疫情下的市场与供地 | 2022六月北京房地产市场报告

观点指数研究院

2022-06-14 16:56

  • 报告期内,政策面宽松持续不断,但疫情扰动下一二手住宅网签皆大幅下降,为12个月以来的次低点。(报告期2022.5.17-2022.6.14)

    观点指数 报告期内,政策面宽松持续释出,不过疫情扰动下一二手住宅网签皆大幅下降,为12个月以来的次低点。

    5月20日,5年期以上LPR下调15个基点,至4.45%,这是自2019年LPR改革以来的最大降幅。同时首套房商贷利率下限较LPR下调了20个基点。

    由于疫情扰动,5月北京新建住宅网签8599套,较上月下降35.4%,存量住宅网签8599套,环比下降39.6%,一二手网签套数均为近12月次低点,仅高于因为春节而数据骤降的二月。

    供应方面,回落同样明显。报告期内共取证8张,其中5个期房项目取证,3个为纯新盘。5月共供应2164套,套数环比下降80%,同比下降40%。

    土地市场方面,6月初,北京二批次供地落下帷幕,两日拍地揽金约499.6亿元,推出的17宗宅地中有7宗底价成交,7宗进入现场竞价成交、3宗流拍。竞得房企中,以国企央企、或涉及国资背景的房企为主。

    组合拳出台,持续激发居民购房需求

    报告期内政策利好不断,“降息+降首套按揭利率下限”组合拳确定宽松基调。首套按揭利率的下调,能够直接降低购房成本,更能激发居民的购房需求。

    5月15日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,其中提及首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行;按照“因城施策”的原则,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率的加点下限。

    此外,5月LPR利率下调, 5年期LPR下调15个基点至4.45%。

    在“降息+降首套按揭利率下限”组合拳的影响下,首套住房按揭利率最低可降至4.25%,二套住房按揭利率未调整,要求不低于5年期LPR+60BP,对应不低于5.05%

    数据来源:全国银行间同业拆借中心,观点指数整理

    在组合拳的调控下,多地下调了房贷利率,北京也不例外。市场消息指北京已有多家银行正式将首套房贷利率从此前的5.15%调整至5%,二套利率则由此前的5.65%降至5.5%。

    集中供地:揽金近500亿,3宗流拍

    6月1日,北京的二批次供地落下帷幕,本次集中供地共挂牌17宗地块,成交14宗地块,流拍3宗,成交总金额499.6亿元。

    数据来源:北京自规委、观点指数监测及整理

    对比今年首批集中供地,供应18宗地块,成交17宗,其中底价成交数量为8宗,平均溢价率4.5%。而第二批集中供地中流拍地块数量增加至3宗,底价成交7宗,平均溢价率升至5.35%。

    整体溢价率的提升主要是由于部分地块较为优质,7宗竞价成交的地块有4宗达到了15%的溢价上限。

    观察成交主体,联合体拿地仍是主流,成交地块中有7宗为联合体拿地,这主要源于北京地块总价高、资金占有量大,更多企业愿意选择以联合体形式参与拿地。民企亦有斩获,但成交主体仍以国企、央企为主,民企仅有龙湖、懋源各摘得一宗地块。

    数据来源:北京自规委、观点指数监测及整理

    顺义薛大人庄地块是本次唯一一宗转入高标准商品住宅建设方案投报程序的地块,现场近30轮报价达到地价上限19.55亿元,达现房销售面积上限3万平方米后转入高标准投报程序。6月7日,北京市规自委官网信息显示,北京懋源宏展房地产开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体摘得该地块。

    疫情扰动显著,网签下降明显

    由于疫情影响,5月北京新建住宅网签8599套,较上月下降35.4%,存量住宅网签8599套,环比下降39.6%,一二手网签套数均为近12月次低点。

    数据来源:北京住建委、观点指数监测及整理

    供应方面,回落同样明显。报告期内共取证8张,其中5个期房项目取证,3个为纯新盘。5月共供应2164套,套数环比下降80%,同比下降40%。

    网签回落的同时,市场分化也在加大,核心区域走强,海淀等核心区域继续受到购房者的热捧。

    其中,中建学府公馆在报告期内开盘,当日便售罄近119亿元的全部货值,或有望成为本年度的项目销冠。

    去年10月18日,中建在高标准方案中胜出,以93.7亿拿下两宗海淀北沙滩的地块,住宅楼面价约为8万/平米,这是中建学府公馆的前身。该项目为共有商品房项目,政府持有份额10%,个人持有90%份额,销售指导价为11.2万/平米,折合个人需支付均价为 10.08万/平方米。

    整体上,海淀区域购买力仍然强大,海淀幸福里、学府壹号院等网红项目均在海淀诞生,而中建学府公馆位于海淀北四环,覆盖人群大,潜在购房者更多。其次是,共有产权商品房具备较大的价格优势。

    三项目网签合超51亿,中海汇德里项目去化快

    报告期内,项目网签数据略有降低,套数过百的项目降至3家。网签金额第一的为中海汇德里,第二及第三分别为北京城建天坛府及幸福里润园。

    数据来源:市场信息、观点指数监测及整理

    中海汇德里及幸福里润园均是3月份开盘的项目,两个项目相邻,其中前者主推75-125平方米刚需户型产品,后者主推109-147平方米改善户型,从项目去化上看,中海汇德里更胜一筹,开盘便热销50亿元。

    5月份,中海汇德里销售均价8.4万元/平方米,月内网签291套,成交金额23.31亿元,幸福里润园则网签112套,销售均价同样是8.4万元/平方米,网签金额11.06亿元。

    撰文:王锐塨    

    审校:欧阳颖



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