88亿签约保定八村 旧改“新兵”葛洲坝的城更算盘

观点网 2021年，城市更新首次写入政府工作报告，作为我国城市进一步发展的新抓手，旧改、城市更新成为了房地产绕不开的课题。

按照住建部数据，目前全国待改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米，这也意味着城市更新的蛋糕足够大。另有数据显示，在百强房企当中已有八成涉足上述业务，

与此同时，越来越多旧改“新兵”亦加快了“进村”步调。

2月8日，由葛洲坝集团等组成的联合体签订了河北保定竞秀区城中村改造项目，总投资约88.19亿元。

事实上，介入城市更新项目成为不少房企增加土储的新途径，按照2021年中期财报数据，重点房企通过城市更新项目贡献的土储比例达到30%。

而葛洲坝此次签约涉及8个项目，总建筑面积约为134万平方米。如此来看，此番入局无疑能够弥补其过去两年的“发展空白”。

不过，自去年下半年以来，地产行业整体出现流动性风险，叠加住建部出台“防止大拆大建”的城市更新新政，这也给旧改带来了新的课题。

88亿旧改

存量时代下，旧改、城市更新业务深刻地拨动着众多房企的“神经”。

2019年以来，包括碧桂园、万科、佳兆业、中国金茂等企业陆续加大了城市更新的布局，他们有的单枪匹马，有的寻找伙伴搭建合作平台，葛洲坝便是其一。

最新消息显示，2月8日，葛洲坝集团、葛洲坝三峡、葛洲坝建工、葛洲坝勘测及中国建能广东电力设计研究院组成联合体，与保定市国控集团有限责任公司签订了保定市城市更新-竞秀区、莲池区城中村改造项目合作合同。

根据合同，联合体将与保定国控共同出资设立项目公司，负责投资、融资、建设及运营维护保定8个城中村改造项目的全部工作内容。

事实上，葛洲坝与河北早有姻缘。

2021年3月，中国能建、葛洲坝集团组成联合体，拿下保定市莲池区11个城中村改造ABO项目；同年12月，葛洲坝联合体再度中标沧州市中心城区城市更新项目四标段新华区城中村改造（中部片区），项目总投资额达到300亿元。

接连入局河北，中国能建、葛洲坝集团或许考虑良多。一方面，伴随着葛洲坝与中国能建的重组，后者能够借旧改契机，抓住京津冀协同发展的机遇，发挥基础设施投建营一体化优势。

另一方面，作为国务院确定的16家涉房央企之一，葛洲坝能以此切入旧改赛道，同时增加企业土地储备。

观点新媒体查阅河北省公共资源交易服务平台发现，此次葛洲坝联合体获得的保定市城市更新-竞秀区、莲池区城中村改造项目（一）标段，共涉及8个村。

其中，竞秀区7个村（水碾头村、韩村、东鲁岗村、小边坨村、西大园村、西五里铺村、东廉良村），莲池区1个村（南八里庄村），总建筑面积约134万平方米，项目总投资金额约为88.19亿元。

与此同时，近两年，河北省住房和城乡建设厅大力推进城中村改造，并将推进新型城镇化、实施城市更新行动纳入“十四五”目标任务当中。

其中，保定市明确了旧改目标，2021年加快首批17个城中村改造进度，力争两年完成市区城中村改造任务，完成322个老旧小区改造。

政策大力支持同时，也提供了有力的资金扶持。2021年8月，国家开发银行为保定市城中村改造项目一次性授信175亿元。

众所周知，城市更新业务存在周期长、资金要求高等特点，对企业资金带来很大考验，尤其是近两年“三道红线”与银行间“两道红线”等多重压力下，企业面临着前所未有的压力。

对葛洲坝这类旧改新兵而言，保定在城市更新方面提供的政策、金融支持，或许为其试炼提供了较好的机会。

葛洲坝得失

过去，“地王”是葛洲坝甩不掉的标签。

据了解，在2015年至2017年期间，葛洲坝集团接连拿下上海单价地王、北京丰台单价地王、南京单价地王、合肥楼面价之王以及杭州西湖单价地王等头衔。

那是葛洲坝集团的高光时刻，受上述项目的影响，过去那些年，葛洲坝新增土储单价快速上涨。

翻阅该公司财报发现，2015年新增6宗土地，权益面积45.41万平方米，但权益出资达到131.09亿元，折算土储单价达到2.89万元/平方米。

而2016年、2017及2018年三年时间，葛洲坝地产新增土储单价分别达到4.31万元/平方米、5.07万元/平方米以及4.64万元/平方米，录得过去十年新高。

数据来源：企业财报、观点指数整理

但由于市场调控，南京项目遇上限价，彼时地块所在河西南部限价3.5万元/平方米，甚至低于拿地楼面价；与此同时，北京地块拿地后沉寂了近四年才获得预售证、杭州项目始终未传出开盘动态……

有分析人士向观点新媒体表示，前些年拿的地王项目去化情况不算太好，最近几年，葛洲坝已经很少出现在土地市场。

数据显示，截至2018年末，葛洲坝集团拥有土储计容建筑面积仅剩37.61万平方米，2019年获得3个项目，为南京G49地块、重庆璧山308地块、广州南沙国际金融论坛配套住宅开发地块；2020年及2021年上半年均无新增项目。

当然，除了消化过往项目以外，近些年土地价格空前高涨，也让葛洲坝望而却步。

土地是地产企业发展的基石，虽然减少了招拍挂拿地，但葛洲坝近些年不断加强在城市更新方面的拓展。

据了解，早在2020年8月，葛洲坝接盘华侨城于昆明五华区的旧改项目，新增7000亩旧改土储；除此之外，葛洲坝链接获取海南、辽宁、河北与河南等地区的改造项目，更与广州南山市、广西北海市、上海金山区、湖北宜昌市、云南文山州签订城市更新合作协议。

2021年，葛洲坝地产参与设立上海800亿城市更新基金，曲线布局上海旧改。

对葛洲坝而言，城市更新是补充土储的重要渠道，更是降低土地成本的方式。

数据来源：公开报道、观点指数整理

在传统开发利润逐渐走低的趋势下，城市更新由于拿地成本低，能够为企业带来了可观的利润，对葛洲坝而言，这或许也是入局城市更新的原因之一。