陈志杰与观点对话：红星地产法则

观点网 我们一进红星地产副总裁陈志杰在上海的办公室，他立马起身，一边招呼我们在茶几边坐下，一边说要给我们品尝下他的新茶。

沏茶席间，他告诉我们，自己平常全国都在跑，几乎每一个有公司的地方都要去，出差成了他的工作常态。

这次让我们品鉴的，正是从西双版纳带回来的“碎银子”普洱茶。而今年5月，红星地产刚收购了西双版纳的一个项目。

“这是跟当地企业合作的项目，我们负责整体运营开发，还挺不错的，规模现在也有500亩，后面还会更多。”跟我们说起公司的合作，更像是同熟络的朋友谈起自己的日常。

分化城市

陈志杰向我们介绍，西双版纳的项目属于文旅地产。除了西双版纳，红星地产还在安吉、南昌以及新疆的乌鲁木齐都有开发这类项目。

这些项目同属于红星地产文旅地产板块的“源筑”系列，其中，浙江吉安的“悠隐南山”也是红星地产进入文旅领域的首个项目。该项目是红星地产于2017年收购得来，占地面积150亩。

尽管文旅地产只占红星地产很小的一部分，但布局的每一个文旅项目，同住宅、商业项目一样，对区域和城市的布局都是经过深入考察和研究的。“市场上将一些城市笼统地划分为一二线、三四线的做法并不科学，就像同样是深圳和上海这样的一线城市，也是完全不同的两种市场。”

这等同于每座森林都拥有自己一套完整的生态系统，他对我们表示，这些迥异的风格，对于数以百计的二线城市、三线城市更是如此，它们的特征、发展阶段、地域差异都各不相同。

“可能我们在沿海地区会把一些经济发展一般的地级市称之为三线城市，但到了内陆，像西宁、兰州这样的省会城市，我们也称之为三线城市。”喝完了两小杯“碎银子”，他的表情显得更加轻松。

这种城市之间的“分化”特征，他认为，在这些内陆城市表现得更明显。以西宁举例，在2017年到2016年间，这座深居内陆的城市房地产市场涨幅不超过10个点，而在去年过完年到今年6月，这部分涨幅已经达到了20%以上。

“这个涨幅，之前比其他三线城市走得慢，最近快起来了，所以每一个城市的特点不一样，处在什么阶段也是不一样的。如果单纯地说三四线城市发展怎么样，城市之间的分化很明显，不可以一概而论。”

他庆幸红星地产踏准了点，早在两年前就已进入这些城市并在当年的项目中做到了全市的第一。

“我们认为西宁还是很不错的。”西宁的环境以及旅游都为这个城市带来了季节性的人口流动和经济的支撑，“他们的房子都不需要空调，到了冬天的时候，旅游的人不太会去，但是下面的县州，那些地方的人，陆陆续续到西宁来了，大家都到城里面来过冬”。

“所以，每一个地方的城市特色是什么呢？我们没有去过，不了解，是根本难以想象的。”他用“神奇”一词来形容这种城市的独特“基因”。

谈到随着粤港澳大湾区概念的兴起，前一段时间房企纷纷扎堆华南抢占市场，他表示，红星地产在广东这些地方还没有布局，但也一直在寻找机会。

他坦言，全国的机会有很多，但对于一个企业而言，不可能把所有机会都抓住。

“市场上会有很多机会提供给你，所以要进行选择。我们要结合自身的特点，去做适合的发展。”

这让人不禁联想到，旗下最为成功的商业地产项目爱琴海。近年来，消费升级浪潮兴起，新兴购物中心如雨后春笋，纷纷拔地而起。红星敏锐地捕捉到这种新趋势，抓住了机遇，开始布局商业地产项目——爱琴海购物公园。

“当所有人在打造千篇一律‘城’的概念时候，我们选择为消费者创造一片‘海’，不再是单纯的强调集约与整合效率，而是打造更具包容性，更多体验，更多交互，让人节奏放慢的空间。“

爱琴海购物公园是以公园场景定义的新型购物空间，它契合都市家庭人群对于情感、文化、生态场景的新需求，致力于重构商业空间，连接优质生活方式品牌与消费者，提供全新的假日生活体验。

“从2013年的北京爱琴海落成，到昆明、天津、福州、重庆、上海等城市。6年来，一座座爱琴海在全国各个重点城市的新兴商圈逐步落地。”

说到爱琴海购物公园的时候，他的眼中散发着异常兴奋的光彩，声音也更加洪亮，他似乎已经看到了项目在全国遍地开花的美好前景。

探寻利润

与陈志杰对话，不难看出他对企业规模存在自己的思考：当前，行业规模化发展是趋势，集中效应越来越明显。红星地产也会向规模化发展，并且正处加速阶段，不会回避规模化的问题。

当然，行业的未来发展仍然充满未知，这也是这个行业最大的魅力。他表示，作为行业的一份子，企业可以做的就是努力把自己做好。红星地产今年的规模是500亿，也许看上去离5千亿，1万亿还有很远的距离，但红星地产的空间还很大。

红星地产2009年开始创立，到目前为止走过了九年时间，在他的眼里，这还是一家较为年轻的企业。起步得比别人晚，规模化的目标就要比别人高，他希望红星地产每年的增长都能上一个台阶。

“我们总体要求还是要相对高一点，要快一点，原则上一般也要求3个月以内要动工，半年要求开盘。”当然，这个过程中也要符合科学的规律，这是企业发展很重要的一点。

一二线城市陆续进入市场的“冰河期”，而红星地产目前主要还是在这些城市周边的外溢区域寻找机会，所以布局也分得比较细。他坦诚，现在大型城市拿地普遍比较难，而且限价、限售、持有这些条件，多拿一些对房企而言未必一定就有优势。

他以天津为例，红星地产现在更愿意到蓟州这些地方去，这样所拿的土地才基本上是健康的：“我们得保证拿下来每一块土地都可以算得过来帐，这样销售的利润才有保证，在这些区域做改善型产品，还是比较有机会的。”

他继续把杯子里的茶水满上，现场为我们演算起了一道算术题：“我们2016年开始主要做区域改善类的产品，从产品规划、户型、景观，我们都做到了当地市场的领先。那么，这种情况下，我们的产品在市场上客户接受度还是比较高的，可以获取一定的溢价，卖得也就比别人贵。”

“再一个，我们现在做购物中心这类商业配套，位置和规划是比较核心的。原来这个地方没有购物中心，我们来做配套，有购物中心的房子和没有购物中心的房子差别还是很大的，也可以看到，我们产品也能够更贵一些。”

由于配套商业，红星地产拿地时的土地成本也会相对较低。他总结，通过以上几点，红星地产在售价方面能做得比别人高，也卖得比别人更快。这为红星地产在利润方面腾出了空间：我们的售价能够比周边贵5%到10%，这一部分其实就是利润的来源。

“每一个人内心里面都对居住环境有改善的需求，不管现在是住什么房子，这部分人群是广泛存在的。”他把改善也定义为一种刚需，并解释称，2018年将会是红星地产改善类产品的高产期。

我们了解到，目前，红星地产重点在做改善型住宅，这一方面已经取得了可圈可点的成就。例如，这两年打造的产品系红星天铂——红星地产的拳头产品，就主打改善型市场，在布局的时都选在了城市的中心位置，无论设计还是品质都极力追求极致美学。

目前，天铂系产品已相继在苏州、金华、太原、西宁、柳州、昆明、南昌、青岛、南通等多个城市亮相。每一座天铂开盘当年的销售额，都破了10亿元，成为当地改善类住宅的市场标杆。

“我们属于又快又黑，而且很稳健的一匹黑马，速度要保持比较快，也要有耐力，跑得长久。”

采访接近尾声，陈志杰满脸的自信，向我们描述红星地产的未来景象，简单明了。

以下为观点新媒体对红星地产副总裁陈志杰先生的采访实录：

观点新媒体：有没有觉得今年房地产市场行情比较难？下半年形势怎么看？

陈志杰：相对而言比较难，但每一个企业面临的情况都是不一样的，每一个公司的融资环境也都不一样，对于每一家公司影响也不一样。

因为市场本身就是分化的，每一个市场环境都不一样。比如说，单纯笼统地说上半年比下半年好，就是很不科学的一种说法，实际上中国市场是非常大的，也非常复杂。

观点新媒体：为什么去西宁？

陈志杰：西宁有两个项目投资，都挺大的。我是这样想的，地产的发展，我们通常统称为一线城市，二线城市，三四线城市，但其实一线就北上广深这几个城市，特点就不一样，深圳跟上海就完全是两种市场。

二三四线城市更是如此，这些城市的特征、发展阶段、地域差异又都不一样。在沿海地区，我们把一些地级市和一些经济发展一般的地级市称之为三线城市，可能到了内陆，就像刚刚所说的西宁、兰州这些省会城市，也称之为三线城市。

这些三线城市本身的差异相当大，发展阶段也不一样。这两年有一些三线城市房价起来得比较早，比如说环北京一带三线城市起步比较早，价格涨幅也走在比较前面；然后有一些城市，价格呈现慢慢上涨。

以西宁举例，在2016年到2017年间，这座深居内陆的城市房地产市场涨幅不超过10个点，而在去年过完年到今年6月，这部分涨幅已经达到了20%以上。

“这个涨幅，之前比其他三线城市走得慢，最近快起来了，所以每一个城市的特点不一样，处在什么阶段也是不一样的，不可以一概而论。我们认为西宁还是很不错的。

观点新媒体：公司在布局方面好像显得比较零散，很难找到其中的一些规律，是不是这样？

陈志杰：我们还是有规律可以寻找的，就是现在大型的城市、一线城市拿地是比较饱和，我们基本上不怎么去这里面寻找机会，但是这些一二线城市的周边。

比如说，我们在天津，我们愿意拿的就是像蓟州那样边上的，我们会拿类似这样的地方，在这个区域当中做改善的产品还是有机会的。

那么，在沿海一带我们也是会在大城市的周边，还有一些直接的沿海地级市，我们也会做。这个东西区域我们相对会聚焦一点。

这个情况之下有什么好处呢？可以保证我们拿的这些土地基本上是健康的，就是我们销售的利润是有保证的。

所以，我们这个规模增长不是为了规模而规模，我到处去举牌，利润也没有，这样的话就是不健康的。我们要保证拿下来每一块土地，拿地阶段我们都可以算得过帐来。

观点新媒体：公司最近收了西双版纳一个文旅项目的股权？合作里面红星地产具体负责什么？

陈志杰：这是一个跟当地的企业合作的，我们负责整体的运营开发，还蛮不错的项目，规模现在也有500亩，后面还会更多。

西双版纳本身是属于文旅地产，除了西双版纳，我们在安吉，在南昌，以及在乌鲁木齐都有这样的项目。但是，现在为止我们还没有刻意做到很大规模的小镇项目。这些项目的来源，整体而言还是比较灵活。

观点新媒体：红星地产目前有多少个项目？公司的开发周期多长？

陈志杰：现在将近90个项目，土地储备还在逐步地增加，原则上也有相对较高的周转要求。

有一些地其实也可以做到很快，前提是什么？前期介入的程度要足够多。比如说，这一块地跟了很久，前面做了很多的工作，市场定位，还有规划方案等投入了很多。那么，拿完了地当然就可以进去做工作了。

我们总体要求还是相对高一点，要快一点，原则上一般要求三个月以内要动工，半年要求开盘。

观点新媒体：红星地产业绩贡献中最大的头是在哪里？

陈志杰：现在华东区域是比较大头的，北方、华北、西南也都不错，属于比较平均。每一个大区授权比较充分，他们都有独立发展的能力。

从整个区域的发展来看，我觉得是比较均衡的。当然，比如像西南这个板块，像云南，这个方面力度是会大一些。

观点新媒体：目前，公司在改善型住宅方面取得了不错的成绩，陈总能否简单介绍一下项目情况？

陈志杰：目前，红星地产重点在做改善型住宅，这一方面已经取得了可圈可点的成就。例如，这两年打造的产品系红星天铂——红星地产的拳头产品，就主打改善型市场，在布局的时都选在了城市的中心位置，无论设计还是品质都极力追求极致美学。

目前，天铂系产品已相继在苏州、金华、太原、西宁、柳州、昆明、南昌、青岛、南通等多个城市亮相。每一座天铂开盘当年的销售额，都破了10亿元，成为当地改善类住宅的市场标杆。

观点新媒体：粤港澳大湾区这个概念也很热，公司现在广东方面布局怎样？

陈志杰：目前没有布局，我们之前也在看，要看机会。

全国的机会有很多，比如说，万亿级大几千亿级企业来讲，可以去把所有的结果都抓住。

对于我们现在几百亿的企业来说，市场上很多机会出现的时候，我们要进行选择。我们会结合自身的特点，去做适合的发展。有合适的机会，我们认为非常匹配的，就会去做。