重构资产 2018城市观点论坛上海行圆满闭幕

（2018年4月24日·上海）在“白银”时代，中国的房地产行业的增量发展已渐尾声，而以运营为核心的存量资产经营则逐渐登上舞台。在此背景下，“转型”、“创新”、“兼并”也已成为业内普遍关注的字眼。

在素有“魔都”之称的上海，经过了黄金时代的跑马圈地之后，挖掘房地产行业存量市场已成为稳固未来竞争优势的利器。

4月24日，观点城市论坛再次走进上海，以“重构资产”为主题，与开发企业、金融机构、中介机构高层一起，共同分析与探讨存量时代下中国房地产的转型升级路径，以期在交流中，找到提升存量资产营运管理的突破口，让行业获得长足健康的发展。

存量房地产的“消费升级”

存量时代已经告别了粗放的模式，继而强调精细的“人、货、场”。房企具备品牌、数据优势，也有足够的资源做物理空间的场景，这有利于它们进军“消费升级”领域。

绿地金控首席战略官李想提到了房地产转型“多元化”，而其转型的其中一个重要方向，是抢占消费升级的蓝海。比如商业地产，如果要做到有趣和好玩，就需要更新消费内容，从原来简单的消费内容向健康、娱乐、文化、社交等功能转型升级。

李想表示，房地产进入消费升级行业，可以跟主业有一些协同，在行业里获取高额收入，从而对房地产企业进行反哺；此外，给房地产企业增加一些优质的内容，例如为商业住宅配套优质资源，为商业地产强化体验业态，为主题地产聚焦消费主题等。

南丰集团华东区资产管理资深总监、虹桥南丰城总经理张逸则介绍了购物中心的改造升级之道。她认为项目改造的难点在于赋予它新的定位，并把这新的定位变成一个很好的概念植入到消费群体当中。

张逸总结道：“谈存量资产的‘改造’，这个词传统意义上是一个建筑上的改变，而今天我们谈的更多的是内容的缔造者，是赋予项目新的活力。”

存量资管空间的营运和管理

面临着一栋十几二十年的写字楼存量资产，这栋楼有100多米高，在不可能将它推倒重建的情况下，最好的办法就将其改造招商，以及进行后期的物业运营，并体现差异化，做到人无我有。

万科物业上海城市副总经理陈麒同表示，要对整个资产实现保值和升值，物业管理的作用勿庸置疑，基础设施的保障，以及服务方面的提升，能使物业跑赢区位的阻碍，提升租金，实现增值。

而上海绿庭投资控股集团股份有限公司董事兼副总裁林鹏程，也表达了自己的观点，要提高一个物业的现金流，必须随着社会的发展改变原来物业的业态，不同时期对物业业态的需求是不一样的，当业态符合当下的发展潮流，租金自然会提升。

上海盛煦企业咨询管理资产部CAO朱一兵先生则表达了物业运营管理的艰辛：“一个项目拿下来，做完要花三四年时间在运营上，每天事情很多，大家都知道要做成功一定要运作，除了营运以外还要把它打包成一个产品。”

存量物业的金融赋能

房地产转型升级多元化路径，离不开金融行业的布局，金融资本在存量物业的发展运营中，扮演者不可或缺的角色。

世联行投资董事总经理胡紫岚在表示看好未来三年房地产的转型升级，同时，她也认为，金融能够帮助物业增值，赋予物业更高的效能，除了去杠杆之外，REITs的开放也是一大利好。

基于REITs推出的预期，与会嘉宾进一步表达了对资本化的看法：“商业地产在未来会跑赢住宅，比如此前的日本、香港、美国，它们在推出REITs以后，国内商业资产的升值空间更大。因为作为资产，流动性一旦改善，价值的修复就会加速。”