陈翔宇与观点对话：不动产金融综合服务领域进入快车道

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

观点网 乘电梯登上高耸的保利中心，我们见到了信保建设总经理陈翔宇。

穿着一席白衬衫，显得亲和而有活力，而作为一名潮汕人，陈翔宇选择泡茶来招待访客。

信保建设2013年成立，是保利发展控股旗下专业不动产金融综合服务机构，到现在已经走过近十年路程。

“房地产三年一个小周期，十年一个大周期，我们刚好也算是经历了十年周期。”谈及此，陈翔宇显得有些感慨。

这十年，信保建设见证了不动产投资从高速增长，到高阶竞争一个过程。

这十年，信保建设发挥房地产开发专业技术能力，深耕不动产金融综合服务领域。

“依托保利发展控股搭建专业高效、经验丰富的管理团队和完善的管理体系，信保建设拥有全专业全周期的房地产开发管理能力，为金融机构提供投后开发管理服务，涉及住宅、写字楼、商业综合体等多种业态。”陈翔宇介绍。

同时，信保建设也是信保基金的成员公司。信保基金是专业私募股权投资基金管理机构，是国内最早成立、行业领先的不动产基金管理机构之一。信保建设核心团队深度参与信保基金投资决策和项目运营，积累了丰富的房地产金融投资管理经验。

依托母公司赋能，兼具金融与不动产开发的双重视角与复合能力，成为信保建设的核心竞争力，使其在不动产金融综合服务领域得心应手，游刃有余。

如今，信保建设服务的项目遍布全国五大经济圈，投后开发管理面积累计超过600万平方米，再加上超过200个投后监管和咨询项目，管理服务项目投资规模已超过1500亿元，与多家银行、信托、资管和私募基金管理机构建立了战略合作关系。

对于信保建设这么多年的发展，陈翔宇用一个词来形容，那就是“厚积薄发”。

业务能力深受金融机构认可

目前，信保建设的业务包括不动产专业咨询、投后监管、投后开发管理三个板块。

这三种业务均能围绕不动产投资在不同房地产项目类型、不同投资结构、不同投资阶段提供相应服务，匹配金融机构在不动产投资中对专业服务的需求。

陈翔宇介绍，信保建设提供的不动产专业咨询主要从房地产开发的角度，为金融机构的投资和投后提供专业支撑，从投资周期来讲分为投前咨询和投后咨询。

投前咨询为金融机构排查项目开发风险并评估其对项目价值实现的影响程度、测算项目开发价值和现金流，为金融机构投资决策提供支持，是投资项目评估、法律尽调和财务尽调的有效补充。

投后咨询则主要围绕项目投后运营情况及运营风险开展。“金融机构自己发明一个词叫'体检'。”陈翔宇笑着说道。

自2021年下半年房地产行业频频出现开发商融资违约以来，金融机构便经常委托信保建设为投资项目实施“体检”。

“投后监管业务方面，信保建设已经形成了基础监管、全面监管、深度监管等可以匹配不同投资产品监管强度的业务模式。”陈翔宇说道。

陈翔宇将信保建设在投后监管业务的特点和优势总结为四点：

首先，是架构优，我们是强前台+大后台管理模式，专业工程师团队驻场监管，后台专业部门审批管控，授权清晰，协同高效。

其次，是积淀厚，我们凭借多年在投后开发管理中积累的经验，运用多项房地产开发管理工具，对项目实现全专业全周期动态管控，利于及时预警并化解风险。

再次，是理解透，我们基于股东背景及自身专业优势，能够较为深刻地理解金融机构的投资模式与风控逻辑，投后监管要素清晰，高度适配监管需求，又能兼顾效率。

最后，是资源强，我们能够利用股东的系统资源，包括运用技术产品库、成本数据库、市场监测平台等，使投后监管更加精准、科学、高效。

最能彰显信保建设核心竞争力的是他们的第三个业务板块。运用多年投后开发管理形成的能力、房地产金融投资管理经验和股东体系内的销售代理、物业管理、商业运营等优质资源，信保建设为金融机构所投资的项目提供投后开发管理服务。

“根据融资方项目管理能力与经验情况不同，我们采用多样化的投后开发管理模式，保障项目开发运营符合金融机构立项要求，实现预期运营目标，为投资保驾护航。”陈翔宇说道。

凭借多年的经验，这家公司成为众多金融机构的青睐对象。

新形势下驶入增长快车道

随着房地产行业调控政策频出，“房住不炒”被多次重申，叠加疫情反复的影响，去年下半年以来房地产市场急转直下，开发商纷纷暴雷，行业持续低迷，信保建设对这一点有着明确感知。

“我们明显感觉到开发商投资增量这块，新投项目的规模正在减少。”陈翔宇表示。

话锋一转，陈翔宇觉得，这既是挑战也是机遇，而信保建设要做的就是不断自我审视，拥抱变化。

信保建设接触的客户中，对存量资产加强投后管理或风险处置的工作需求明显增加，“很多客户说今年主要就做纾困、盘活和处置资产。”

此前，全国各地发生的停贷风波引发广泛关注，监管对此高度重视，银保监会回应称，这件事的关键在于“保交楼”。金融机构应加强与住建部、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进保交楼、保民生、保稳定工作。

基于这样的大背景，金融机构在投资项目出现风险而主体信用又严重缺失的情况下，会转变投资和风控模式，更加注重主动管理，聚焦项目开发运营。

“这时候就急需一个有金融视角的房地产专业技术团队来实施项目开发运营管理，这一需求与信保建设的资源和能力禀赋高度契合。”

近一年来，信保建设在项目纾困和不良资产投资领域多有建树，协助金融机构在制定纾困方案、接管项目、重启开发运营环节中分别充当顾问、管家、组织者的角色，在行业中积累了良好的业绩和口碑。

“近期我们受委托协助金融机构纾困项目，提供项目开发运营层面重难点问题的解决方案，涵盖项目开发现状的盘点与诊断、不同方案下项目开发价值的对比与可行性分析、产品优化方案、复工组织方案等影响项目价值实现的要素。在确定项目纾困方案后，我们协助金融机构完成项目接管工作，其中部分项目我们继续承担纾困重启后的开发管理角色。”陈翔宇继续说道。

展望未来，扩充服务内涵

服务于金融机构，信保建设的运营模式属于轻资产运营，主要提供不动产金融综合服务产品，这给公司带来更高的灵活性。

陈翔宇指出，“我们认为，房地产行业将趋向于专业化和精细化管理的方向，技术和资本会逐渐分离，中国的房地产开发未来可能也会走上这条路。”

未来在“技术”和“资本”分离的大趋势下，信保建设能够很好地充当这两者之间的黏合剂，为“资本”输出技术服务，为“技术”传达“资本”的理念和需求。

随着地产与产业深度捆绑、房地产开发增量放缓等趋势显现，信保建设在当前聚焦于房地产开发领域的同时，也致力于扩充不动产金融综合服务的内涵，近年来涉足园区运营、商业租赁等资产运营领域。

“目前我们的股东信保基金已经提前布局产业类投资及'REITs'业务，也是国内最先发行'Pre-REITs'基金的私募股权管理机构之一。信保建设也会跟随股东的步伐，在上述领域中谋篇布局。”陈翔宇称。

对往后几年的目标，陈翔宇告诉观点：“三年内，信保建设力争投后开发管理面积累计突破1000万平方米，管理服务项目投资规模累计突破3000亿元。”

务实者，事必达。交流中，我们感受到信保建设总经理陈翔宇是一位务实的管理者，他与团队在不动产金融综合服务领域的多年深耕，引领信保建设在新的行业背景下勇立潮头。

以下为观点新媒体对信保建设总经理陈翔宇先生的采访实录：

观点新媒体：您如何看待信保建设十年来的成绩？与同行相比，信保建设的优势和核心竞争力是什么？

陈翔宇：信保建设自2013年成立，近十年持续为金融机构提供技术服务，实现了管理服务项目投资规模累计超过1500亿元，投后开发管理面积累计超过600万平方米的成绩，建立了行业影响力。

对于你问我如何看待信保建设这十年的成绩这个问题，我的最大感触是四个字，厚积薄发。这十年，我们从服务股东信保基金的投后开发管理起步，到现在服务数十个金融机构客户，见证了不动产投资从野蛮生长，到高阶竞争一个过程，随着地产行业发展格局的变化，不动产投资机构越来越关注风险控制，注重加强投后管理，特别是主动管理能力，在这个大环境下，信保建设源于在起步阶段的深厚技术积淀，近年来在不动产金融技术服务领域进入了发展的快车道。

和同行相比，我认为信保建设的优势主要是体现在以下两点：一是有全专业全周期的房地产开发管理能力，信保建设依托保利发展控股在人力资源和管理体系上的赋能，搭建了专业高效、经验丰富的管理团队和完善的管理体系，投后开发管理业务涉及住宅、写字楼、商业综合体、新型产业用房等多种业态，为客户创造了丰厚回报；二是具备房地产金融专业能力，信保建设是信保基金的成员公司，信保基金是保利发展控股旗下的专业私募股权投资基金管理机构，也是国内最早、行业领先的不动产基金管理机构，不动产金融的基因刻在信保建设的骨子里，公司核心团队深度参与信保基金的投资决策和项目运营，有丰富的房地产金融投资管理经验。

我认为这两项优势让我们兼具金融与不动产开发的双重视角与复合能力，形成了我们的核心竞争力，使我们在不动产金融技术领服务域能够得心应手，游刃有余。

观点新媒体：信保建设深耕不动产金融综合服务领域，请您介绍一下公司的业务构成情况。

陈翔宇：目前信保建设的主要业务构成可以分为不动产专业咨询、投后监管、投后开发管理三个板块。

这三种业务均能围绕不动产投资在不同房地产项目类型、不同投资结构、不同投资阶段提供相应的房地产专业服务，匹配金融机构在不动产投资中对不动产专业服务的需求。

观点新媒体：不动产投资咨询的产品与涵义丰富，信保建设提供的不动产专业咨询侧重哪些方面？为金融机构解决哪方面的问题？

陈翔宇：我们提供的不动产专业咨询主要从房地产开发的角度，为金融机构的投资和投后提供技术支撑，从投资周期来讲分为投前咨询和投后咨询两大类。

投前咨询为金融机构排查项目开发风险并评估其对项目价值实现的影响程度、测算项目开发价值和现金流，为金融机构投资决策提供支持，是投资项目评估、法律尽调和财务尽调的有效补充。

投后咨询主要围绕项目投后运营情况及运营风险开展，自2021年下半年房地产行业频频出现开发商融资违约以来，金融机构委托我们为旗下投资项目实施诊断，他们形象地称作为项目“体检”，我们收集并分析项目运营基本信息，着重排查项目运营中的主要风险点并评估对投资的负面影响，协助金融机构编制风险化解方案，得到金融机构的普遍肯定。

观点新媒体：投后监管一直是金融机构不动产投资中的一个重要环节，市场上也有不少从事投后监管服务的机构，信保建设从事投后监管业务的特点与优势在哪里？

陈翔宇：投后监管业务是受金融机构授权委托，通过共管印鉴与账户，对项目开发运营实施全过程实时监管，及时预警风险，提供化解建议，公司目前形成了基础监管、全面监管、深度监管等可以匹配不同投资产品监管强度的业务模式。

我们的特点和优势可以总结为四点：首先，是架构优，我们是强前台+大后台管理模式，专业工程师团队驻场监管，后台专业部门审批管控，授权清晰，协同高效。

其次，是积淀厚，我们凭借多年在投后开发管理中积累的经验，运用多项房地产开发管理工具，对项目实现全专业全周期动态管控，利于及时预警并化解风险。

再次，是理解透，我们基于股东背景及自身专业优势，能够较为深刻地理解金融机构的投资模式与风控逻辑，投后监管要素清晰，高度适配监管需求，又能兼顾效率。

最后，是资源强，我们能够利用股东的系统资源，包括运用技术产品库、成本数据库、市场监测平台等，使投后监管更加精准、科学、高效。

观点新媒体：信保建设的投后开发管理如何匹配金融机构的不动产投资业务需求？

陈翔宇：信保建设投后开发管理保持不动产金融技术服务的本色，深耕服务金融机构。运用多年投后开发管理形成的能力、房地产金融投资管理经验和股东体系内的销售代理、物业管理、商业运营等优质资源，我们为金融机构所投资的项目提供投后开发管理，根据融资方项目管理能力与经验情况不同，采用灵活多样的投后开发管理模式，保障项目开发运营符合金融机构立项要求，实现预期运营目标，为投资保驾护航。

特别想指出的是，通过我们的投后开发管理，我们为项目输出客群定位、产品选型、技术与成本管控体系、工程建造体系、整体营销策略等核心技术服务，也为作为融资方的项目业主在增收节支方面带来可观的综合效益，不时有项目业主在金融机构收回投资退出后，继续委托我们为项目提供开发管理技术服务。

观点新媒体：信保建设目前投后开发管理的项目已经累计达到了多大规模？管理项目投资金额大概是多少？有一个阶段性的增长目标吗？

陈翔宇：信保建设目前服务的项目遍布全国五大经济圈，投后开发管理面积累计超过600万平方米，再加上超过200个投后监管和咨询项目，管理服务项目投资规模累计超过1500亿元，与多家银行、信托、资管和私募基金管理机构建立了战略合作关系。公司在长期发展战略中，坚定以不动产金融技术服务为核心，延伸服务链条，整合优质资源，为金融与地产生态圈客户的多样化需求提供资源优化配置平台和技术解决方案。

未来三年内，我们力争投后开发管理面积累计突破1000万平方米，管理服务项目投资规模累计突破3000亿元。

观点新媒体：当前房地产市场急剧变化的大背景下，信保建设面临的挑战和机遇是什么？

陈翔宇：疫情反复，叠加房住不炒和房地产去杠杆的背景下，2021年下半年以来许多百强开发商相继“暴雷”，自此后市场一直处于低迷状态，今年以来金融机构房地产业务规模增长明显放缓，因此新增投资项目的技术服务需求下降。

同时我们感受到金融机构对存量项目加强投后管理和风险处置的工作量明显增加。我们公司在充分分析目前的形势和市场需求后，认为挑战与机遇并存，比如我们在存量项目的纾困重启中大有作为。

很多金融机构在投资项目出现风险而主体信用又严重缺失的情况下，转变了投资与风控模式，更加注重主动管理，更加聚焦于项目开发运营，需要具备金融视角的专业技术团队代表其实施项目开发运营管理，这一需求与信保建设的资源与能力禀赋高度贴合。

近一年来，信保建设在项目纾困和不良资产投资领域多有建树，协助金融机构在制定纾困方案、接管项目、重启开发运营环节中分别充当顾问、管家、组织者的角色，在行业中积累了良好的业绩和口碑。近一段时间，我们受客户委托，完成了多个项目的接管工作，向金融机构提供了项目重难点问题的解决方案，涵盖项目继续开发的价值与可行性分析，产品优化方案、税筹优化方案、复工组织方案等影响项目价值实现的要素。其中部分项目我们继续承担纾困重启后的开发管理角色。

面对市场急剧变化，我们不断自我审视，拥抱变化。首先对自我有一个准确的定位和认知，其次善于观察和发现市场的契机，善于分析和总结市场的需求，抓住契机、匹配需求，寻找既符合长远发展大方向、又能实现当下较快发展的“赛道”，就能在竞争中抢占先机，优先积累经验。

观点新媒体：房地产市场未来的发展变化将给信保建设带来怎样的影响？

陈翔宇：我们认为房地产行业将趋向于专业化和精细化管理的方向，技术和资本呈分离的趋势。当房地产行业的获利空间趋窄，对开发运营管理的要求越来越高，必须依靠技术来实现利润，从市场与专业细分的角度，开发管理技术服务和项目投资两种业务将逐渐分离。

信保建设背靠保利发展控股和信保基金，是顺应行业趋势、具备较高竞争力的企业。信保建设自成立以来便开始服务于资本，也是最早的一批从事投后开发管理的企业，经过多年的磨炼，形成了专业、稳定、高效的不动产金融技术服务团队。

未来在“技术”和“资本”分离的大趋势下，信保建设能够很好地充当这两者之间的黏合剂，为“资本”输出技术服务，为“技术”传达“资本”的理念和需求，我们坚信信保建设未来可期。

观点新媒体：在不动产金融综合服务领域内，信保建设还有哪些业务方向可以和我们分享？

陈翔宇：信保建设的不动产金融技术服务目前主要集中于房地产开发领域，近年来也开始涉足园区运营、商业租赁等资产运营领域。

我们持续关注地产与产业深度捆绑、房地产开发增量放缓等趋势，因此未来除了继续服务于开发类型的不动产金融业务外，也会延伸至“产业不动产投资”、“不良资产投资”、“REITs”等业务的不动产金融技术服务。

目前我们的股东信保基金已经提前布局产业类投资及“REITs”业务，也是国内最先发行“Pre-REITs”基金的私募股权管理机构之一。信保建设也跟随股东的步伐，在上述领域中谋篇布局，磨炼技术、打造产品，勇立行业潮头。