慢慢有了答案。所以，我们看到地产行业、医疗、养老、保险等等行业都大规模进入这个赛道。

再回到我们刚才讲的9073的模式，90%是居家养老，这跟服务、轻资产有关系，跟地产没有什么太大的关系。剩下就只有10%，就是我们怎么通过对医院、养老的服务，去满足10%的社区养老和机构养老的需求。

中间我们经常会听到这些字，活力型、照顾型、医疗型等等。我当时跟着很多企业研究这个概念是什么，大家还是房地产思维，比如说一个床位6000块钱一个月，我们要卖到2万的时候，6000块解决了房地产价值的问题，取决于它的地理位置，我怎么把它卖到1.5万、2万？

叠加服务，所以在6000以上的所有东西都是服务。而服务又变成轻资产运营，所以在外资一进入中国做养老的时候，他们脑袋里面是EBITDA，也就是所有服务的叠加，先把房地产拉开到一边，因为房地产好算，坪效可以达到一个床位多少钱，可以在房地产维度回本，全部的叠加就是我的运营费用，我要叠加多少的医生、叠加多少的康复，叠加多少的专业康复。比如说老年痴呆的，或者跌倒摔伤的，叠加进去，我在里面能赚多少钱。

所以养老进入中国的时候，跟国外是一样的，轻重资产这两个考量从来没停过，而大家看到机会就是在轻资产，就是我能叠加多少服务，可以使我每个床位收更多的钱，甚至不要床位。

所以我们会看到不同的机构，这里只是拿了一些案例，比如光大，它采取了全轻资产的模式。华润投资了一个养老机构，但是它后面还是会做重资产。我们刚刚给太平也完成了一个养老项目，就是挂靠寿险跟医疗保险的同时，我把这些客户聚在这个社区的环境里面，让他发挥更多的价值。

怎么赋能房地产，怎么赋能更多的消费，这就是保险。万科也在做养老，它也成核政府养老服务机构，所以我们看到很多资方都在做不同的尝试。

以前我们会很直观地认为，我就想办法把它的重资产做出来，但这5年我们会发现在市场上轻资产的价值可能会比重资产更高，所以轻重两者里面的考量是会越来越多的。

在轻资产里面我们也做了一个案例，这是欧洲的一家公司叫，欧葆庭公司，它在上海落地了一个项目，它刚来中国的时候也要适应中国的国情，了解中国人是怎么养老的，这个项目历时7年，今年终于可以开门营业了，因为中间过了疫情、过了土地转性、过了牌照的问题，有很多是需要地方政府跟我们一起去突破的，也是非常值得期待的，从设计到后面的运营管理，这是一个非常高水平的项目。

随之而带来的就是医疗地产，当我们最近说医疗地产很火的时候，我们就在问，到底什么是医疗地产？是一个药厂，给它建个厂房，还是我投资医院？很多的思考或者畅想就出来了。

医药的发展不用说了，随着我们的人口老龄化，包括人口规模放在那里，我们会看到医药的需求也是在非常健康发展的。

十几年前我和帮那些外资药厂落户在中国的时候，比如今年谈得很火的一个词是实验室值不值得投资，现在很多钱到实验室，这个点是我们一直在关注的，但是这10年我们看到的发展是什么？就是我们的医疗行业已经是从外资转成内资，到内资慢慢发展起来以后，你会发现有很多的小公司就出现了。在国家层面，我们投入的医疗研发、创新和人才培养，让这个赛道可以持续发展下去。

下一个问题是哪里值得发展，目前我们看到最庞大的量是上海、北京、广州，成渝地区有一点点。大家都说医药的门槛高，这是对的，早年医药发展的时候，我们很在意院校在哪里、医院在哪里，因为所有药品是要去临床实验的，所以掌握核心医疗资源的城市，包括掌握核心院校的城市，比如说北京，现在是中关村、大兴和亦庄这三个板块积累了很强的医疗资源。

上海的张江、漕河泾、浦江也是很强的，其中张江是最大的一个板块。广州的科学城、知识城板块也是很强的。大家会说，是不是我只能在这些地方投医疗地产？能不能在新一线城市、省会城市、其它的城市做医疗地产？这是非常值得我们去思考的。

我们看到所有量的时候，发现这些价值是最高的，因为流动性高，但是其它城市可不可以做，我们一定要知道产业到载体的关系，也是我每次研究产业地产都会跟大家分享的一个点。你会看到这个地方如果我有研发、孵化、生产制造、临床、销售的，包括我们刚才说的所有的线上技术的赋能，它的区别是在于，它用的载体是不一样的。

药企要选址的时候它关心什么？第一，载体合不合用，我来用厂房的，你没有厂房，我不能放在写字楼里面，因为它有排放，有废物处理的需求。

第二，我在孵化的阶段需要审批，你所在的城市是否可以让我直达，我有很多审批的资源和路径，这是很重要的一点。

第三是人才，我在这里能不能招到我需要的人才，因为医疗的门槛很高，不是随便跨一个行业就可以进去的。同档次附近的区对比的时候，人会不会选我这个地方，而你对应的这些载体又是应该怎么去建设。

以上海为例，上海的生物医药的比例还是比较大的，你可以看到大量的资本涌进生物医药这个板块，他们买的是产业园区和研发楼，医院是另外一个板块。去年完成了60亿的交易，大部分是外资来投资的，因为他们看懂了这个市场，而仅仅就是张江和周浦这个板块，就已经有60亿了，大家可以看到这个板块有多大的空间。

再延伸看看他们所有的需求，包括企业选址的时候，他们会用到很小面积的研发楼和实验室，也有数万平方米的生产的基地，所以医疗地产其实是偏工业、偏产业的，它不是塞在一个办公楼里面的，所以你要看医疗地产，你可能更多看的是研发楼怎么做、实验室怎么做，实验室里面的设备我能不能头，应不应该投，我的环评怎么做，废物怎么处理。

我们公司也代理和管理很多这类项目，其实门槛还是很高的，你如果搞错了得话，一天到晚有环保部门来罚款。帮药厂去建设它的工厂，我可以完成第一个积累，但是有没有流通性，这是我们要思考的问题。目前我们卖了很多的生物医药厂房，是因为城市化以后它所在的地方很有价值而卖得动，但是它的门槛是很高的。

我们最近也是帮一个3D打印公司做了整个厂房的资产管理，这个我就不细说了。

在房地产载体和运营商里面，我们要做到双轮驱动，另外C端和B端是不一样的，我们说医院的时候是C端，但是在医疗地产里面C端又承载了B端的成果，所以当你下次在看一个项目的时候，你可以用B端拉动C端的体验，也可以是C端医院先进来，后一再拉动产业的集群，两者都可以做得到。

线上导流，C端积累了流量以后，再集群B端，所以后面面对医疗地产，我们最核心的概念是B、C端互相赋能，先做哪个、后做哪个，它是一步一步往前走，没有这么单一，而中间它还是非常细分。时间关系，我就不再说了，还是要聚焦在你做哪个细分，你的载体怎么建，B、C端怎么结合。