刘爱明与观点面对面：中城新产业慢逻辑

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

观点网 中城新产业于6月26日举行创立7周年庆典，我们选择此后一星期作为约访时间，地点就在深圳南山区华侨城创意文化园，他们在那里新设立了“OCT科技展厅”。

季夏大雨滂沱，一个人身影在雨帘中由模糊到清晰，刘爱明出现在我们面前。

他的头发更花白了，聊起产业仍眉飞色舞，甫一进来就热情地介绍中城新产业的产业运营服务，一讲就是40分钟。

后来刘爱明笑着说，自己所讲的一大通理论，自创业第一天沿用至今。中城新产业没有秘密，任何人都可以学习。但产业服务在于不断深入，他认为不太可能会有人走这条“窄门”之路。

2015年，中城新产业提出聚焦产业运营，建立一套服务制造业转型的产业体系。那一年任正非被问及华为的成功秘密时，回答也是：“唯有努力工作才可能获得机会，努力工作首先要有一个方向，这个方向就是为客户服务。”

专注于一件事，并做到极致，便可达到卓越非凡的成就。我们也一路见证，时间赋予一切事物的千变万化，7年具备转变一个行业从繁荣到凋零的力量，却也足以承载让一个初创公司崛起的秘密。

如今中城新产业依然在沿着产业进行纵深式探索，孵化出科理中城、天集社、危废通等等新物种；与华润置地合作的平台华城新产业、润城新产业陆续成立，轻、中、重资产为主的基础商业模式构建完成，公司目前处于一个比较有利的位置。

产业服务压力既大，挣得也是慢钱、小钱，刘爱明形容为“分分钱”。

去年上半年，他的创业曾被开发商朋友调侃是“弃明投暗”。但此后随着房地产行业爆发流动性危机，中城新产业的中资产板块实现盈利，质疑声开始减少。

“你要习惯于挣小钱、慢钱，但它可能是长钱。”他总结，经营企业就像跑步一样，只有控制节奏、慢慢地跑，才能跑得远、跑得久。

真正慢下来才是本事，而这种理性要求敬畏并坚守。

慢逻辑

作为一位跑步爱好者，刘爱明在不同场合都曾提及，企业乃至人的发展都是一场马拉松。

刘爱明非常乐意与人分享跑步及从跑步中获得的感悟，在他看来，很多开发商没有走“正道”，只顾规模、未重视住宅性能，以致于最终经营出现问题。

过去十年间，商品房销售金额从5.91万亿元增长至18.19亿元，年复合增长率接近12%。这种发展的代价是开发商杠杆率迅速提高，过快发展导致了如今的“硬着陆”——上半年百强房企销售降幅达到了50%，加上债务到期，已普遍面临流动性危机。

企业的长短期发展就像马拉松和短跑，刘爱明认为，两个项目之间的跑法完全不同。

“你不能在马拉松比赛中以狂奔的姿态跑到最后。”

在他们组建的“爱马士”讨论群里，这样的想法几乎已经达成了一致，一些创业的朋友将跑步文化植入到公司文化之中，经营得非常不错。刘爱明据此得出结论：最好的文化建设方法就是跑步。

他所提倡的跑步方法是“乐跑”，骨子里反对功利性质的引导方式。

他就将跑步分为四个阶段，第一个阶段即被别人劝跑，这只会让自己感到痛苦。因为在所接受的教育中，跑步是一项被老师掐着秒表算成绩的运动，不达标就会受到惩罚。

“我经常举例，中国人为什么不爱跑步？就是因为我们被要求跑太快。”刘爱明解释，100米有人尽全力跑20多秒已经很痛苦，还被判定为成绩不好，于是越跑就越没信心。推而广之，大家不爱读书，也多是是因为考试的禁锢。

刘爱明的跑步诀窍是，永远用保证能正常说话的节奏跑下去。太太是接受这套理论的人士之一，她被建议“随意地跑”，不要和别人比速度，也不需注意配速，跑起来就可以了。

“她觉得跑步很舒服，跑了好多年了，根本就不觉得痛苦。”这源于跑步刺激人体分泌内啡肽，后者能使人产生运动时的愉悦感。他认识的跑者大抵是越跑越舒服，越跑距离越远，最后跑步已经成为生活的一部分。

所以跑步就得慢慢地跑，只有在低速时训练好心率、耐力、核心力量等环节，才能跑得长，跑得久。

“阻碍我们去跑步的根本原因就是快，世界上非常多的事真谛都在慢，不在快。”

企业也一样，百年老店都不是靠快速发展出来的。年轻时考驾照，一位经验丰富的司机告诫刘爱明，开车快并不是本事，在该慢的时候能慢下来才是本事。对此他深以为然，人慢下来才能完全面对自己，企业摒弃增速才能真正关注客户。

他向我们重申，所有的事故都是“快”造成的，该慢的时候没慢下来，就出了事故。

现在开发商面对流动性危机，除了跟着国家政策走，开发商肯定要降速、降杆杆，回归本源服务好客户。用他的运动哲学来解释目标与结果，就像登珠峰的目的是回来，如果不能回来就毫无意义。

跑者到达一定阶段后会觉得无所不能，这时需要学会控制自己。而能够很好控制自己并掌握其中的规律后，跑步的距离就会不断增加，这时候才会进入挑战自己的最终阶段。

“客户的需求要真正关注到，这是未来（开发商）发展的方向。”即使商品房回到10万亿规模，他仍觉得开发商只要初心够正，对房地产有清晰的认知，未来的市场空间依然足够大。

坚守

有时候刘爱明也会想象，如果2011年离开万科后，直接选择创业会是什么样的光景？

“我估计多半不会搞产业，那时候产业园是非常小的生意，还是可以做房地产开发。”他开始代入房地产的经营逻辑：先筹集到一部分资金，再高杠杆借入一部分资金，那时杠杆都容易使用，说不定规模就做起来了，大概能达到几百亿级别。

但他很快回到现实，笑着告诉我们：“放到今天，可能这企业也没了。”

所以刘爱明将自己的创业归结为运气使然。

在协信工作期间曾接触过产业地产，协信与启迪控股合作也是他在任时开展的谈判，这些经历令他最终走上了产业的道路。

中城新产业目前位于深圳的园区仍保持了96%-97%出租率，其中坪山区中城生命科学园接近满租，这反映了服务体系的受认可度。但刘爱明仍不免会有危机感，他向团队其他人表达顾虑，如果当下的经济压力出现在两年前，公司同样面临倒闭风险。

两年前，中城新产业的轻、中、重资产三大板块尚未明晰，中资产板块还在亏损，另外两个板块才探索不久，经营根基并不牢固。

“人生确实是综合因素的结果，有一些基本的东西要守得住。”他略加思索：“这可能会让你少犯错误。”

中城新产业对外宣讲的内容仍保留着创立之初的样子，即聚焦产业运营，建立一套服务制造业转型的产业体系。刘爱明觉得产业地产就是围绕客户服务，他只是尊重常识，并坚守了常识。

在他看来，没有客户就像大楼没有地基，树木没有根基，风一吹就得倒。“为什么恒隆、华润的商场做得那么好，换其他人就不一定能经营起来？实际上就是服务。所以对我们来说，核心就是打造一套运营体系，把园区客户服务好。”

轻资产业务早期并不在战略版图里，刘爱明反思，一开始公司想做重资产，提出了“重仓深圳”的概念，重仓即持有，归根到底还是地产思维。很快这种模式就遇到了瓶颈，园区规模小无从打造产业生态，扩大规模又缺乏资金，他清楚地感知到现实的重量。

中城新产业开始与决定和中粮合作，在深圳宝安园区项目做智能制造服务。后来业务规模发展到了100多万平方米，刚开始这类业务被归纳为“轻资产”，随着实践发现投入也不小，现在刘爱明更愿意叫它“中资产”。

再到后来，刘爱明意识到到包租模式的局限性：当二房东要投入资金，回报周期比较长，也不能什么地区都搞包租，一旦租不出去就完蛋。

由此中城新产业衍生出全流程服务模式，比如跟华润置地合作的首个产业地产项目，就是通过全流程服务开展顾问、咨询、招商、运营等工作。

2021年下半年起，华润置地与中城新产业由项目合作升级到股权合作，双方合资设立华城新产业、润城新产业，分别对应产城融合的重资产业务，以及侧重于产业生态运营的全流程服务的轻资产。

中城新产业的产业服务，也正式深化为轻资产、中资产、重资产三大方向。截至目前，中城新产业在全国合计签约产业面积超过300万平方米，其中在运营产业项目超过35个，在运营产业面积180万平方米。

敬畏

直到今年年初，刘爱明才开始感到对发展的信心多于焦虑。

他对团队其他成员说，中城新产业的三大板块业务逐渐成型，去年中资产、轻资产板块开始实现盈利，未来都有上市的相关计划，“处于一个相对有利的位置。”

其中润城新产业未来三年计划布局全国80余座城市，拓展产业园区运营服务面积400万平方米以上；华城新产业去年以来陆续在佛山、惠州、青岛等城市获取产业用地，打造“润慧”系列。

前方的路柳暗花明，业务已经完成从0到1跨越，刘爱明在朋友圈里对创业7周年总结：最轻松的一次。

如今他将更多的精力放在了Comp@ss，这是中城新产业产业运营服务体系的代称，也是核心竞争力所在。它既从不同业务板块的经营实践中诞生，又反过来促进园区业务的发展，从而增强企业的粘性。

在不断实践中，中城新产业围绕企业探索产业服务产品，以智能硬件方向为例，打造了全环节供应链的智能硬件加速器，提供降本增效等服务的科理中城，对产业资源进行高效梳理和整合的天集社，以及提供融资方案的中城金服等。

医疗器械的服务则包括上海理工大学国家级专业技术人员继续教育基地，针对人才服务；同济大学医学院专利研究与转化中心，提供技术服务；上海介入医疗器械工程技术研究中心，定位于技术研究中心；以及危废通平台，解决深圳坪山区生物医药企业危废外运和化学试剂配送问题等。

所幸产业是他的兴趣所在，像个小孩闯进另一个世界，遇见的每个人都能讲出新鲜的知识：“人生有这个状态也很好，还在学习新东西。”

中城新产业内部同样存在“因为信心，所以践行”的说法，刘爱明认为正是因为相信打造产业体系的道路能走，所以才不断聚焦、不断实践，探索出新的服务。

“比如危废通，相当于滴滴打车一样的小程序，并不是什么高科技，但需要了解客户。你天天跟客户相处，才会知道客户想要什么，所以服务就是这么来的。”所谓专业价值，其实源于将客户细分，并围绕它们的痛点提供服务。

凭借细分服务，中城新产业在深圳坪山布局了6个园区、总面积40万平方米，覆盖了当地接近30%的医疗器械企业；今年6月，国产新型疫苗佐剂“黑马”华诺泰入驻成都温江医学城cGMP标准厂房，整租面积3.7万平方米，这也是刘爱明创业以来录得的最大一单租约。

“持有物业的核心是运营，物业租满，就这么简单。商场、产业园都一样，本事全在运营。”刘爱明觉得，运营无论资产轻重，本质上都靠服务，服务越强大，企业的风险就越低。

华城新产业在落地首个项目时，他就希望团队成员避免受到地产思维影响，强调持有的部分才是设计重点。

“龙湖和华润的商场，停车场设在与商场同一层，把最好的资源给了商场，怎么会经营不好？”所以他不断提醒，产品一开始就想把持有部分做好，是设计的根本。

访谈快要结束时，我们聊起了未来产业服务的方向和对接市场的话题。

中城新产业原先提出的四大服务方向，经过赛马后已经证明医疗器械、智能硬件具备竞争力。刘爱明觉得服务只能分门别类，不能什么企业都服务，诸如普洛斯、万纬物流也都有清晰的定位。产业本该如此，懂得放弃是一种美德。

至于上市，他轻松地表示：“我现在心态比较好，就像跑步，干嘛做那么多规划？先跑起来再说，跑得舒服那不是挺好的吗？”

只要竞争力还在就不用担心，坚持跑上五年十年，自然就不会慢。

这不过是他的另一场长跑。

以下为观点新媒体对中城新产业董事长刘爱明先生的部分采访实录：

观点新媒体：中城新产业目前产业布局大致是怎样的？

刘爱明：产业现在全国差不多有300万平方米在运营，以前的分法已经不科学了，我们现在叫重、中、轻资产。三个板块团队完全独立，股东也不尽相同。

原来讲的“轻资产”就是中资产，即我们的包租物业，一个项目有时候也要投入几千万，靠租金慢慢收回来，这一块主要由中城新产业自己做。

重资产、全流程服务主要跟华润合作，一个华城新产业，一个润城新产业，在全国慢慢把规模做起来。

比如佛山、惠州、深圳等地重资产项目属于直接投资的重资产，其他提供顾问、咨询、招商、运营，属于全流程服务。

观点新媒体：新业务版图确定后，还会不会有可售型物业？

刘爱明：重资产会有部分可售型园区，今年年度会交付两个项目，其他建完后会持有。住宅都不谈了，华城也不搞住宅，如果有住宅部分都交给华润置地，我们就搞产业。

现在世道变了很多，住宅的游戏规则跟原来也不一样，对我来说做住宅还不如做产业，产业反而比住宅容易一点。

我们也想明白了，聚焦就是产业，就是走产业这条路子，走得彻底，走得纯粹。

产业勾住宅没意义，虽然我曾经思考过，也谈成过一些项目。但是现在我觉得都不对，我们总有很多聪明的办法，这长远不了。

观点新媒体：中城新产业现在也在继续细分？

刘爱明：像重、中、轻资产，其实背后最重要的都是那套运营体系。包括卖的园区，不是卖完了就不管了，卖完了有什么能给人提供服务才是核心。

因为园区实际上做的还是运营，就像商场一样，不能说把商场开完了不管了，必须不断运营。

运营一般理解是一种服务，我们认为是围绕着主业服务。所以才把产业细分出来。像现在基本上所有园区都提供综合性服务，只能提供物业管理、商业配套这一类服务，多少有点不痛不痒。

我们把产业细分出来，企业的服务差别就出来了，是按照专业园区的逻辑来做。

中城几个板块中比较强的是生物医学和智能硬件，按照这个全国去找园区就对了。这才是真正的产业，围绕着产业来全国布局。至于说医疗器械是重的还是轻的都没关系，只要做了这个行业，这一套服务体系就稳定，就标准化。

中城谈了这么多年，我们提供专业服务，专业服务就是它的价值。

我们的理念就是在主业上帮客户做生意，他就会到你的园区来，这就是基本逻辑。

我说窄门之路，要完全深入到这个专业里面去，如果不能，这些转型都没有用。

观点新媒体：您不担心其他同行会把中城的服务复制过去？

刘爱明：那也可以，我们没有任何保密，甚至连专利都不申请，最好全社会都用，那功劳也会记到我们头上。

但实际上我觉得没有人学，比如危废通服务都已经有一年多，快两年了，都没有人做同样的东西。

其实我们希望有更多的同行来做，这是正道。包括搞房地产，挺多人走的都不是正道，到这个时候就暴露问题。

做商业经营就会看得很清楚，只有走正道才能把商业搞好。

观点新媒体：您做事比较重视方法和逻辑，也很能坚持。

刘爱明：像跑步，跑步看起来是非常简单的事，其实仔细想想会有很多道理。

像我经常举例，中国人为什么不爱跑步？就是因为我们都跑得太快了，小孩考试要掐秒表，跑100米当然是10秒的那个最牛，20多秒的也是尽了全力，但还是成绩不好，那就索性不跑了。

人的身体结构适合于跑步，实际上阻碍我们跑步的根本原因就是快。所以跑步的真谛在慢，你会发现世界上非常多的事真谛都在慢，不在快。

仔细琢磨跑步，慢有慢的道理。跑步怎么跑？就是用永远能说话的水平跑，不能气喘，慢慢跑，因为只有那样才能跑得长、跑得久。

企业一样，只有慢才能长才能久，百年老店都这么搞出来的。

但不是说我们永远就这么慢，到了明年跑的速度会快很多，身体感受还是一样的，气不喘，心不跳，跑完很舒服。

观点新媒体：房地产行业普遍面临流动性的压力，作为以前的从业人士，您怎么看待当下的困境？

刘爱明：住宅肯定痛苦，出来混总要还的，没有现在这个经济形势，也不可能永远让开发商这么高的杠杆。

上半年销售额同比下降50%，没有任何人愿意看到这个局面，这就已经变成比硬着陆还硬的着陆方式。

我觉得现在的开发商只能是顺势而为，要跟着国家政策走。第二，未来不可能追求那么快的发展，也不可能有高的杠杆，回到了所谓的本源，得把客户的事认真解决解决。

即使回到10万亿左右的市场，也足够大。

观点新媒体：经济形势承压，对产业园区的影响有多大？

刘爱明：我们现在的园区还有96%、97%出租率，但是如果经济这样下去，客户肯定是受影响。经济不好谁也好不了，不可能有人好的。

这一行好在从来就有竞争，所以实际上倒相对容易。客户凭什么就选择你的园区？中城创立时就要做吸引客户入驻的东西，英文名字就叫Comp@ss，再去演变就变成专业的服务体系。

我们从第一天把建立核心竞争力作为企业的根本，不断打造，它越强大，风险就越低。所以能不能研发出一个个服务客户痛点的工具，把客户服务好，生意怎么会差呢？

我比较多的体会，还是慢，要习惯于挣小钱、慢钱，但是它可能是长钱。

现在对我来说，一个园区一年能挣100万也挺好的，能养活团队。这种量级开发商可能不喜欢，但小钱能长时间挣也挺好的。

观点新媒体：中城新产业与华润置地合作了，似乎还是活得很好。

刘爱明：华润置地的商业、体育场馆运营都是没什么人能竞争的。我觉得华润没有把自己局限在住宅之上，现在长租公寓、产业园都有介入，这些是开发商未来转型的方向。

至于合作，是华润选择了我们。因为双方原来一路有合作，谈判起来更容易，最后自然就水到渠成。此外，我们是做专业园区的运营商，围绕专业建立一套服务体系，这一点跟华润不谋而合。

目前三个板块我觉得都有潜力，各自都有清晰的规划。

润城未来是有上市的规划，轻资产需要把规模和管理做上去。华城因为现在有REITs，周转就快很多。中资产板块也想上市，它是现在规模最大的，已经实现盈利。

观点新媒体：上市时间表是怎样的？

刘爱明：这个东西不能着急，要慢慢做。我还是这个心态，竞争力只要在，就不用担心。

慢慢跑，跑五年十年，跑十年不可能慢的，怎么会慢呢？

观点新媒体：业务架构已经清晰，那您现在的精力主要在哪方面？

刘爱明：其实我现在更多的还是在Comp@ss，因为这是最大的一个核心竞争力。Comp@ss的牵头人是我，然后让大家去实践，所有的园区都要不断实践，最后出来新东西，总结好了大家再用，然后再有新东西。

我个人兴趣也在这，因为我对产业还挺有兴趣。

我们在做客户满意度调查，今年是第四年，这是我最关注的，每年满意度调查出来都要分析。满意度分为综合服务的满意度，和专业服务的满意度，专业服务是中城最核心的竞争力，但是要客户觉得好才是好。

所以对我们来说，核心就是打造一套运营体系，实际上就是服务，把园区的客户服务好，服务客户的主业。并且经过这么多年，随着服务越来越深，Comp@ss每年都在抬高门槛。