博鳌演讲 | 陈启宗：转型还是转行，这是一个问题

陈启宗（恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长）：我每次都在樊纲后面讲，他总是从全国的经济，从行业的角度来看房地产，我没有他那样在经济领域有很多的认识，只能从房地产商个人的角度来看问题。

刚才樊纲说了两方面的难处，一个是行业里的参与者自己本身的难处，另外一个是政策方面的情况。允许我把我的注意力放在房地产商个人的行为。在以往这16年里，我多次的劝戒同行的朋友们，中国住房房地产开发的模式是不可能持续，也就是说要是你冷静地思考、观察这个行业的运作，十几年前我就得出一个结论，就是早晚要出问题，整个开发模式是一个量的比拼，你的地储存有多少，你每年营业额有多少，销售了多少套，销售了多少平米，完全是一个量的比较。

我曾经在这里说过，以往20多年来，很多疯子在这个行业里。说得直白一点，不止是疯子在做投资、做生意，从某个角度来看，整个行业都是疯子，所以不止是疯子，也是疯子的行业，这个量的比拼、速度的比拼，重要的不在于一家企业赚多少钱，只要你做大就行，做大就要贷款、借钱，简直是到了一个莫名其妙的程度。

再加上我在几年前也曾经在这里讲过的一点，这个疯子一般还有两个特点，一个是求名，一个是贪利。人要有名声，本身不一定是坏事，但是我非常理解，当你管理的数字越来越大的时候，追名这个东西就越来越重。其实你的贪不一定是你自己财富的增加，而是表面上看上去好像管理的资产有多少而已。

所以可以说整个行业都是疯子，还记得几年前，我忘记了是樊纲主持的还是巴曙松主持的对话，问了一个问题，就是在未来5年，香港的房地产会不会被内地的房地产商占据，成为香港房地产主导的企业？

当年就在这个台上问了这个问题，我是唯一一个不是内地的房地产商。我记得基本上所有的内地的房地产都说五年之内香港的房地产市场就是内地房地产商的天下。我是当年唯一力排众议，说这是不可能发生的事。

由此可知，整个行业所有参与者基本上都是头脑不清楚、头脑发热，变成了疯子。每个人都那么疯的时候，整个行业也就疯了。这些话大概我这个香港人还比较好说，内地的人就不大好说。简单来说就是头脑发热，不再清醒。

所以我今天要问的一个问题是，今天讲如何把握机遇，这个机遇不知道是什么机遇。我不知道是赚钱的机遇还是生存的机遇，还是什么其它的机遇。我要问的问题是，今天中国内地的房地产商觉醒了没有，看清楚了局势没有？照我个人的观察，我是有怀疑的，至少很多房地产商还责怪政府出手过重。

但是大家不要忘记，这是中国的国情，是中国的特色，而且中国的国情、特色、管理经济或者管理行业的方法，是相当成功的，因为它造就了世界的经济奇迹，把整个中国从70年代一个非常困苦的情况，带到了今天世界第二大经济体。

所以你不能说中国的体制管理经济是不对的，中国的商业游戏规则就是两个方向的，是由上而下，但是也有由下而上，是两者的结合，西方是由下而上的，如果不喜欢中国的规则，你可以跑到外国去投资、做生意。但是你看以往的这么多年，我在美国的房地产市场也混了三四十年，在那边发大财的房地产商反而不多。

而在中国过去二三十年，基本上所有的大的房地产商，都是以往这20多年才起家的，所以大家要清楚一件事，就是在中国的经济，政府导向性是很强的，这个没有好不好的问题，它就是这样子，你只能接受它。而且总的来说是非常成功的，因为它是政府导向性很强的，所以这就自然会有一些中国特色的风险，是在外国没有的。正如很多风险是他们有，而我们比较少的。也就是说政府的政策一改变，整个行业就会改变，这是中国比较特色的风险。

有人说这个不对，这个不好。我不同意。机遇好的时候，把中国拉成全世界第二大经济体，机遇来了，你没有责怪政策。难处来的时候，你就责怪政策，这好像不大公道。你们在中国做生意，你们比我的感受更深。

政策来的时候，正是风险之一。我们都知道风险与机遇是需要平衡的，赚钱越多的行业机会越大的行业，风险基本上也是会随之而增加的。所以凡是进到房地产行业的人都是贪念特别厉害的一帮人，你只要合法的贪就没什么大问题。也就是说凡是进入到房地产领域的人都不是想赚小钱的，都是想赚大钱的，都是雄心勃勃的。

既然如此，你要赚大钱，风险一定就随着而增加。这个风险包括政策的改变，也是风险的一大部分。不喜欢的你可以到外面去试试看，在其它国家做房地产。我是两边都做过的，我可以告诉你，在以往这20多年，没有一个地方做房地产能够像在中国做房地产赚那么多钱。

在20多年里，中国的企业，比如说万科、远洋、保利、碧桂园等等，在房地产领域里基本上是从0，在20多年时间里成为世界上最大的房地产商。你说没机遇吗？机遇大得不得了。所以我们面对的风险也一定是大的，这个风险就包括了政策改变的风险。

最后我想谈两件事，一个是行业的前景，第二个是这个行业里面发展商个人的前景。行业的前景，无论现在发生什么事，这个行业绝对会继续，人总有住房的需要，更不要说像刚才樊纲讲的，还有人口迁移的问题，这些都告诉我们，需求是相当大的，中国还在城市化或者说城镇化的过程中。住房不可能都是由政府来负责，所以民企绝对是有其地位的。

不过中国的住房行业已经进入了一个薄利多销的环节，当然其实一直以来也不算是薄利多销，但是也不能否认利虽然越来越薄，在利越来越薄的时候，你就要更多的销，才能够赚同样的钱。但是世界上没有另外一个市场是像中国的市场那么快的，差不多从0开始，一下子就成为了全世界最大的住房市场。发展得太快了，速度快了、人口锐减，所以我怕美好的时光一去不返，这也是我四年前就已经说过的。并不是说从今以后就没有赚钱的机会，但是是不同的赚钱方式，薄利多销的时候要做的跟从前是有点不一样的。

在这里我们要注意一件事，凡是在这次的熊市挺得过去的那些房企，他们最有资格越做越大。但是当他们越做越大的时候，从行业的整体健康的角度来看，就要注意，因为会越来越集中。熬不过去的那些企业，几年之后就不见了，熬得过去的就有机会越做越大。有大企业本身不一定是坏事，比如说你一家企业能够盖3000套、5000套、1万套大的项目，你才能有更多的客户去分摊所有其它的供应，比如健身房、游泳池等等设施，唯有在大的项目里才能维持得了。所以大项目本身不一定是坏事，但是担心的是长远会造成垄断的情况，所以我想这一点是要非常注意的，政策要在两者之间保持一个平衡，保持效益跟竞争之间要小心，要鼓励竞争，政府要卖多大的土地，这就是一个问题。大的土地只有大的发展商才能够玩得起，这样的项目才有很多其它的设施是改善老百姓的生活的，但是也会对竞争带来冲击。

最后讲讲从个人的角度来看，如何把握这个机遇。

刚才我说了，大家要弄清楚到底现在我们面对的是什么情况，是赚钱的机遇还是活下来的机遇。最后还有第三个方向，就是退出的机遇。退出也是一个机遇，时间不在你跟我手上，时机来了，要是你应该退出房地产市场的，也应该抓住那个机会。到底你是转型还是转行，这是大家今天要思考的问题。

当然，今天你可以选择的比起5年前、10年前是少了很多的机遇，但是不要忘记，也不是每个人都是疯子，在行业也有一些非常成功的例子，我非常敬佩一个朋友，大概是15年前，我在观点博鳌房地产论坛上认识的，就是龙湖的吴亚军女士，她头脑清醒，她不是最大的，但是是最好的之一。早年没人听我的话，我去做高档的商场，龙湖就去转型，当然它也不是不再卖房了，但是它相当多的精力跟资金放在了建立他们的商场，虽然跟恒隆做的不是一个东西，但是它有它的成功，恒隆有恒隆的成功。今天龙湖是一个非常稳健的企业。

反过来还有一个例子，10年前就有我的朋友跟我说过，以下这四家企业是绝对不值得生存的，早晚是要完蛋的，基本上到今天四家都完了。但是日子最好过的是第一家出问题的还是第四家出问题的？我觉得日子相对好过的是最早失败的那家。所以这也是机遇，你失败还要选时间，早失败可能比晚失败好多了，你往下的生活可能更好过。当然我们也知道有些人现在在转型，我也曾经在这里说过，我真的没什么新东西说了，说来说去每年都说差不多的话。

好多人都在讲文旅房地产、养老房地产，或者做物业管理，物业管理也可以上市，而且PE高得不得了，简直是荒谬得很。要做到那些行业，就证明了本业不好做，所以这个本身就告诉我们，早就应该不是转型就是转行。从前大家都在考虑转型，我今天在这里奉劝各位同行们，不是我想减少竞争，而是为了你自己的财政的好处，转行绝对是一个应该考虑的选项，要把握机遇，早转行可能比晚转行好，不是说每个人都要这样，我刚才说了，还是需要有人来盖房子，但是是否是你，是否是我，是否是我们每一个房地产商，这是我们需要考虑的问题。

不用担心，还会有很多人做房地产，不过有少数的住房房地产商可能是考虑不是转型，而是转行。

对不起，我说话总是说得非常不好听，非常不受欢迎，所以我想我还是不要多说了；得罪了所有的朋友们，在这里先道个歉。