高清平与观点对话：一呆长短租策略

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观点网 在“房住不炒”时代，长租公寓成为了各方青睐的风口，租赁平台出身的一呆集团也是其中一员。

这家企业2007年在香港成立，最开始做在线租赁业务，2014年至2015年转型尝试做线上线下相结合。经过11年的发展，一呆积累了600多万线上会员，有208个旅游目的地项目。

“因为2017年是长租公寓的风口，所以我们在年初成立了长租事业部，现在长短租相结合。”一呆集团副总裁高清平在接受观点新媒体采访时表示。

“就目前整个行业而言，包括国家政策不断调整，金融界、地产界纷纷涌入了租赁市场，对一呆而言，也面临新的挑战。”高清平说。

高清平表示，一呆的深圳香蜜湖项目已经在运营，这个项目便是长短租相结合的方式。挑选作为长短租相结合的项目，都是交通比较方便的，针对的客户是企业白领为主。

“做长租需要一个过程，需要8到10个月的去化过程，这个阶段需要砸钱，但是一旦稳定以后就可以赚钱。”

高清平说：“为什么我们长短租结合？长期可以做短租进行铺垫，因为短租的利润会比较高。在长租打造的过程结合短租，可以弥补去化过程中的利润损失。”

“因为现在国家也在扶持公寓租赁市场，包括税收、政策、房地产调控方面，趋势就是做租赁市场，所以我们就慢慢做了战略调整。”高清平告诉我们：“公寓的概念还有很多问号，到底是什么样的状态？整个行业都处于摸索期。到底能够走到多远、多高？现在基本上不知道。跟着国家政策前进，我们是属于稳扎稳打的概念。”

高清平指出，一呆希望把直营房源做到一定的高度。过去，一呆有高中低三个不同档次的市场，2015年把低端市场进行了优化，目前主攻中高端市场。房源是基石，首先把手上的房源运营好，打响品牌之后再推行加盟模式等，将一呆的产品和系统推向整个租赁市场。

“我们2019年、2020年，2018年下半年，陆陆续续会有项目上线。”高清平表示：“包括去年签约了100多个项目，会在2019、2020年推出，我们的规模爆发点在未来几年内。”

以下为观点新媒体对一呆集团副总裁高清平先生的专访实录：

观点新媒体：一呆集团什么时候成立的长租事业部？

高清平：我们2017年就成立了长租事业部，因为2017年也是长租公寓的风口，现在我们长短租相结合，包括深圳项目、广州项目都是长短租相结合。

短租市场收益会大于长租市场，把这两者进行结合，目的是让业主能够拿到更多的回报。

综合长短租相结合的概念，我们重庆的项目试运行非常成功，针对未来项目开发也有了新的定位，会拿出一部分项目做长租规划，一部分作为短租规划，把长短租通道全部打通。

观点新媒体：长租房源是一呆的物业还是和其他企业合作？

高清平：所有物业都是属于业主，不属于开发商，或者个别大业主，是托管的概念，换句话说是轻资产运营的概念。

长短结合的目的是开房率最大化，收益最大化，从运营的角度和未来发展的角度来说，这是我们做的一个定位。

观点新媒体：投资回报率大概是多少？

高清平：基本上度假盘的回报率是5%到6%，北上广深城市盘因为是长短租相结合，回报率大概是4%到5%。

针对不同城市有所浮动，有一些高的项目达到10%。

观点新媒体：有人说一呆是中国式Airbnb，两种模式有不同吗？

高清平：我们根据政策变化进行了战略调整，之前更多是走线上，当线上做强的时候线下自然而然会有沉淀。这就是为什么我们有这么多会员量，会员入住量这么高，因为我们线下做得好，同时结合了线上的资源。

观点新媒体：关于加盟模式，一呆是提供一个平台其他人用吗？

高清平：我们会提供财务支持、系统支持、IT支持，人员培训支持，会安排人员进驻，和常规的酒店加盟有相同点。

整个管理会根据对方的需求进行专业化培训服务，包括前期运营支持，平台推广的支持。

从某种意义上来说，他们也是一呆的一员，只是一呆有直营和加盟两个品牌。

观点新媒体：现在这两块的占比是多大？

高清平：现在房源基本上是以直营为主，加盟模式因为刚起步，我们更多倾向于做直营，希望把直营板块做到一个高度。

我们最早有中高低端三个不同档次的市场，2015年把低端市场进行了优化，现在主攻市场是中高端。

针对加盟的商家，也是往中高端市场方面进行，包括房屋品质、地段，我们会让团队提供投资建议。

大家都觉得这个行业是一种潮流，很多人都想去尝试全新的概念，缺乏的是技术和经验，我们刚好可以把经验和技术输出给他们。

针对某一个项目，我们会做投资回报的测算，包括预算、市场未来的规划走向等。

我们会通过一呆的团队共同努力、共同推动，让加盟门店能够获得更高的回报收益。

有一些项目方在徘徊，没决定是自己做还是托管给别人做。针对这部分客户群，我们会帮他们解决问题，把一些核心概念给对方，进行选择。

观点新媒体：这种模式要有很大的品牌知名度才能发展下去。

高清平：对。一呆在前期也是纯平台化的概念，现在我们通过线上推动线下，再从线下反推线上，是一种逆向思维。

如果我们线下得到了一定的支撑点，未来也有可能走平台化的路线，但是这需要有一定的运营体量来支撑这个平台的发展。

现在直营项目有2万多套房源，真正的爆发点是在2019、2020年，因为去年和今年的重心是在项目开发上。整个运营团队，运营的机制基本上成型，稳定了，2018年下半年开始陆陆续续会有项目上线。

包括去年签约了100多个项目，将在2019、2020年推出，我们的规模爆发点在未来的几年内。为什么项目的签约量有这么大？因为现在政策在扶持公寓行业，包括地产行业的商改住、工改住，公寓产品会越来越多，适合一呆未来长线发展的我们会重点接洽。

加上一呆长短租相结合的理念，我们有选择性的布局新项目，更多是在沿海和云南、贵州等度假城市，这些区域是我们重点发展区域。

北方也有项目，热点城市基本上都会有拓展团队去重点关注。

观点新媒体：长租也是走中高端路线吗？现在有哪些代表项目？

高清平：对，长租公寓也是走中高端路线，目前长租公寓品牌基本上都是走中高端路线。一呆做的是长短租相结合，意味着长租也会走中高端的路线。

长租公寓是去年刚开始介入，深圳香蜜湖项目已经在运营，这个项目是长短租相结合的方式。

我们的房源在不断增加，基本上开房率能够达到95%以上，包括重庆公寓项目也是结合长短租的概念。重庆公寓长租公寓部分去化能够达到40%，另外一部分是做短租，开房率是90%以上，把业主空置的房源收益最大化。

长短租相结合的项目都是交通比较方便的，针对的客户是企业白领为主。

观点新媒体：一呆如果想扩张主要还是拓展房源，房源是基石。

高清平：对，房源是基石。首先，我们要把自己手上的房源运营好，所有都是建立在房源的基础上，线上平台也推出了加盟模式，目的是把我们的产品，把我们11年运营的结晶推向整个租赁市场，这是我们平台的核心价值。

观点新媒体：一呆转型已经完成了？

高清平：现在基本上稳定期了，过去这两年时间里我们在做这样的一个闭环链，真正做到省心、省时、省力。

我们能够给到业主帮助，能够解决业主的一些问题，能够解决开发商的问题，能够使物业保值，这才是我们真正的核心价值和核心竞争力。

我们需要一个支撑点，做公寓就是做服务，服务对象有可能是开发商，有可能是业主，也有可能是商旅住客。服务对象把整个链条串在一起了，会让我们未来走得更远、更稳。

我们早期服务的项目很单一，只是作为线上托管平台，纯线上运营，现在把涉及到公寓的所有层面都串在一起了，包括解决老百姓心中实实在在想得到的东西，只有解决了这些问题，我们才能在市场上走得长远。

观点新媒体：为什么想要转型？线上做得好好的，为什么想做线下的？

高清平：为什么要做线下？因为原来做公寓的不多，2012年才真正开始做第一个项目，我们看到公寓租赁市场空间非常大，所以就慢慢做了战略调整。

纯做平台耗资会比较大，因为公寓的概念还有很多问号，到底是个什么样的状态？整个行业都处于摸索期；到底能够走到多远、多高？现在基本上不知道。我们都是跟着国家政策前进，属于稳扎稳打的概念。

观点新媒体：现在市场讨论的是长租公寓都在烧钱，还没有找到真正的盈利模式？

高清平：长租公寓市场的盈利时期一定会到来，前期大家都在烧钱，包括我们做这个平台也砸了不少钱，刚开始做的时候花了不少人力、物力、精力去支撑这个平台。

烧钱也不是没有盈利模式，因为这是个新生事物，需要摸索的过程，才能找到盈利点。就像新生儿要先学会走路，再慢慢走，有一个过程。

观点新媒体：现在长租公寓大部分还是在吃差价。

高清平：不一定是吃差价，差价只是表面，核心是要加盟店，收取加盟费用、管理费、输出品牌费用。像途家纯做加盟，收一定的加盟费，这是他们的平台效应。

这些都需要过程，需要沉淀。长租公寓风险不会很高，不像短租公寓人员配比比较多，长租公寓现在基本上是1：80为主，200间客房三到五个人就可以搞定。

我们也是一样，做长租需要8到10个月的去化过程，这个阶段需要砸钱，但是一旦稳定以后就可以赚钱。

为什么长短租结合？短租可以进行铺垫，因为短租的利润会比较高。我们有一些项目纯做长租，长租打造过程就会结合短租，弥补利润损失。