特写 | 服务商业地产，金融如何创新？

2018观点商业年会·特写 创新是一个永恒的话题。

11月21日，在2018观点商业年会的主题讨论会上，由建银国际曾粤晖主持，7位重量级嘉宾就此展开讨论。

曾粤晖首先抛出一个问题：商业地产和金融之间的关系水乳交融，但金融究竟要如何在目前的市场环境中作出创新，助力商业地产更好地发展？

针对问题，全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄表示：“我们投资者去看的时候，不管是创新还是用传统的方式做，最后都是看收益率。”

所以，不管是什么类型的产业，要思考的不单单是创新那么简单，关键是创新以后能不能持续拿到可预计的现金流。

奥陆资本蔡金强表示认同现金流很重要，尤其是对商业地产：“目前中国的商业地产，可能正处于黎明前的黑暗，就是融资成本在今年跟明年会大幅的飙升，非常痛苦。”

蔡金强称，如果把商业地产分成四个阶段（土地、开发、运营、退出），再拿中国和美国相比。“在运营的阶段，中国的经营性物业贷款，商业方面大概就只有美国的1/6。在退出阶段，美国的REITs跟ABS总体的规模大概是2万多亿美金，中国只有它的2.6%左右。”

来自元丰资本的古迎辉就提醒，金融创新固然是很重要，但是大家也需要重视一个更根本的问题——商业地产项目本身的盈利能力。

另一方面，古迎辉说，金融创新往往是在市场环境最差的时候，被迫使出来的。“回顾欧美的金融创新的历史，CMBS、REITs等等，他们当时推出来的时候，正是美国的市场环境最差的阶段。”

彩湾智资本耿树森亦称，做商业地产的金融创新，首先还是要学会让商业地产项目盈利。“放弃住宅房地产思维，放弃快盈利的观点，才可能找到盈利点。”

“房地产商现在需要的是一个商业地产从开始诞生，到能够真正产生效益，中间这个过程的金融的模式。这可能才能够真正带给房地产商帮助，也能够带给资本最大的收益。”

中国长城资产田炯还是强调，房地产的一个短板就是缺乏长期稳定、低成本的资金，这在商业地产尤为突出。“但现在国内的资本市场的证券化的产品越来越多，包括CMBS、REITs，这一块我们也是在做很多的尝试。”

“现在我们要创新，我建议先看看世界。”光正置地的陈大佑介绍，目前有一种工具叫证券代币：“它的简称是STO，就是把商业资产、有营收的物业证券化，它是通过持有币来持有你的股份。今年6月到9月，华尔街批了大概90多个项目。”

广东省房地产研究会执行会长韩世同则总结称：“我觉得现在大家都忽略了，都觉得轻资产好，但是我发现香港的很多机构都是重资产的。我做住宅地产赚了钱，我建一个写字楼，然后持有它。”

他还认为：“我觉得在这方面不要过度盲目，要么全部是举债型的，要么全部是轻资产，轻资产到最后就是没资产。我有一个物业在这个地方，我有长期的收益，这也是一个非常好的安排。”