ESG发展：潜力标尺

后疫情时代，经济变化和行业调控仍在进行中。当下，房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山，并给企业发展带来诸多不利影响。如何实现可持续的稳健发展，是企业需要明确的首要问题。住宅业务之外，多元化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇，如何实现自身突破值得思考。

为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集、调研等手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2022博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数·2022年度地产风尚企业表现报告），与各方企业共谋划，同成长。

以下为“2022上半年ESG发展报告”及研究成果：

观点指数 在提质增效的背景下，粗放式扩张模式所遗留的问题亟待解决，可持续发展成为房地产及相关行业（住宅开发、商业地产、物业服务、产业运营、物流投资运营等）的共识。

尤其作为国民经济重要组成部分的房地产，过去的一段时间里销售乏力、债务承压、融资受挫，整体面临较大的压力。

这份压力同样传导到资本市场，使得投资者不再满足于房企及相关行业企业传统的财务信息的获悉，而是对“绿色金融”、“双碳”、“人才管理”“社会公益”等关键内容也予以重点关注。

于是，以环境发展、社会责任和公司管治为导向的ESG报告也从年报中剥离并独立披露。

近年来，上述管理价值理念逐渐成为衡量企业可持续发展水平的重要指标，ESG投资也成为资本市场的关键投资策略。

未来，ESG所衡量的发展质量及潜力将作为财务数据的重要辅助工具。

ESG渐受重视，建筑与内部治理成聚焦点

在报告的开始，观点指数首先聚焦于房地产及相关行业中的房企群体，观察它们的ESG发展情况。

可以看到，规模上市房企逐渐提高对ESG信息披露的重视程度，报告披露质量也在不断提高。不过，还存在许多无法忽视的局限性问题。

未来房企的ESG报告，应该更加注重量化数据的完整度以及对于投入与收益话题的探讨。

数据来源：企业公告，观点指数整理

注：样本池为观点指数重点跟进的61家重点房企；标题中“ESG报告”指房企公开发行的“环境、社会及管治报告”、“企业社会责任报告”、“可持续发展报告”的统称。

房地产行业可持续发展报告可以追溯到2010年，随后有愈来愈多房企加入发布行列。

数据呈现的结果来看，房企对于ESG理念的重视程度逐渐上升，样本企业中2020年发行ESG报告的占比超过70%。2021年本该是数量突破的一年，理应有更多的企业发行ESG报告，不过由于有5家企业年报出现延期，故此暂停了ESG项目披露，因此2021年报告数量未能获得较大增长。

ESG报告内容聚焦方面，观点指数发现房地产行业ESG评估绝大部分聚焦于建筑与内部治理。这是因为房开业务占比较高的龙头企业，开发链条长，涉及上下游产业较多，建设周期长，资源消耗量大，是参与“碳减排”的重要行业之一。

因此，房地产及相关行业更加注重绿色建筑与“双碳”信息的披露。

据调查，超过68%房企公布准确的绿色建筑面积与统计口径以及2030年碳排放目标；物流与产业园区企业在智慧园区、智慧仓库、气象预警、智能冷链方面展示较多，几乎100%物流样本精确披露了二氧化碳及能源节约成功，并制定2030年“碳排放”目标；商业地产的披露重点在酒店业务以及物业服务客户满意度层面，对于人才管理披露程度较好。

A股和港股的披露差异方面，样本池中上市H股房企占比较大，约为70%，目前港交所对于披露ESG报告的要求更加严格，体现在ESG报告页数、报告编制准则、实质性议题、量化性数据与董事会声明上等方面。

相比A股上市企业，后者披露的情况更为详细，数据也更为齐全。

“绿色金融”提供融资新渠道，融资成本优势存疑

观点指数统计，2022年1-6月，房企境内债券融资同比减少约41.35%，来自海外市场的规模同比减少超过60%，资金缺口问题对于民企来说更加严重。

观点指数认为，国内融资环境与规模有限，地产板块可以分得的“蛋糕”逐渐变小。相对而言，境外发债是房企的主要融资形式，而且境外市场资本运作更加成熟，对绿色票据的接受程度以及认购比较高。

ESG主题下的“绿色债券”，无疑为行业融资困境另辟蹊径。

数据来源：企业公告，观点指数整理
注：汇率依据发行时汇率计算

“绿色债券”的特性与房地产及相关行业的建筑业务存在适配性，许多房企发行的绿色债券以建筑本身、建造材料、施工方式等为标的。

公开资料显示，当代置业是地产行业发行绿色债券的先行者。随后更多房企加入，据观点指数统计，61家样本企业2019年“绿债”发行规模约为52亿元，2020年为130亿元，2021年提升至407亿元。

从经济效益上考虑，绿色债券确实优化了企业的名义融资成本，发行利率也比普通债券更低，样本数据呈现的结果显示，绿色债券与传统债券平均收益率差距超过1.5%。

近几年房企在境内发行绿债的平均票面利率约为2.5%-5.5%，而传统房企融资成本则平均为4.0%-8.5%。

数据来源：企业公告，观点指数整理
注：债券1-5系上市样本企业最近发行的5笔非绿色债券

因此，绿色债券成为房企的优质融资渠道。以远洋集团为例，近两年该公司发行了3笔绿色债券，规模达到9.2亿美元。今年四月，远洋集团发行2亿美2025年到期年息2.7%有担保绿色票据，通过“绿债”降低了整体平均融资利率。

随着房企发行品种逐步均衡，“绿色”题材也逐渐丰富。

Wind数据显示，绿色公司债及绿色企业债的占比持续上升，分别从2016年平均占比不足10%分别上升至2020年的33.0%和21.5%；绿色中期票据、资产支持证券占比也逐渐上升，其中前者在今年上半年占比约为30%。不过，当前地产领域绿色短期融资债券进程依旧是0。

“绿色金融”在商业地产领域同样得到重视，以太古地产为例，最先于2018年1月发行首批绿色债券，总集资额5亿美元；随后于2020年共发行了四批绿色债券，总额达港币19.34亿元，以及一笔最大限额为10亿港元的绿色贷款，整体融资利率为2.40%-3.50%，明显低于行业及自身历史水平。

根据太古地产《2021年绿色金融报告》数据显示，截至2021年9月30日，100%绿色债券所筹得的资金净额已全数运用，其中超过95%的资金投资于绿色建筑领域，规模约59亿港元，其次是用于提升能源效率以及可再生资源。

太古坊二座项目是太古地产善用绿色贷款的典型例子，项目将于2022年开幕，采用绿色建筑和健康标准建造，现已取得三项铂金级预认证，包括WELL健康建筑认证、绿建环评(BEAMPlus)及能源与环境设计先锋评级(LEED)。在节能减排方面每年约减少1180万kWh能源消耗以及8373吨二氧化碳排放。

从整体行业来看，绿色债券以中短期品种为主，5年期以下债券占了近几年发行总规模的89.6%。细分来讲，1-3年（包括3年）期绿色债券占比为63.2%，3-5年（不包括3年）期绿色债券占比26.4%。

观点指数认为，绿色债券实际融资“价格”并不像表面呈现的那样“实惠”。尽管平均发行利率与普通债券相比略低15BP，但若加上发行过程中的审查、评估认证等费用，绿色债券发行利率并没有明显优势。

此外，随着“绿色债券”受到追捧，我们需加强对企业庞大负债规模以及资金用途的注意。

“绿债”对于筹资用途有明确的管控与要求，企业要将普通建筑提升至绿色建筑，需要满足规定的能耗与星级绿色建筑标准。换句话说，需要一定增量成本。在当前融资持续收紧的背景下，发行绿色债券付出额外的增量成本是否在承受范围内，仍需房企进行综合考量。

在国内，绿色企业债券一般仅允许不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金，绿色公司债券和资产支持证券、中票等则仅允许30%募集资金用于补充公司流动资金或偿还借款，其余70%全部要用于明确的绿色项目。

相比而言，绿色美元债募资用途更加灵活，在符合国家规定下，可全部用于偿还公司未来到期债务，这也是房企更热衷于发行绿色美元债的重要原因。

近期远洋集团、阳光城、正荣集团等房企发行的绿债，均是为了偿还相关境外债务、为现有债务再融资。

管理绩效（G）：研发投入分化，商业地产重视程度高

房企针对技术研发的投入呈现出较为明显分化趋势，样本池的研发均值约为6.58亿元，占营收比例约为0.04%-0.70%，区间跨度较大。

数据来源：企业公告，Wind，观点指数整理

具体来看，不同规模房企对于投入研发费用的支出存在较大差异，整体区间为600万至30余亿元，“研发费用/营业收入”的比值跨度区间依旧很大，处于0.04%-0.69%之间。

碧桂园集团投入研发费用超过30亿元，在样本池中居于前列（招商蛇口投入3.32亿，万科投入6.42亿元，华润置地投入2.30亿元）。

在年报中，碧桂园有一段涉及ESG投资分析的阐述，从中可以看到对可持续性发展的重视，“结合现有的房地产开发及建筑业务，集团2021年研发费用产生约人民币33亿元，并建立了一个囊括智能建造、机器人餐饮、现代农业与新零售的多元化投资组合。未来将更多地依靠应用人工智能来应对建筑行业人员老龄化的问题及消费者对可持续生态环境与食品安全的更高要求。”

不过，相对于制造与能源类行业来讲，房地产行业关于研发投入的披露程度较低。一方面，并不是全部企业都进行了投入研发费用的数额披露；另一方面，所有房企未见关于投入研究费用明细的相关标注，资金去向与份额比同样不得而知。

住宅/商业用户满意率与投诉解决比率是ESG投资分析中不可忽视的两个因素，其中，满意度指标与续租率关联密切，进而影响未来对于物业与商业地产营业收入与经营性现金流的评估。从目前数据来看，虽然住宅与商业领域存在本质差异，诸如磨合期长短、前端销售签约等方面的不同，但是商业楼宇项目的数据表现明显更为突出，也得到了更多重视。

图表可以清晰看到，大部分房企的“商业地产租户满意度”明显高于“住宅地产租户满意度”。具体而言，写字楼客户满意度最高达98%-99%，住宅客户满意度普遍分布在90%以下。以华润置地为例，住宅客户满意度为85.46%，商业项目租户满意度达到98.90%，差距较为明显。

同样存在明显区别的还在于“住宅客户投诉关闭率”与“商业项目客户投诉解决率”层面，样本企业对于商业楼宇的解决力度与速度，明显高于住宅领域。具体而言，办公楼客户投诉解决率基本接近100%，住宅客户投诉解决率普遍分布在95%左右。

数据来源：企业公告，观点指数整理

观点指数认为，为尽快缓解疫情的影响，房企商业楼宇项目在拉动销售增长、营销与减免等活动方面，动作不断。相应的，各项相关服务不断提升，客户满意度也有所提高。

相对而言，住宅客户并未享受到上述福利，高度竞争的物业市场中，如何提供更优质服务，进一步提升客户忠诚是每个房产企业面临的问题。具体而言，写字楼客户满意度最高达98%-99%，住宅客户满意度普遍分布在90%以下。

环境（E）：“双碳”成另类财务“晴雨表”

房地产及相关行业上市企业ESG报告中聚焦的绿色低碳等话题也备受外界关注。

中国建筑节能协会建筑能耗与碳排放数据专委会披露的数据显示，我国现阶段建筑碳排放约占全国碳排放总量的20%。德勤中国分析认为，考虑到建筑领域在中国的能源消耗和二氧化碳排放中占比较大，房地产行业对气候的影响也必然受到各方关注。

观点指数与施耐德电气联合发布的《2022数字化运营白皮书》中则指出，现阶段商业楼宇与园区全周期运维成本通常是建造成本的3-5倍。企业相关负责人透露，绿色建筑项目的引进或将为企业每年节约20%-35%能源与人力支出。

通过对房企环境绩效分析，不仅可以了解企业生产经营活动对于环境的影响，还可以通过投入力度、绿色建筑规模、能源消耗量等，预估企业未来的增长空间与机遇。

数据来源：企业公告，观点指数整理

地产行业对于绿色建筑面积的披露较为普遍，公布ESG报告的房企中约90%均对已认证的绿色建筑面积进行阐述。房企融资所投向的绿色建筑，主要指在全寿命期内节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效空间使用率的高质量建筑。

政策支持给予“绿色建筑”更多动力，为了实现“双碳”目标，住建部、发改委等七部门联合发布《绿色建筑创建行动方案》，提出到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比需达到70%。进一步完善星级绿色建筑标识制度、加强技术研发推广、推广装配化建造方式等，实现星级绿色建筑持续增加，既有建筑能效水平不断提高。

从目前热衷布局绿色建筑的房企来看，远洋、朗诗在绿色领域布局较早。其中，朗诗绿色地产在2004年就开始探索绿色建筑发展，目前开发项目中含有绿色认证的项目占整体开发比例约为70%。

远洋集团则于2006年开始进行绿色建筑相关实践探索，目前已有超110个项目完成国家绿色建筑标准的注册。

除此之外，践行绿色战略的另一家房企中国金茂，在2021年可持续发展报告中披露，截至2021年底累计获得绿色建筑类认证或标识262个，智慧能源项目75个，供能面积达4000万平方米。

“绿色建筑”同样是产业园区在可持续发展理念中的核心，意在凭借绿色建筑提升园区的环境质量以及效益提升，进而增强园区招商、全区管理、生态管理等方面的水平。

张江高科披露，建筑节能率设计均值约为65%，非传统水源利用率约5.0%，可再循环建筑材料用量比范围为9%-15%。绿色建筑为该园区节约能耗超过40%，总废弃物的50%被再利用。据估算，每平方米生产效率和健康价值提升是397.04－595.03美元。物流园区的绿色建筑往往与智慧园区以及仓库相结合，据普洛斯披露，除了环境保护以及能源节约以外，绿色建筑全自动化大大提高了园区运营效率。其中，配套的智能道闸使通车速度提高了约90%，安防效率提升了25%。

得益于物流园区的集中性，仓库智能化改造提升了空间利用率，并节约30%的人力成本，以及分拣效率。物流产业当前冷链业务需求正在增长，面临仓储、运输等环节的高能耗成本。因此，物流企业通常在冷链领域、恒温制冷系统以及屋顶光伏的投资力度更大。

总体来看，已披露的数据显示企业间并未形成“代差”。整个行业的“碳排放量/营业收入”基本维持在相似水平，样本池中相同指标极大值与极小值之比约为1.7。

数据来源：企业公告，观点指数整理

数据呈现的结果来看，央企披露更详实，内容篇幅长且案例详实。民企表现则弱一些，更多在环境政策给公司带来的业务机遇上进行重点陈述。目前有少量公司参与绿色金融，建筑企业获得绿色金融支持的比例也较去年有所提升，但仍相对较小。

定量指标方面，主动披露环境数据的公司数量增加，但由于各自存在统计口径差异，因此自身纵向更有意义。

整体来看，近几年央企、部分地方国/民企的大建筑业务，单位产值能耗、碳强度在逐步下降，这体现了这些公司在工艺、工法上的改变以及不断加深的环保意识。

社会（S）：新增员工关乎未来成长力

样本池数据显示，行业目前员工总数规模与企业业务规模具有较强的相关性。此外，2021年的新增员工数并没有出现较大程度的分化。其中，华润置地新增员工/员工总数的比例达到32.6%，居于同行业较高水平。

数据来源：企业公告，观点指数整理

员工作为企业的核心成员，不仅在日常生产运营环节中扮演着举足轻重的角色，更是企业文化、价值与利益的创造者与分享者。培养多样化的人才输送管道，对于每个行业和每家公司而言都至关重要。

在资本市场的驱动下，未来几年更多、更优质的ESG数据需求将继续增长。前文中的“环境”数据成为碳市场与金融市场的焦点，也证明了无形商品是可以被标准化、定价和交易的。因此，“社会”信息同样需要相对标准的口径以及评估方法。

企业应该持续披露“社会”角度具有影响力的数据，而不仅仅是简单的信息宣传。

标准必须通过自下而上的方式建立，还应该逐步健全体制，并相对独立地衡量重大的“社会”信息，将其披露给股东；主动测量和报告它们的“社会”影响力，并独立地验证它。

观点指数认为，是时候让市场像重视“E”和“G”一样重视“S”了。

现阶段仍存不足，“投入与收益”主题不变

尽管上市房企越来越重视ESG报告的披露，但从现阶段披露程度与体系来看，仍存在较多值得改进的地方。

其一，整体分化较为严重，“金字塔”型分布不利于长期发展。基于WindESG2021年四季度评级结果，金融行业公司得分最高，且处于领先水平（AA级及以上）的公司占比达到9%，房地产行业处于B级及以下的公司占比最高，约占总体的22%。

根据WindESG评级数据库，目前披露“绿色建造管理体系与制度”的房地产上市公司仅占9%，披露“绿色施工”指标的上市公司不足20%。在MSCIESG评级体系中，远洋集团数据披露质量较好，且取得行业较高评级。但是行业中超过30%的企业并未披露量化的ESG评级。

其二，如何衡量投入与收益是无法忽略的话题，但是部分企业并未对投资明细与成本明细进行阐述。除量化数据的丰富以外，上市房企在ESG报告披露方面也面临着长期投入与短期利益之间的矛盾。

目前房企ESG发展的规模效应仍相对突出，碧桂园、万科、龙湖集团等行业巨头在规模效应下有更多的动力与资源投入其中，但中小房企的ESG仍有较大发展和成长空间。

在当前行业环境下，不少房企将求生存、谋发展放在优先级的位置，而在ESG关注的绿色低碳、公司综合治理等领域，实事求是讲，即使加大投入也非短期就能见效。在此情况下，如何平衡企业投入与产出、长期与短期效益，成为房企不得不慎重对待的“考题”。

产业园区领域，成本与收益贯穿至开发建设、运营管理以及能源使用等领域。从现有数据来看，园区新项目或新仓库的数智化较高，也同样意味着较高的投资规模与资金需求，这需要企业对于融资与“绿色”投资的良好匹配能力。

其三，ESG披露中存在“偏科”现象。ESG综合考量的是环境、社会和治理三大板块，是衡量企业发展质量和潜力的关键指标之一，但是可以看到“环境”披露质量明显强于其余两者。

ESG的几大因素在行业中变得越来越重要，但是公众对各个因素的认识却有所不同。建筑行业被认为是影响气候的关键因素之一，所以更强调“环境”因素，而往往较少关注房企的社会以及治理因素。

事实证明，社会和治理对房企来说同样具有特殊意义。

目前，ESG成为了财务信息以外的第二重要指标，未来发展前景值得期待。可持续发展背景下，可持续性成为衡量资产价值的重要参考标准。

观点指数认为，ESG体系的管控与构建贯穿投前与投后，标杆企业持续跟踪自身供应链的可持续性表现，并不断提出优化发展要求与更具有影响力的数据，客观上有助于促进企业及其供应链的提质升级。