博鳌演讲 | 朱旭：万科怎么看待房地产的新时代？

朱旭（万科集团副总裁、董事会秘书）：各位嘉宾下午好！刚刚招商蛇口的刘伟总说“万科”只有两个字，很好记，其实我们的全称有10个字“万科企业股份有限公司”，只不过我们没有“地产”两个字，所以暂时也不需要改名字。

我今天跟大家汇报一下万科在新时代战略的选择——城乡建设和生活服务商。

其实万科在做战略升级的时候，我们也请麦肯锡做过一个战略的分析，分析了美国的财富500强，在1955年到2015年这几十年，曾经有2000多家美国的企业上榜过美国的财富500强，但是其中只有3%常在榜单。

后来我们也分析了这3%企业的特点，发现有三个特点，第一，它是能够比较准确地把握时代发展的趋势，突破自我路径的依赖；第二，它时时刻刻把握住了原点，就是要满足客户的需求，同时要激发员工的创造力；第三，保持了持续和稳定的增长。

万科过去30多年之所以能够稳健的成长，也是把握了中国城镇化发展过程中房地产的红利。面对未来，我们怎么看待这样一个新的时代呢？

十九大报告相信大家都已经认真学习过了，有两点是非常值得大家关注的，第一，现在的时代已经从一个高速增长的时代到了高质量发展的阶段，今天上午的大会上，恒隆地产的陈总也说到，未来地产企业是不是还应该围绕着数量和速度来竞争呢？答案可能是否定的。同时，人民的美好生活还有大量的需要未被满足，但是我们的供给是不均衡的。

面对着新的时代，我们还有大量的服务需求未被满足，现在全国有135亿的物业管理面积，但是绝大部分的物业供应仅仅是保安、保洁等等。但是我们的物业服务已经发展到物业的托管、电商甚至健康食品的供应等等。

养老方面，去年底的时候，65岁以上的老人占总人口的比例已经达到了11.4%，与此同时中国相关的养老服务和机构的供应还是有很大的空间。

租赁方面，根据统计局数据的统计，流动人口已经达到2.4亿之多，这其中绝大部分都有租赁的需求，预计2020年租赁消费市场至少在2万亿以上，在目前中国只有5%的租赁住宅是由品牌公寓提供的，其它的绝大部分都是C2C的供应，存在大量的信息不透明的痛点。

物流仓方面，美国的人均物流仓储面积是中国的13倍，同时中国的冷链物流高端的供应只有20%，还有大量的发展空间。

面对人民美好生活的需求和供应的不平衡，不充分，万科就针对人们的美好生活和乡村的发展以及消费升级这两条主线，提出了城乡建设与生活服务商的升级。

具体包括什么呢？从城市涉及到了城乡，就意味着我们不仅关注城市，还包括乡村，这里面不仅是乡村振兴，还有城中村的改造。我们的建设不仅仅是建房子，还要建设美好生活的场景，同时生活的服务中，不仅仅是搭建硬件，还希望提供服务的内容。

根据这个战略的升级，逐步把开发的业务延伸到了服务的领域，已经布局到了四大新的核心业务，一个是租赁住宅，第二是物业服务，第三是物流仓储，第四是商业运营。

万科还探索了养老、度假、教育、产办、智慧停车，甚至还做了很多的大家非常需要的社区食堂，甚至一些社区集市我们都在涉足。

经过几年的努力，万科搭建的美好社会场景基本形成了一个雏形。首先是住宅业务，未来很长一段时间，住宅业务还是我们的核心业务，是主要的收入和利润的来源。

万科93%以上的产品都是140平米以下的中小户型产品，我们着力满足的是人民美好生活的刚需的需求，同时还致力于中国绿色工业化的领先技术，希望通过工业化的推广，不断地提升建筑的效率和对环保的贡献。

万科物业方面，我们已经连续8年成为中国综合品牌第一名，目前服务于1200万客户。万科物业有52%的小区面积并不是万科开发的，而是其它开发商开发的，服务的内容已经从传统的保洁、保安拓展到了电商、物业托管等等。

我们的服务内容从单纯的小区管理拓展到了商业物业的管理，很多大公司的总部物业都是我们管理的，我们还参与了大横琴的混改，意味着以后会有物业的城市，从物业的小区提升到城市管理服务。

长租公寓方面，万科是2014年开始涉足的，目前覆盖了36个城市，已经获取了16万间，开业了14万间。万科的长租公寓有三种类型，第一种是适合年轻单身白领的产品，第二种是适合小两口的公寓，第三种是高端公寓，不仅仅是希望提供一个硬件，还希望提供家的氛围，在泊寓里面每个月都有不重复的社区活动。

商业方面，目前管理面积已经超过了1000万平方米，是中国第二大商业管理企业。我们做商业的宗旨是为家而建，我们认为未来的商业应该是人们生活的第二空间，因为其中有大部分是当时的社区商业，并没有单纯的品牌的复制，而是根据当地社区群众的特点来进行不同特点的开拓。

产研办公方面，目前已经涉足了20个城市，600万平方米，我们的产业办公楼也是希望提供有温度的办公空间。比如说在厦门的甲级写字楼万科云玺里面，引入了万科里的商业，引入了万科的食堂，还在里面开设了幼儿园，让在那里上班的爸爸妈妈可以带着孩子上下班。

物流仓储方面，我们现在是普洛斯的第一大股东，普洛斯是世界上第二大物流仓储供应，它在全球有5500亩的物流仓储面积，同时我们自己的物流公司拓展也很快，可租面积已经超过了740万平方米。

万科的教育并没有急功近利去做，还是沉下心来打造市民真正需要的产品，通过了梅沙教育和英德勒的两个品牌，创造了很多课程的内容，并把这些内容嵌入到我们的全日制学校、社区营地和户外营地。目前在全国开办了20个全日制学校，有60多个社区营地和70多个户外营地，服务了超过200万人。

养老社区方面，我们把专业机构养老方式和社区居家养老非常好地融合在一起。

冰雪度假方面，可能有很多人去过万科吉林松花湖的滑雪场，还有运营的北京的滑雪场，这两个雪场在2017、2018年度累计游客超过了15万人次。

我们还积极参加乡村振兴活动，在江苏的特色乡村建设中，利用万科的设计和建筑优势，把当地村民的村舍进行修缮和改造，同时还把当地可以产业化的农产品帮助他们推向市场。

因为我们管理的小区特别多，有很多的停车场业务，我们深刻感觉到停车场其实有很大的一个潜力可以挖掘，我们自己研发了停车系统，实现了分时智驾、无人值守。

此外，我们还做了很多食堂、集市等等配套的服务。

介绍了这么多，万科是不是做得很多元化？看似多元，其实我们的主线还是很明晰的，就是围绕城市发展和人民消费升级的两条主线。我们提升服务城市、服务乡村和服务客户的满意度，需要更好地服务现有的客户，并且从更多的方面来满足很有客户的需求，这样进而可以服务更多的客户。

通过这样的战略升级和迭代，一方面可以满足人民美好生活的需求，另一方面可以激发城乡的活力，最终也实现万科企业的可持续稳健发展。