惠誉：越秀房产信托基金融资成本将大幅上升 地域集中度仍将高企

观点网讯：8月1日，惠誉确认中国公司越秀房地产投资信托基金的长期外币发行人违约评级(IDR)为“BBB-”，展望“稳定”。惠誉还确认了越秀房产信托基金的高级无抵押评级为“BBB-”。

越秀房产信托基金的IDR反映了惠誉的预期，即尽管受到融资成本急剧上升的影响，但其利息覆盖率仍将保持在2倍以上。该公司还得到了高质量的投资物业(IP)组合的支持，该投资组合主要包括黄金地段的写字楼和零售资产。该评级的制约因素在于，其地域集中度较高且其营收依赖广州国际金融中心(简称“广州IFC”)的贡献，广州IFC约占其总租金收入和投资物业价值的45%。

惠誉预计，由于大量使用港元浮动利率贷款(约占利率互换后总借款的60%)，越秀房产信托基金的融资成本在未来两年将大幅上升。在惠誉的评级假设中，2023年越秀房产信托基金的平均融资成本为3.7%，而2021年仅为2.5%。因此，惠誉预测到2023年，EBITDA利息覆盖率将降至2.1倍(2021年：3.6倍)，仍高于惠誉的负面评级触发阈值，但净空空间最小。

越秀房产信托基金在6月份宣布，由于2022年疫情影响，预计将向租户提供约8000万元人民币的租金优惠(约占2021年IP EBITDA的7%)。其中大部分可能流向广州批发商场白马大厦的租户，上海越秀大厦和武汉星汇维港购物中心的租户得到的优惠较小。

惠誉认为，越秀房产信托基金可能需要根据防控措施提供进一步的租金优惠，但政府可能会提供一些退税政策来抵消租金优惠对越秀房产信托基金的影响。

惠誉预计越秀房产信托基金的IP组合将相对稳定，因为其75%以上的租金收入来自黄金地段的写字楼，这些写字楼通常对经济周期不那么敏感。总体而言，惠誉预测现有投资组合(即不包括新收购的越秀金融大厦)的租金收入在2022年将下降7%，然后在2023-2024年逐步回升。

在以78亿元人民币完成对越秀金融大厦的收购后，越秀房产信托基金的贷款价值比(LTV)到2021年底上升到38%(2020年：35%)，这笔收购资金来自债务(包括38亿元银行贷款和8亿元内部资源)和股权(33亿元配股)。据管理层称，该公司近期没有收购或资产处置计划，惠誉预计其LTV将稳定在40%左右。

惠誉预计，在可预见的未来，越秀房产信托基金的地域集中度仍将高企，2022年广州物业的租金收入约占其总租金收入的85%左右，尤其是惠誉预计广州IFC将占总租金收入的约45%左右。