原报道丨中介冬天与链家资本城墙

观点指数 地产中介之间的战争硝烟，往往是围绕“中介费”而弥漫开来的。苏宁小店曾喊出9999元中介费的方案，爱屋吉屋也曾打出互联网中介的概念，中介费率只需0.5%……

竞争者们的每一个动作，都会引起市场上的一阵骚动。

近日，上海链家上调二手房交易中介费率的事件也受到了一系列的关注。其宣布自11月15日起，中介费从2%上调至3%，其中买方需付2%，卖方付1%；这改变了以往买家卖家各付1%的标准。

面对外界的纷纷议论，链家上海对外发声称，二手房交易流程复杂、周期长、风险大；与成熟市场相比，上海的中介市场长期处于低费率竞争、低服务质量和捆绑乱收费等状况，消费者体验较差。此次提佣后，上海链家将全面提升包括客服响应体系、安心服务保障等方面，优化服务品质。

今年以来，二手房市场成交量增速放缓，地产经纪行业的日子过得有些拮据，维持资金运转成为他们生存的主题之一。非常之时，中介们主动求变，于是减少人力费用的“节流”措施悄然登场，链家也祭出了提高中介费率的“开源”之举。

而近来贝壳与自如屡屡传出在境外IPO的消息，更让人相信左晖有冀图通过分拆上市补充流动资金的心思。毕竟，自如管理公寓数量逾70万间、估值逾200亿元，贝壳平台则拥有庞大房源数据，仍有机会获得资本青睐。

中介众生相

2018年，随着房地产市场全国范围内限购令的密集出台、信贷环境的不断收紧，住房尤其是二手房的成交量出现较大程度的下滑。由此，各地掀起了房产中介的关店潮，业内“寒冬来临”的论调随之铺展开来，并在10月初上海中原地产的一封降薪公开信中达到高峰。

彼时公开信中提到，上海中原所有岗位的全勤奖暂时取消；通讯津贴、工龄工资、车贴调整为减半（五折）发放。此外，多部门的佣金比例也调减至八折，同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度等。

信中点出了降薪的具体原因：“近期整体市场交易量持续偏低，一手分销业务的爆单率素来偏高，收佣周期又特别长；二手中介和新房代理业务又近乎荒废。”

显然，上海中原“降薪”是主动采取节流措施应对漫长寒冬，降低营运成本，尽可能地避免大规模裁员与关店行为。数据显示，今年以来，上海二手房成交量起伏较大，并徘徊于低位；在前10月中，有7个月的环比增速为负值。

数据来源：观点指数整理

尤其是受国庆假期影响的10月份，上海二手房成交总量11990套，环比大幅减少14.31%；二手住宅均价53630元/㎡，环比下跌1.13%。在此背景下，中介普遍反映，10月份上海二手房业务有所下滑，而据称上海中原10月的业绩降幅也在7%左右。

同样在上海，链家也受到了市场的影响。长居于上海中介市场份额榜首的链家，虽然成交量呈季节性波动，但于9月份，上海链家的市场占有率已增至28.39%。不过进入10月份，上海链家的成交量大幅下跌至2044套，为近几个月的最低值，市场占有率也降至22.78%。

数据来源：观点指数整理

逆势之下，上海链家于11月中旬提高了中介费率。合硕机构首席分析师郭毅对观点指数表示，目前受到调控的影响，二手房市场出现了一个短周期的去化压力，上海链家运营情况可能也不是很理想，所以需要更高的收入来对冲经营成本。

事实上，上海市场的情况是全国整个行业的缩影。

由于大环境的不景气，再加上较长的交易周期使得回款难度加大，下半年以来杭州、成都、南京等城市，房产中介出现了一波又一波的关店潮。而与此同时，各主体之间的合作与竞争的戏码也并没有停止，反而愈演愈烈。

4月份，链家的“贝壳找房”上线，引起了业内的轩然大波。在我爱我家集团董事长兼CEO谢勇口中，贝壳找房是“一家自称是平台的企业，既做线上，又做线下，既当裁判员，又当运动员”的存在。

6月份，58同城拉上中原、我爱我家、麦田等二手房中介正式组建“真房源联盟”。58同城承诺只做平台，永不自营。显然，面对链家平台化的攻势，58势必要建立起自己的护城河。

近几年，左晖不遗余力地投入资金发展链家的规模，将链家推向了行业的聚光灯下，这使得中介业内龙头之间的竞争，总少不了链家的身影。

链家资本城墙

从2014年开始，链家就屡获资本的青睐，迎来了大规模的融资。

2016年4月，链家完成60亿元B轮融资，领投方为华兴资本旗下华晟资本，高瓴资本、百度和腾讯等众多机构作为战略投资方参与，此轮融资后链家的估值为330亿元。

时隔9个月，融创以26亿元的价格投资链家，持股比例为6.25%。照此计算，链家的估值升至416亿。紧接着于2017年4月，万科以30亿元投资链家，获得链家的股权，但未透露持股比例。

据观点指数不完全统计，若加上今年1月份上交所披露的60亿公司债，近年来链家的融资总额已达到200亿元左右。

有了大量的资金做支撑，链家踏上了规模的扩张路途。仅2015年，链家就至少完成了10宗并购，其中涉及成都伊诚地产、上海德佑地产、北京易家地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、广州满堂红、高策经纪等。

今年1月份，链家宣布启用旗下品牌“德佑”开展特许经营业务，先期进入成都、重庆、

大连、杭州等10个城市。为此，链家还成立了德佑事业部，由北京链家副总经理祁世钊担任总经理，并宣布未来三年内，计划布局30个城市，开店5000家。

在链家门店数量水涨船高的同时，它还派生出了各种新业务，包括长租品牌自如、与万科合资的装修公司万链等，其中自如目前也正以极快的速度在扩张。

“链家系”之外，酝酿许久的“贝壳找房”也于今年上半年上线。自上线以来，贝壳找房已进驻全国91个城市，入驻合作新经纪品牌超过70个，连接15000家经纪门店。

令人眼花缭乱的市场动作，让链家短短几年间就蹿升为业内的龙头企业，但成绩斐然的背后，需要极高的运营成本加以维持。

数据来源：观点指数整理

此前链家的投资计划书显示，2014年，链家营业收入为39.3亿元，净利润为4.1亿元；以此计算，净利率超过10%。但到了2015年，链家虽然经过一轮扩张之后营收额达到155.2亿元，接近前一年的4倍，但净利润仅为5.5亿元，净利率下降至3.5%。

直至2017年，链家的营业收入降为132.8亿元，净利润为2.66亿元，净利率为2%。营收的波动，净利率的不断下滑，表明链家在对外扩张中，面临着较大的业绩压力，而这或许也是它提高中介费率的原因之一。

估值博弈与投资者

投资方追求的，是资本投入之后获得真金白银的收益。正如链家早期的投资人复星，它于2010年对链家进行注资，直到2016年，复星以持有链家的1.7%股份，盈利5.1亿元实现顺利退出。

另据观点指数查阅相关资料获悉，截至2017年底，链家总资产为224.01亿元，总负债为96.84亿元；而融创持有链家股份比例为6%，其于2017年投资链家的收益为1,488万元。

在考虑投资收益的过程中，估值往往成为投融资双方难以避开的话题，惟有相互认同一个估值，交易才能达成。今年10月份，就有消息称私募股权投资公司华平投资退出了链家的融资计划，认为链家的估值过高。

据悉，链家希望能以130亿美元估值融资20亿美元，潜在的投资者包括腾讯以及华平投资。华平投资此前一直在与链家沟通投资5亿美元的事宜，但即使链家提出以低很多的估值进行融资，华平投资还是觉得存在估值泡沫。

市场人士对观点指数表示，投资人对链家的认可，主要源于它的房源数据。链家的房源数据目前已累计投入4.5亿元，囊括了全国36个城市的7500万套真实房源，拥有1200TB数据量。

但目前左晖持有链家的股权已从开始的九成多降至38.88%，如果要继续融资的话，他的股权会被继续稀释；而且前期的快速融资，加上房产经纪的商业逻辑并没有得到资本市场投行逻辑的青睐，链家很难继续做高估值。

而为支持贝壳找房，链家为其输出了大量的技术和管理团队。同时，链家、德佑、自如等“链家系”品牌也率先入驻贝壳。

总而言之，目前链家的股东多达37位，里面包含万科、融创、腾讯、百度、新希望投资集团、单一刚等；在多位投资者的注视下，链家的归途就是踏入资本市场的大门。

有市场消息称，链家在2016年4月B轮融资时，与投资人签订了“对赌”协议：若公司（链家）未能在B轮交割日后5周年内完成IPO，投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格+每年8%（单利）的回报。

尽管链家的高管一直对外强调并无明确的上市时间表，近日贝壳大中华南区COO张海明也向媒体表示“如果未来链家和贝壳谁要上市，那么肯定是贝壳上市”，但面对规模的诉求、资金的压力，以及投资人的殷殷期待，左晖不能说没有压力。

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