重磅发布 | 观点指数·2018年1-10月中国房地产企业销售金额TOP100

金九银十下半场 成色不足底色仍在

入秋以来，楼市渐冷。房企们也纷纷发出回款慢借钱难的呼声。不过尽管传统的“金九银十”旺季在楼市遇冷的情况下成色不足，但从TOP100房企销售情况来看，金九银十的底色仍然还在。

从“观点指数·2018年1-10月中国房地产企业销售金额TOP100”来看，四季度的揭幕之战，TOP100房企交出的答卷中规中矩，总规模为80578.64亿元，同比增长42.24%。

数据来源：观点指数整理

就单月销售额来看，已没有6月份年中时的高歌猛进，但10月份各规模房企销售额也并没有如市场想像中那般缩水严重。“金九银十”的说法仍然成立，楼市热度尚在。TOP5、TOP10、TOP50房企的单月销售额分别为2528.79亿元、3439.12亿元和7898.17亿元。在严厉的调控政策影响下，房企们还是把握住了这一波攻势，让年底前的最后一个旺季没有失色太多。

具体来看，2018年1-10月，TOP3、TOP10、TOP50的累计规模分别达到了15893.6亿元、33482.6亿元和66666.4亿元。

数据来源：观点指数整理

通过对比可以看到，相比其他规模房企，中型房企1-10月的销售增速，要比去年同期快很多。2017年1-10月TOP50房企的销售额为47597.62亿元，今年TOP50的同比增速为40.06%。

在头部房企纷纷降速“明哲保身”的情况下，中型房企或许等来了难得机会。在市场初冬，集中度的火热发展开始降温了。

目标完成率分化加剧 几家欢喜几家愁

2018年剩余日子屈指可数，期末考试前留给房企们的准备时间并不多了，他们在年初许下的承诺也即将到兑现时刻，而目标完成情况差异也显示了房企对于市场环境变化的预判准确与否，提前预见到寒冬的房企，并不会给自己定下一个难以实现的“理想”。

今年共有52家房企在年初提出了明确的年度销售目标，但完成情况却不尽相同。26家企业的目标完成率超过83.3%，也就是按月平均的完成率（10/12）。其中提前完成100%任务的房企有5家。

完成率介于60%到83.3%的“准及格”企业有19家，而不到60%的“准不及格”房企也有8家之多。

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其中完成率最高的阳光城，年初提出的千亿目标对其并不是太难的目标，甚至可以说是一个比较保守的数字。截至2018年10月31日，阳光城的销售额达到1210.5亿元，完成率超过120%。四季度阳光城的可售货值为500-600亿元，较高完成率与其较为充足的可售货值，具有较高的相关性。

如履薄冰房企融资

与往年不同，今年房地产市场环境明显偏冷，房企的资金状况也大不如前，资金链的补充需求激增，仅在10月份就有约30笔房地产融资发行，共约350亿元人民币。利率从3.5%到8.5%不等。同时由于银行贷款和公司债券发行难度的提升，多元化的融资方式也大步进入房企的视野。

尽管央行于10月15日宣布降准100个基点，共释放资金约1.2万亿元人民币。但由于严格的限购限贷等调控政策，限制流通资金进入楼市，房企们的融资环境并没有得到有效的改善。恰恰相反，仅在2018年9月份和10月份，房企就有四笔共189.74亿元的融资被终止或中止。再加上人民币贬值和市场观望的影响，房企的借贷成本逐渐攀升。

高难度的融资让房企的信用债逐渐变得捉襟见肘，一些房企开始使用质押贷款、质押资产或者股权以进行融资。据机构估算，房地产行业约有20%-25%的股权已被质押。在并不稳定的股市中，被质押的股权如果下跌，出质方需要补充质押品。而追加股权质押将导致企业或大股东面临流动性压力并失去对主要资产的控制权，而企业股东也可能发生变动。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

统计数据显示，2018年1-9月，房企到位资金累计值达到121882亿元，增速有所回升，达到7.8%。其中定金预付款以及自筹资金所占比例合计达到69.43%，占到所有投资的大头。2018年1-9月的定金和预付款为40259亿元，自筹资金为40596亿元。

同时个人按揭贷款部分为17522亿元，下降1.2%，也印证了回款难的说法。

而自筹资金比例上升11.4%，同时也反映了房企在销售市场和资本市场双重压力下，被迫降低杠杆，加快自身输血的无奈之举。

销售平淡中地市依然坚挺

国家统计局统计的全国70个大中城市的住宅销售价格指数中，9月份只有上海的同比和环比住宅价格略有下降，其他城市仍然保持上升或持平趋势。

然而成交量却在住宅价格的稳定中悄悄走低。以深圳为例，据深圳市房地产信息系统数据显示，9月份深圳一手房成交量为2248套，平均每日不足75套，相比七八月份平均每天90套左右的水平有所下降。而十月份的部分日期成交量下降到不足60套。

成交量的平淡让房企们不安。对于企业来说，稳定回款的重要性远高于表面漂亮销售数据。市场在加大销售和推盘力度的同时，也更加重视现金流回款。因此房企们纷纷向万科学习，将回款作为所谓“活下去”的第一要义。

毕竟对于房企来说，在寒冬中能取暖的是放在家中的柴禾，而不是林中茂盛的树枝。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

而房企在加快销售的同时，准备过冬土地储备的动作却并没有放松。第三季度以来，房地产土地购置费增速从6月份的87.7%下降至7月份的62%，再到8月份的40.8%，终于在9月份有所回升，达到了61%。

这或许也和土地市场归于冷静后的土地降价有关。据统计，今年1-7月份全国流拍土地近800幅。其中一二线城市土地流拍高达167幅，同比增长200%，三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。9月和10月全国有多宗地块在流拍后，再次拍卖降价成交。低溢价的土地成交反映出了目前房企资金偏紧的窘迫，以及对房地产走势谨慎观望的情绪。

调控力度持续 房地产市场洗牌或将继续

2018年10月28日，住建部网站公布了《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》，将巡视整改进展情况予以公布。

住建部党组表示，要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。推进形成租购并举的住房制度。保持调控政策连续性稳定性，落实地方主体责任。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制投机炒房，促进房地产市场平稳运行。

同时，加快完善住房保障体系建设。目前，党组调研总结了10个已发展共有产权住房城市的做法经验，对全国30多个大中城市公租房保障情况作了摸底调查，将在此基础上，加快研究完善城镇住房保障体系制度，明确健全城镇住房保障体系的目标、任务、方式和配套政策。

关于保障房“空置”问题，《通报》指出，党组召开部分省（区）公租房“空置”问题整改专题会议，对公租房“空置”问题较为突出的省份进行重点部署。建立周报制度，密切跟踪各地整改进展情况。

同时，《通报》中表示，住建部党组会同相关部门联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，在30个重点城市先行部署，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产企业和虚假房地产广告等行为，坚决纠正房地产领域侵害群众利益行为。

另外，2018年9月19日，党组与国家统计局联合印发了《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》，要求各地统计部门、住房城乡建设部门高度重视房价统计工作，规范和加强网签备案制度，及时准确报送网签数据，确保网签数据真实可靠，严把房价数据质量审核关，严肃查处房价统计违法行为。

房地产市场的政策调控或将持续很长一段时间，房企的冬天也将会前所未有的漫长。而“金九银十”的遇冷也只是一个开始，传统旺季过后，房企们又该何去何从，本轮洗牌的结果又将如何，这是所有人共同关心的问题，也会留给所有人，一起来等待时间的解答。