博鳌地产发展大会 | 陈淮：危机是怎么造成的？

陈淮（社科院大学城乡建设经济系教授）：第一个大家关心危机是怎么造成的？其实这个危机也很容易描述。首先是政策，吃错药、吃多了药。

刚才大家都收到消息，北京环京都放开了，实际上北京辖区之外河北境内的这些房子本来就不可能是当地居民来买的，一定是在北京经常务工的人群在这个地方定居，你不让这些人买这些市场就死掉了，包括海南岛，不准岛外的人买，但海南本身的居住面积都很充裕，那谁买？所以问题还有还有很多，这是第一。

第二开发商多了多年的转型、转轨、调整战略，但是在做大做强，包括今天上午陈启宗所说的脑子发热，转型、转轨、跨界，结果自己对风险估计不充分。6月下雪可能非常罕见，但是就有可能出现，真的下雪的就可能冻死了。

第三个就是偶然化的一些因素，比如疫情，疫情封城导致了相当一部分人群收入减少、就业困难，这都可能给我们市场造成了很大的难题。

第四个原因原有制度性的缺陷。比如说从间接融资转为直接融资，我们多年在始终在这方面进展很慢。

城镇化这个事，我很赞成贾所长所说的。我特别解释一下城镇化，城镇化是我们正在完成的一个国家、社会、民族几千年来的大变革。

我们说中华民族有几千年的历史文化传统积淀、光辉历史，这都是真的，但是这几年我们都停留在男耕女织、手工劳作的小农经济、农业文明基础上的，工业化和城镇化把我们带入了工业文明、城市文明、现代文明。

我特别想对这个词做一个解释，它并不是有多少人住城里，我们正在把一个大多数人住乡下的民族转变为大多数人住城里的民族。刚才贾所长说常住人口所占比重是不准确的，应该是户籍人口，其实户籍人口也还有很多水份，比如上海、北京，整个行政辖区的人都是城镇人口，它并不是原有意义的城镇稳定定居以及参与社会分工的人口。

应该是人口在城和乡的分布结构相对稳定，不是分布比例，这才是我们城镇化的一个标志。

第二个城镇化完成，不是我们建了多少高楼大厦，而是城镇的发展质量、建设资产质量能够达到工业文明的客观要求，技术进步的客观要求与环境友好的客观要求。

第三条我们城镇化还要有完善的社会保障体系，这才是城镇化实现的第三个标准。

第四个是广泛的社会分工，城镇化不是把打铁的、纺纱织布的集中在一块，而是广泛的社会分工，更多的人通过社会分工与生产资料结合起来，之所以我们有一个叫企业，就是因为工业化和城镇化带来了人们需要通过和社会分工相联系的就业方式参与到社会经济活动中来。

第五条最重要，中国城镇化是否完成，越来越多人的人民群众有产，当大部分老百姓有产，成为中产阶级的时候我们城镇化才叫高质量，才是真正趋于完成。

这个有产，最重要的产就是拥有城市固定资产，就是大家有房。

危机怎么造成的？政策的失误和不完善，开发商盲目扩张以及原有制度缺陷等多方面因素，怎么挽救呢？是救企业，还是救实控人、投资人？还有的说要救这些烂尾的项目，包括保交房，其实这些都有道理，保交房也是必要的，但不一定是根本的。

我们首先要保市场、保需求，保护这个市场最重要的人群购房人，没有他们就不需要开发商，没有他们的需求我们根本不需要保交房。

今天上午一个记者问，恒大都要死了，那个楼怎么办？恒大死了有什么关系，恒大会死或者类似恒大的企业会死一批，但是请注意市场经济一个特点，老板死了，甚至企业死了，资产不会死的，没有谁能把土地带走，没有谁能把市场带走。

我们注意到当前我们面对的危机一个最重要的特点，并不是我们走到了泡沫破灭，媒体渲染的不着边的词汇，为什么这么说呢？因为当前房地产面对的主要不是没人买，是有人买的，而是政府不准买造成的。

包括今天我们面对的一些问题，第一个它不是没人买，没人要；第二个断贷等一些行为是不是因为房价下跌，原来500万买的房子现在只值350万了，欠银行150万不还，断贷了，不是，这些主要需求是保交房，是要这个房子，你长期违约不能交房耽误了我住，这是第二个方面我们注意到的问题。

第三个中国老百姓需要房子，愿意住好房子的趋势有没有变化？我认为这个趋势仍然强烈存在，具体地说债务违约其实是一个很复杂又很简单的问题，并不是说保交房都能够救的。有的一个项目值100个亿，可以卖100个亿，用80个亿就可以建起来，开发商已经把这100亿都卖了，把100亿拿走了，盖不起来了，这是麻烦了，因为他已经把东西卖了，把钱拿走了，如果他只投70个亿，还差10个亿盖起来，我想会有人投的。

现在实际上有些地方在用这种办法在救，还有一部分没卖完的房子，谁进来继续把房子盖房子，继续卖这个房子，也就是剩余的这部分资产收益分配，来弥补保交房的收益。

现在很多人抱怨开发商盲目扩张以及跑路，还有其他的一些因素，之所以出这些烂尾，之所以出现债务链断裂好像都是开发商的问题，开发商有没有责任？有很大的责任，但是大家都把风险集中于开发商或者购房人，但是银行、政府有没有责任？

银行把所有的风险推得一干二净，所有人买房人都是固定利率，我们大家都知道，中国在过去15-20年我们的利率是历史最低水平，在未来20-30年利率高于现在水平的机会是90%-95%，也就是说银行把利率上涨的水平几乎转嫁到购房人，按揭贷款人身上了，绑架了购房人的个人信用为开发商担保。

当然开发商也把销售的风险、价格波动的风险以及能不能交房的风险全部转嫁到一个单独的环节，也就是购房人身上，大家都把矛盾集中在一个人身上了。

我刚才想说的是资产不烂，即便烂到最后盖不起来了，没关系，资产还在，地还在，需求还在，城镇化的需求还在，江山代有才人出，中国房地产业不会就此消亡，这就叫市场经济的优胜劣汰，这就叫资产和市场不断重新优化选择更高效率的支配者。

还有问题，房子盖够了没有？这一场危机给我们一个启示房子真的是盖够了，但是这里面充分了很多的水份。为什么这么说呢？实际上一个是空间分布，有房子的地方没有人去，有人的地方没房子。

第二个人群结构，有很多人居住困难，继续改善居住条件，没有房子或者买不起房子，或者还没有买到房子，有很多人有两套三套，这是第二个问题。更多的问题我想用这样两句话来概括，一个是我们知道政策的最终极目标。

刚才贾所长几次提到长效机制，我当住建部中心主任三年，三次参与长效机制的起草，全都半路死了。我们基本上可以概括为，政策究竟想干什么？有两句话是不错的，第一个住有所居；第二个房子是用来住的，这两句话我认为作为目标是不错的。

这两句话是什么意思？我以为今后的政策就按照这两句话走就不错。第一住有所居，让所有人都有房子住就是我们的目标，不应该有住房困难而不得的人，让所有人都有房子住。

第二个房子是给人住的，让所有的房子都住进人。我们达到了没有？我们实现了没有？如果我们用这么两句很通俗的话来评估政策的话，我们远没达到让所有的人都住进房子，让所有的房子住进人。

十九大报告提出一个很重要的政策，叫“租购并举”，坦率说这些年做了一些努力，比如说长租房，结果还暴雷，租房贷，过度金融化，骗钱、卷款跑路等问题。实际上租赁市场是我们优化存量资源配置最重要的市场，是一个健康稳妥完善的房地产市场最不可或缺的市场。

刚才大家讲合理房价，合理房价的最终发现不是依靠成本的推算，不是砖瓦灰沙石，也不是政策决策，而是外部环境。

大家听说过学区房，学区房为什么贵？因为它贵在房子附属的、潜在的优质教育资源上。这个教育资源值多少钱呢？是通过大量的二手房反复交易才能发现出来的。

一个是发现周边潜在短缺优质资源的价值，第二个最终的租赁住房充分的反映供和求，供大于求还是供不应求的矛盾基本体现。实际上利率市场化也是一样，足够大的债权人和债务人的博弈，才能最终发现合理的利率。

而且别说美国政府不调控房价，美国政府从来不直接调控你应该卖得贵还是便宜，只许卖得贵或者便宜，但是很多州都有相当多的规定调控是租赁市场价格。比如不管房价怎么涨，一年加租不能超过7%，长租和短租多长时间不能变更合同，为什么呢？

第一个租赁市场的需求是反映真实居住需求的第一手市场；第二个租赁市场的需求最直接反映低端、低收入群体的需求；第三个租赁价格是投资收益标准化的标杆。

到2035年基本实现现代化，2050年建成现代化强国，越向现代化靠拢，住房人群所占的比例将会越来越多，因为房子不动，有产的人越来越多，但人是流动的。为什么美国30%-35%的人租房子住，德国超过40%的人租房子住就是这样，租购并举这四个字我们当初的设计者未必想那么多，但是可能进一步开掘也许是我们的出路。

这里面就深发出来有第二套房子是罪过吗，有五套房子应该被打土豪分田地吗？如果没人当房主，租购并举怎么实现？如果没有人有第二套、第五套，多主体供应怎么产生出来？刚才讲到房子盖够没有以及市场发育充分条件的时候，我们有必要拨乱反正当前一些令人思维混乱的一些说法。

最后一个取消预售制是不是我们避免今后类似危机的好办法？很多媒体说以后房子不预售，开发商把责任担到底，你都建好了，你把媳妇培养到大学毕业再娶，但实际上是不可能办到的。

预售还是现房销售制并无根本性的差别，差别只是预售过程中的风险是配置在哪一个主体头上的。我刚才说预售制的不合理在于它把将来的房子供求关系变化，能不能卖掉，就是现在你认购了不能后悔了，你都交了钱了，以及未来的变化，贷款利率高低涨跌的变化，以及开放上能不能按时交房，和银行传统，全都集中在购房人一个人头上了。

我刚才说了有风险不怕，这些风险本来就是客观存在的，张三把钱借给李四就是有风险，有无数完善的制度都不能避免，有绿色公正、签约、抵押，全都有，李四出门让车撞死了，这个风险就是客观存在的，当我们把信用参与经济活动中来的时候风险就同样程度参与到经济活动当中来了，这就是经济学的语言。

有风险不怕，就怕把风险过度集中在某一个局部，每个人担一点这个气球是破不了的，气球吹大就把气球薄厚不一样。另外还有一个教训，间接融资转化为直接融资，这一条我们说了十几二十年至今进展非常缓慢，大家说不是有REITs了吗，官方也在大力呼吁，也有很多开发商参与发行，是有，现在政府领导的REITs就是盖保障房的资金来源，最多又新添了一个功能，是给保交房纾困用。REITs是市场化的工具，不是用于政策性的工具。

房地产企业负债运营是天经地义的，所以他们成了烂尾，所以债务量大，就是因为负债运营率太高，古今中外房子这种东西是没有不负债的。它本来就是人的信用资源，房子对人们来说，刚才也有很多媒体说去到它的投资属性或者资本属性，这也是傻话。

房子具有有用性，除了有用性之外不可能剥夺收租或者是价值增值的好处，最重要的价值属性，不管它出租不出租，价格涨还是跌，它具有资产信用的属性，谁能剥夺？

我们的现代化绝不是让14亿人都成为一无所有的无产者，而是让越来越多的劳动者、越来越多的社会群众成为有产一族，是通过鼓励支持保护老百姓拥有房子为目标的。