与周君强对话：V领地的长租生意

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

观点网 下午一点，在上海静安区的V领地青年社区见到了周君强先生。

许是因为初次见面，刚开始周君强显得有点拘谨，但谈起长租公寓，他的话匣子一下就被打开了。

周君强特别的忙，我们的采访原定在下午四点，但由于有一个临时会议需要参加，不得不将时间提前。

正式采访之前，周君强细心地提到：“在租赁行业里，你比较关心哪些问题，我们可以就某些问题谈得深一点。”

我们从公寓行业和租赁市场开始聊起。

公寓行业远未到洗牌时间

随着长租公寓热潮的来临，公寓市场不断有盟友进来。去年以来，房企、酒店以及国企等都开始加大布局这一领域，成为长租公寓最新的生力军。

当问到房企等的加入是否会造成公寓市场发生洗牌时，周君强毫不犹豫的回答道：“这一个行业才开始，还没到洗牌的时候，大家都在做尝试。”

长租公寓作为存量房时代的一股新兴力量，俨然成为站在风口上的“新地产行业”。在周君强看来，房企布局租赁领域是多种因素相互作用的结果。

第一个因素是房地产的发展和房企转型所致，我国房地产市场经过多年的发展，已进入到下半场的阶段。周君强表示，房企要从增量转入存量运营，要做转型，这是一个比较重要的原因。

“第二个因素是因为国家政策在调整。”周君强表示，年轻人观念的改变也在当中起到极大的推动作用。

在他看来，经济发展到这个时候，年轻人的观念也改变了，可能到35岁以前不会买房子。部分房企也看中了这一块市场，才会涉足长租公寓这一领域。

房地产开发商的入驻，或多或少都会对原有的长租公寓品牌造成一定冲击，市场的蛋糕就那么大，分食的人多了，分得的蛋糕自然就少了，更何况，开发商对租赁市场的挤压并不是分食蛋糕那么简单。

“他们进来了以后，其实会造成市场的价格混乱，因为他也会去抢物业。”周君强解释道，房企的加入在一定程度上加大了获取物业的成本，随着成本被推高，公寓的租金自然也会水涨船高。

针对目前房企的进入，周君强没有表现出过度的焦虑，他认为房企涉足长租公寓有一定的优势，但是作为这个行业的原始品牌商，V领地也有自己的长处。

“如果不是最核心团队投进来的话，成本和时间就会比较长。”按照他的解释，单做长租公寓的运营商，不会受到其他业务的过多干扰，使得核心团队的力量被分散。相比较而言，这种核心力量在市场中表现出的敏感度、调整速度和决策速度都会比较强。

在长租公寓领域探索了7年的V领地，目前已签约物业近50个，在营社区22个，总房间数近2万间，并且于今年4月完成了A轮融资2亿美元。

谈到如何在公寓领域中占据一席之地，周君强则表示，要在这个行业当中生存，“要不你就做成精品，要不你就做成规模”。

做成有一定体量的公寓品牌

都说“不管是黑猫还是白猫，能抓到老鼠的就是好猫”，在公寓行业当中也是同样的道理，不管是做成精品，还是做出规模，只要做成有一定体量的公寓品牌，让客户信任，也是这行业当中的“好猫”。

聊到目前长租公寓的续约率问题，很多的白领公寓、青年公寓，年轻人入住一段时间后，续约率呈现偏低的状态。周君强坦言，这种现象的确存在。

他认为这和当下年轻人的状态是密切相关的，“因为年轻一般是这样，第一个工作不稳定，收入波动会比较大。”

面对续约率低的困境，周君强也提到，要建立起租户对公寓品牌的信任程度。他表示：“有规模，有连锁，有一定体量的公寓品牌，对于租户来讲，会更可信。”

显然，关于“做成精品，还是做出规模”，V领地更加倾向规模的一侧。周君强在谈话中提到，V领地现在在做一个“大社区”，未来还会成为“泛社区”。

大社区是一个什么样的概念呢？用一串数字来说明更加有浅显易懂：V领地属于集中式的长租公寓，这类公寓的房源规模大多集中在200至300间，少部分能达到500间，而V领地的第一个项目经过3年时间的打造，共拥有1740间物业，至今仍是上海体量最大的社区。

谈到V领地的规模，周君强毫不掩饰的说：“我们大概想五年做到50万间。”同时还表示，V领地刚刚拿到华晨的投资，下半年外地扩展速度会加快，主要是华北、华东、华南三个板块。

“反正我觉得这一个行业，最重要还是先把基础的收益模型做好。”谈话中，周君强这样跟我说到。

当下长租公寓的主要客群还是35岁以下的年轻人，因此，周君强也提到，长租公寓的运营需要跟随年轻人的观念做出一些转变。

他描述V领地现在的运营宗旨是“洗好澡、上好网、睡好觉，当然第一个安全和卫生要做好”。

在他看来，当下的年轻人都希望有一个独立的私人空间，有安全感，所以作为长租公寓的品牌商，首要的是保障安全和卫生。另外，他特别提到，现如今“网络对年轻人来说像空气一样，所以我们的网络应该是配的，而且是最好的。”

当然，每个公寓的基础收益模型不能完全采用复制粘贴的模式进行，必须结合各自的优势和各自的特色去探索。但他同样也表示：“进入这一个行业，一定要在服务上，在产品品质上不断地去调整。”

以下为观点新媒体对V领地青年社区首席执行官周君强先生的采访实录：

观点新媒体：近段时间以来，不少房企、酒店及国企等开始加大布局长租工具领域，他们的进入会不会导致市场发生洗牌呢？

周君强：房地产进入增量到存量运营转型，这是第一个。第二个的话，就是因为国家政策在调整。

经济发展到这一个时候，以后年轻人的观念也改变了，真的可能到35岁以前不会买房子，所以也看中了这一块市场。

会不会加速这一个行业的洗牌？还远没有到洗牌的时间。因为行业都在初级阶段，我们两万间在上海就排第一了，这是集中式公寓，未来的话，你们有20万间，或者50万间万间的话，这行业都没有地位了。所以这一个行业才开始，还没到洗牌的时候，也都在做尝试。

观点新媒体：房地产开发商进来的话，对原本的长租公寓品牌会不会形成一定的市场挤压？

周君强：参与的企业多，肯定会有竞争，物业的价格会提升。

开发商进来了以后，会造成市场的价格混乱，也因为他们会去抢物业。

观点新媒体：相对比而言，房地产开发商跟单做长租公寓的品牌商，两者操作和运作的模式有哪些区别？

周君强：房地产公司转型，但是现在主力部队还是不太大，负责运营的就是一个租赁的团队，一定不是最核心的。如果不是最核心的团队投进来的话，成本和时间就会比较长。

像我们这一种长租公寓运营商，都是最核心的团队在做，碰到问题后的调整、决策都很快。

观点新媒体：资产证券化方面，很多房地产公司在做类REITs，您对这一个现象是怎么看的？

周君强：长租公寓行业不是一个利润特别厚的行业，但是优点的是租金收益稳定，适合做证券化。证券化一个像你说是REITs，现在很多发的叫储架式的REITs，在中国叫类REITs，不是真正的REITs，因为法律还没有解决。

另外，就是ABS这一种收益权的证券化，所以未来一旦突破的话，会带来长租公寓发展的大契机，因为会拿到大量的、便宜的、长期的资金。

观点新媒体：现在很多的白领公寓、青年公寓，年轻人住进去一段时间后，续约率偏低，是不是真的存在这样一个现象？

周君强：对，因为年轻人第一工作不稳定，第二收入波动比较大。所以会有两种情况，一个是他的工作换了，第二就是消费升级了。从二千变到二千五月租了，从二千五变到三千月租了，三千变到三千五月租了。

观点新媒体：目前长租公寓领域在产品上是否面临一种同质化的现象呢？

周君强：我以前也跟一个朋友有探讨过关于同质化的问题，但是这一个行业最重要是运营管理。

从产品表现上来讲的话有可能会趋同，最终还是在于运营管理方式。

就是跟房地产开发一样，最后比的是什么？比的是运营管理、客户体验、服务效率、成本控制、销售速度等。

观点新媒体：公司对于规模有什么要求？

周君强：我们大概是五年做到50万间。

要么做成精品，要么做成规模。因为做房屋租赁跟卖房子不一样，房子卖了，产权过户了，如果产品有一点质量问题可能就忍了。但租赁不是，租赁如果房屋质量不解决的话，是租不掉的。

现在我们公寓运营商，一定是在服务上、产品品质上不断地调整。因为只有做好了，才有回头客。

客群都是租赁刚需，口碑会传递的。有规模，有连锁，就是有一定体量的公寓品牌的话，对于租户来说，会觉得更可信。

观点新媒体：V领地在客户体验或者公寓运营方面有什么样的心得？

周君强：我们很简单的，现在首先是叫“洗好澡、上好网、睡好觉”，当然第一是安全和卫生要做好。安全和卫生在前面，后面就是洗好澡，上好网，睡好觉。

因为网络对年轻人是空气一样，不可或缺，所以我们的网络应该是配最好的。

然后是洗好澡，原来是用单体热水器，现在在做集中供热。。

睡好觉就是隔音，还有床要做好，因为一人一间房，要稍微不注意的话，隔音就会有问题。

我们小区里比较好的房子，在走廊说话客厅是听不到的，所以我们现在的门都换成防盗安全门，将彼此的打扰可能降到最低。