嘉里建设运营突出，中海商办稳定向前 | 2021年度商办运营商表现

在这一年里，面对商业未来的机会，并购与调整不断涌现，创新与合作依旧盛行，谁能在群雄逐鹿的市场中把握商机，成为这片红海的领跑者，谁又在不断耕耘中成为备受众人赞许的行业标杆？

多元创新与未来，一切的未知与激动，属于商业地产界翘首以顾的荣耀。11月2日，“表现力指数·2021年度商业地产表现”研究成果在2021观点商业年会现场隆重发布。

以下为表现力指数·2021年度商办运营商表现研究成果名单：

2021年，摆脱疫情影响后，商办市场逐步恢复，行业正处于调整升级过程，企业面临新的挑战与机遇。

市场回温之下，企业整体营收同比上升明显，但未来面临的市场竞争不小。随着国内商办物业标准完善，租户个性化需求日益增多，企业亟需升级物业硬件，同时亦需要提升运营服务的质量。

企业收入回升明显，市场波动考验运营能力

今年以来，随着市场的整体复苏，商办企业的收入恢复也较快。观点指数选取的 5 个样本企业，同比均实现增长。

除自持资产较多的企业外，以商管上市的华润万象生活写字楼收入也不少，而港资企业在波动市场中依然展现较强的稳定性，为数不多的项目贡献了可观收入。

数据来源：企业财报，观点指数整理

10 个样本企业中，在管面积华润万象生活较多，承接了华润置地庞大的写字楼资源，上市也有助于进行第三方拓展，双重加成使其在管规模具备一定优势。

数据来源：企业财报，公开资料，观点指数整理

中海商业、陆家嘴商业等多为自持资产，规模增长稳定，资管类的凯德集团面积也不少。

出租率方面，观点指数选取的 17 个样本企业中有 10 家整体出租率在 90% 以上，4 家企业出租率为 80%-90%，其余 3 家在 70%-80% 之间。维持较高出租率的样本企业，普遍在一二线城市核心区持有物业，且城市布局数量基本不超过 6 个，专注于城市深耕运营。

值得注意的是，能否获得稳定收益不仅取决于项目本身的品质与竞争力，项目团队的运营能力以及对市场趋势的预判也至关重要。

当下，各地办公租赁市场的分化趋势也随着经济周期的波动逐渐强化，这也考验商办企业的运营能力。

数据来源：观点指数整理

轻资产摸索

轻资产趋势加强下，年内不少企业加大在轻资产领域的探索与发展力度。

来源：观点指数整理

世茂股份期内启动轻资产战略，未来将发力轻资产项目获取；而中海商业 2021 年在成都和上海新增 2 栋轻资产项目，截止上半年在手轻资产项目达到 8 个，相比去年年末有所增加。可以看出，中海在轻资产项目获取上较为审慎，看重项目本身质量。

华润万象生活上市后，项目获取上不断提速。截止到上半年，提供商管运营服务的项目数量为 24 个，面积150万平方米。与此同时，提供物业管理服务的项目数量已达 93 个，面积为 710 万平方米。

商管上市是目前企业发力轻资产的主要方式之一，以写字楼业务作为主力业务的有华润万象生活和合景悠活。

业务表现上，华润万象生活除母公司输送外，正积极外拓第三方项目，因此规模有较大增长；而合景悠活在营运项目多为母公司提供，轻资产项目尚未释放，但未来开业计划乐观。

盈利能力方面，华润万象生活写字楼商业运营及物管服务的毛利约 2.33 亿元，毛利率 33.7%，维持不错的收益水平。