闫家瑞与观点对话：合生三十年底色

观点网 稍早于约定时间，闫家瑞已于办公室等候。烧上一壶热水，冲泡一杯淡淡普洱似是已经成为他的习惯。

一套动作行云流水，又带着些许悠然--倒是与这家企业有着某种契合。

一直以来，合生创展在外界的眼中实为一家稳健的公司，不疾却也不徐。

我们的对话从近期热点话题展开，立足于阶段性事件，层层剥茧当下企业普遍面临的困境，也呈现出一个时代之下的多面合生。

过往相对较长的一段时间里，“稳健”之于房企或许更像是个贬义词，在那样的黄金时代，稳健意味着发展不足。

这样一个标签，已经跟随合生创展多年。

“稳健是给大家的印象，而且是这几十年以来的一个印象。”但到了今时今日，这俨然已成为褒奖：“稳健就代表安全。”

若论过往，合生创展以地产主业起家，在发展和解决伴随发展而来的种种问题之中，完成了从地产旗舰到综合性投资控股平台的蜕变。

二代掌门人的上任带来国际视野与新鲜元素，更将持续进行的内部变革推至产品更新、管理效能提升，渗透进企业的方方面面，带来每一名合生员工都看得到的实实在在的变化。

2022年，合生创展迎来成立三十周年。面向更长远的未来，闫家瑞坦言，要走好每一步。

敬畏市场

衣食住行是与民生关联尤为密切的几件事，过去伴随经济发展，人们对居住条件的改善、对资产保值升值投资的需求，是放在首位的，未来房子在这些方面的作用可能逐步降低。

“经济的蓬勃向上，必然会给这个行业带来大量的机会。”闫家瑞回忆道。

显而易见的是，中国经济发展正逐步从规模发展转变为质量发展，这是必然会经历的发展时期。

房地产高速发展借力于经济发展，当消费者对未来预期乐观，就有可能激发出更多需求。但或许是由于疫情这样的灰犀牛事件，又或是结合全球形势、大环境，消费习惯正在发生改变。

是不是还是要保持原来那样，还是说要有一定的改变？这些现象所带来的判断转变，可能会对这个行业、企业的未来产生较为深远的影响。

“可能大家未来的消费日趋保守，作为房地产这种大宗资产的消费，可能就会更加慎重。”谈及对市场的预期，闫家瑞显得平静许多：目前的形势就像盲人摸象、小马过河，“冷暖自知，每个人都有自己的看法。”

“一方面是房子足够多了，按照人均面积来讲，房子是够用的。另一方面，某些地方可能存在不平衡的因素。”

“现在国家密集出台一些经济层面的帮扶政策，但是政策效力的产生是有滞后性的，等效力产生出来的时候，我们再看效果怎么样。”

在闫家瑞看来，市场信心的建立和恢复还是需要一个过程，但又很难再回复到过去。“大家对于居住条件的改善，这种需求实际上会越来越小”，会转移到产品上的变化。

这对一些企业也是机会：“纯粹为了改善而改善，可能这类市场本身也是要减少的。”

产品能否跟得上变化、是否匹配目标客群真实的购房需求、企业口碑、项目地段……“如果这些都能做到了，你的企业是有机会的。”

从粗放式跑马圈地到精细化计算和管理，从这种算账和投资决策的方式，转变成企业是否真的去研究产品、研究客户，是否真的能敬畏市场，对于资金的使用和管控是不是能够真的有效？工作效率是不是真的能提升到和制造业相近或者差不多的水平？

“这些可能对企业自身提出比较高的要求，能做到这一点的企业在未来还有很多机会，如果做不到的话，就会逐步被行业所淘汰。”

另一层面，企业困难就导致销售回款更多是先用于还债；其次是保障现有项目能够正常经营下去，保证生产经营的开展；最后才轮到考虑如何去发展的问题。

企业能不能发展，或者能不能长期发展，保持良性的经营，给外界良好的口碑，可能是方方面面要考虑到的情况。

未来的市场，企业可能从资金层面，从投资、经营层面，包括信誉、口碑层面，都是需要重新再思考。

“只要能够有良好的信誉和良好的信用，这个游戏就能继续玩下去。”

市场上行的时候，很多东西大家没有注意到，但在目前这种形势下，需要考虑的东西就要综合起来，更加全面地看待，“一朝不慎就有可能引起很大的负面后果。”

因势利导

正值成立三十周年，合生创展已逐步发展为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块协同发展。

闫家瑞强调，合生是多元的，不仅仅是业务，更体现于收入、利润来源。

“作为一家投资控股型集团，我们的利润来源并不单一是房地产开发板块，而是多元化的。”

但同时，依靠丰富的土地资源储备，合生创展以北京、上海、广州三大城市为轴心,向二三线城市拓展，深耕20余座全国主流城市。全国化布局、多业态纵深发展，构筑成环渤海、长三角、珠三角三大经济圈为一体的事业版图。

截至2021年末，合生创展拥有总土地储备为2944万平方米，其中地产板块深耕环渤海、长三角、大湾区三大经济圈核心位置及重点城市，土地储备占2217万平方米，一线城市(北京、上海、广州、深圳和惠州)土储达1668万平方米，占比75%。

截至年末，商业板块土地储备约726万平方米，一线城市(北京、上海、广州、深圳和临深区域)土储达690万平方米，占比95%。

因势利导，大量优质自持物业通过商业经营带来相对稳定的收益。2021年，合生创展商业板块营业收入48.34亿港元，毛利润71%，净利润80.83亿港元，净利润率192%。

“得益于老板的战略眼光，我们整体布局还基本上都是在一线及核心城市，土储还算比较丰厚。北上广方面，一方面是大量的在售项目，另一方面结合旧改、城市更新，承建了一些项目，这些项目未来可能会构成核心、优质的资产，逐步通过一二级联动方式推向市场，这也是企业未来长期发展最重要的基础。”

二代掌门人朱桔榕上任之后，也给合生带来显而易见的改变。

基于国际化视野和对年轻市场的把握，这位新掌门人带来了一些想法。

“缦系产品就是在她主导下逐步建立起来的。”这种新元素的融入，给合生产品也好、企业面貌也好，带来些许不同。

“我们最终反馈给社会和消费者的，可能跟大家原来印象里的合生产品是不一样的。”

“不管是北京缦合，还是北京缦云，包括马上出来的广州缦云，缦系产品的居住、人文理念、生活方式等更适应目前人群的深层需求。

当问及对地产板块的未来期待，闫家瑞称：“希望能够扮演好我们的角色，做好集团稳定的现金流和利润来源的这样一个基石，为企业发展提供更多弹药、更多支持。”

拥抱变革

一直以来，房地产企业常与制造业对标，学习后者的标准化、重品质、稳扎稳打。

“科技”也在其中发挥着重要作用。

放眼业内，合生数字化之路显然是较早的。在数字赋能层面，不同于大多企业急于利用数字技术向外开辟赛道和业务，合生更多是关注内生增长，进行提质增效。

科技赋能这个层面，数据是表象，数据背后能分析出管理上的问题，“这样就可能为未来决策提供一些依据。”

规模的收缩、战线的转移必然会带来一些岗位的消失，如何去迎接这种变革，可能还是要在很多层面，包括投资布局方面，是不是能够前瞻性看到未来一些比较有前景、跟科技相关的领域。

闫家瑞有些兴奋地说道：“未来是不是可以通过一些科技手段，把我们的管理流程再造，甚至有可能影响到整个房地产开发整体的流程，一切都有可能。”合生这几年在科技赋能管理层面的成果也初见成效，依托信息化管理系统、智慧管理驾驶舱、智能管控模型、工单结算系统、智慧移动办公等系列科技平台、管理体系和考核方式，将整个流程分解到每个人的每项工作的每一个维度，打造自动验收结算代替传统审批的智能化管理体系，提升运营管理效能。

这并不是一家非常追求规模的公司，更加注重人均效能和管理效能的提升，尊重人的价值，把人的主观能动性充分调动起来，发挥更大效能，从而达到整个组织运作的效率提升。

自2018年开始启动管培生计划，即便是各行各业裁员潮席卷的今天，也未被叫停。

“一个企业里人员的更新、淘汰、补充是正常循环，我们并不希望打断这种循环，采取一些短期行为。”

谈及深层考虑，闫家瑞透露，合生还是希望形成梯队的力量。

“这种梯队的力量，第一是希望培养对企业文化的理解，第二建立对企业的忠诚，第三是对这套运作机制的熟悉程度，都是一般外来人才短期内比不了的。”

市场或许从未有如今年这般，据已披露上半年营收情况的房企来看，相当一部分较去年同期腰斩。尽管二季度以来市场销售表现逐步回暖，但上半年颓势难以拉平。

据观点指数发布的2022年1-7月房地产企业销售表现，1-7月，前100房企累计实现权益总销售金额28364亿元，同比下降51.9%，前20房企实现权益销售金额同比下降41.1%。

“今年这个市场比任何一年都要艰难，谁也不敢说预测多少就肯定能完成。。”闫家瑞说道：“希望整个下半年通过自身的努力，尽量减少外部因素对经营层面的影响，能够继续保持稳健。”

以下为观点新媒体对合生创展集团住宅投资事业部常务副总经理闫家瑞先生的采访实录：

观点新媒体：新的形势下，传统房地产企业可以做一些怎样的适时调整？

闫家瑞：作为房地产企业，原来伴随着国民经济高度发展，人民收入水平极大提升，由此带来的对于居住条件改善，对于资产保值升值的投资需求。可能未来这方面的作用逐步降低，大家的房子够住了。

一方面是房子足够多了，按照人均面积，房子是够用的。另外一方面，在某些地方有不平衡的因素，某些三四线城市、非中心城市，前些年房地产投资建设带来很多空置房，或者说存量房难以消化这些问题。

第二，作为已经在这些城市布局的企业，对于这些城市要有抉择。就是已经入局了，到底是壮士断腕还是怎么样，但是即使想割肉走人，也得有人接盘。

所以企业第一是要预估风险，就是在目前市场形势下，如何去判断企业未来的投资和方向。投资在哪些城市？投资在哪些地段？资金到底准备多少？现在企业融资难的情况下，使用高杠杆风险就会被无限放大。如果要使用低杠杆甚至不用杠杆，完全用自有资金开发，那就要考虑资金效率的问题。

有些已经出现风险的地方，企业已有布局，就面临如何控制风险，使这些可能目前看来不是那么优质的资产，怎样能够快速变现。

观点新媒体：市场信心的建立和恢复还是需要一个过程。

闫家瑞：这个过程可能从目前反映出来的问题看，不单单是行业自身。大环境、大的经济形势是不是能有改善，能让就业率包括经济增长有一个良好的预期，只要这个有良好的预期，行业自然相对就会稳定下来。

所谓衣食住行，大家对于居住条件的改善需求实际上会越来越小。没房的或者说需要有一定改善的，比如说二胎三胎这种，我认为也叫刚需。

未来要抚养两个孩子，再加上四个老人，是不是需要更好的居住条件？可能这就会带来一些产品上的变化，需求上的变化，这一块可能会带来一些新的增量。

除此之外，纯粹为了改善而改善的房子，这种市场是要减少的。

其次，大家在没有后顾之忧的情况下，对未来预期很乐观，可能就会激发很多的需求，包括房地产、汽车、奢侈品、出国游这些，前两年都是很火爆的。但疫情来了之后，改变了很多，所带来的判断上的转变，对于这个行业未来可能会有深远的影响。

反过来讲，这对有些企业也是机会，就是产品是不是足够好，能够适应他们的需求，企业的口碑、形象足够良好，消费者足够信任，项目的布局、地段是不是能够让人觉得足够安全。

什么叫足够安全？就是在这个地段买的房子，肯定不用担心以后赔钱的问题，只会担心以后会不会供得上。

设计水平、产品质量是否能跟得上变化？能否匹配上不同年龄段目标客群真实的购房需求？如果这些都做到了，你的企业是有机会的。

从这种算账的方式和投资决策的方式，转变成是不是真的研究产品、研究客户，是不是真的敬畏市场，对于资金的使用和管控是不是真的有效，工作效率是不是真的能提升到和制造业相近或者差不多水平。

这些对于企业提出比较高的要求，能做到的企业在未来还有很多机会；做不到的话，可能就会被行业所淘汰。

观点新媒体：相对来说合生创展可能会更有优势？

闫家瑞：可以看到一个现象，这次疫情之后，上海豪宅市场有一个爆发式的增长。按理说这个跟疫情积压需求也有关系，但这也是一个现象整体的反映。

投资角度来讲，股票、基金其实基本上大家都在赔钱，这方面没有更好的资金避险或者投资预期，房地产则有锚定资金风险的一个功能。

基于这个功能，大家还是讲的地段、地段、地段。房子怎么样有价值？就是有好的地段、好的配套，这种房子对于资金避险、资金锚定的功能会更强一些。越是核心地段的核心资产，越是受到追捧。

合生这么多年得益于老板的战略眼光，整体布局还基本上都是在一线城市，或者说核心城市为主，家底还算比较丰厚，在广州北京上海有大量的储备：一方面是在售项目，另一方面就是结合旧改、城市更新承建的项目，这些项目未来会构成我们核心、优质的资产，逐步通过一二级联动方式推向市场。

这个是作为企业未来长期发展最重要的基础。

观点新媒体：合生是比较早开始信息化、数字化发展，现在是不是已经达到利用数字化进行提质增效、科技赋能的目标？

闫家瑞：合生布局是比较早，当然很多头部房企布局也很早，但是着眼点是不一样。

合生在科技赋能这个层面，数据是一个表象，数据背后能分析出管理上的问题，包括人员的工作完成情况，这样就为未来的决策提供一些依据。

第二，未来我们要实现每天工作内容自动推送工单，类似于制造业。每天要完成什么工作，完成之后要填写相应工作成果。

未来2.0版基本上都是自动推送工单，大家每天都知道自己要干什么，干的情况怎么样，绩效考核完全根据工单完成度进行结算。最大程度上减少人为的一些因素，要根据可量化的原则评价工作完成情况。

所以我们做的所有信息化、科技赋能的工作，都是从这个角度考虑问题，就是如何能提升工作效率，如何能够根据工作结果体现价值，这是我们做这个事的初衷。

从管理层面，信息化推进程度还算正常。当然每个企业理念不一样，有的企业不追求这么极致的科技手段，但是合生并不是一家非常追求规模的公司，而是更加注重人均效能的提升、管理效能的提升。

观点新媒体：很多企业都在裁员，但是合生今年继续进行校园招聘，有怎样的考虑？

闫家瑞：其实校园招聘每家企业都有，合生则是希望形成梯队的力量。

首先是希望用培养起来的员工，自身培养第一对企业文化的理解，第二对企业的忠诚度，第三对这套运作机制的熟悉程度，这些都是一般外来人才短期内比不了的。

合生的机制体制相对来讲比较特殊，所以我们希望使用自己培养的人，这是我们作为企业自身的刚性需求。

其次，我们招聘，基本上都是国内的985或者国外名校毕业，起码研究生以上的学历，优中选优。这些人进来之后，再加上培养机制，可能未来整体员工素质水平、企业组织效能，都会带来比较大的提升。

企业人员更新、淘汰、补充是一个正常的循环，我们并不希望打断这种循环。

我们有正常的淘汰，也有新鲜血液的补充，只有这样才能有正向的循环，培养出来以后都是越来越适应企业发展需要的人。

观点新媒体：今年这样复杂的情况下，业绩预期方面会受到怎样影响？

闫家瑞：首先，今年这个市场比任何一年都要艰难，谁也不敢说预测多少就肯定能完成。

百强房企今年上半年比去年同比下降了40%、50%，我们相对来讲还算平稳。

如果以不下降50%为基础，我们现在相当于比行业平均水平是有所增长的，从这个角度看相对稳健。

其次，指标的构成是由库存去化，新增供货和投资转化这几块综合体现的。首先说今年这个行业，新的投资基本上都比较审慎，很难能够实现。第二，自身挖潜，加快存货去化。第三，供货的角度，我们肯定希望把优质资源集中在能够快速去化，或者说能够快速产生经营收入、经营利润的项目上。

希望整个下半年通过自身的努力，能够尽量减少外部因素对经营层面的影响，继续保持稳健。。

观点新媒体：今年是合生30周年，您对未来有怎样的期待？

闫家瑞：作为企业，当然希望行稳致远，这也是我们一直的口号，行得稳走得远。

作为整个合生的地产板块，希望能够扮演好我们的角色，做好集团稳定现金流和主要利润来源的基石，为企业发展提供更多弹药、更多支持。