特写 | 阳光100：商业街区先行者

观点网 行业加速分化背景下，一向节奏很稳的阳光100也在加速了，而其独具特色的商业街区运营模式，却有着先行者的“无奈”。

3月22日，阳光100集团总裁林少洲出席2018观点年度论坛，接受观点新媒体专访时提到，阳光100的节奏走得很稳健，选的是一种比较差异化的模式，在行情特别好的时候也没有去赶什么潮流，也没去拿高价地，也没有去搞规模。

但他又指出，现在行业有两个趋势：一个是住宅在加速周转，加大供货量，主要是把原来的存量土地加速推出。同时在商业供应这块，加大以运营和内容为导向的运营能力。

至于商业方面，林少洲表示，这两年公司的商业做得还是不错的，今年可能重点在公寓上。

“做内容、做特色、做运营，一个是把溢价提升，因为这些物业的成本都很低，地价很低，阳光100现在主要是加快销售速度。”

公寓的未来是文旅化

阳光100今年将重点发展的公寓业态如今正炙手可热，而在林少洲看来，未来的公寓可能更多是向文旅化发展的，“它是买来玩的”。

“像我们丽江项目原来是商业定位，现在做成一个旅居小镇。”他以旗下丽江项目为例子表示：“我们很多项目要有很多好玩的内容，你说拿去做生意太正儿八经了，光把品质做出来不行，投资人不买账。”

林少洲进一步说，过去的公寓是以投资客、商务客群为主要的定位，现在生意很难做，或者是不需要这样的场地，但你说是买来玩的，很多人就有兴趣了。关键得好玩，你这房子不好玩就很难卖。

据林少洲透露，商业街区规模目前占阳光100整体业务比例大约在百分之十几，公寓也是百分之十几，加起来这两个比重是百分之三十左右。

商业街区“卖的是快乐”

虽然阳光100目前依然是住宅项目占主导，但商业街区的运营却是走在了前面。

林少洲指出，商业街区是一个非常有利可图的开发模式：“一般情况下卖50%，整个投入就全部回收了。毛利率很高，关键是你能不能卖得动，很多人是卖不动的。”

他认为，国内纯粹的购物类商业全是过剩的，走到哪儿都过剩，连县城都过剩，不光是一二线。“所以我们要做的是一个新物种——我们卖的是开心，它是用来玩的。”

林少洲补充道，阳光100整个商业街区的模式现在已经变化了，更像大众文化娱乐用品，只是以商业的载体和模式来体现，“是一个体验式的，卖的是体验，卖的是场景，卖的是快乐”。

街区运营“有技术门槛”

除了一部分用作销售之外，阳光100的商业街区项目还有一部分用于自持，“自持比例少的是30%，多的50%，这个就要看不同的项目”。

虽然不少同行都在做文化体验式的商业项目，而且在国内这种需求量很大，但在自持运营方面，商业街区同样也是一件有“门槛”的技术活。

林少洲指出，运营这件事基本上是跨越了一个领域了，所以最大的问题是在于路径依赖，因为运营就意味着要先砸钱，先烧钱，在未来不知道有没有回报的情况下，要敢于去烧、去砸。

第二还要砸得是个地方，要砸得对路。“包括很大的企业花了很多钱，最后没做成，铩羽而归的事儿也挺多，所以这件事情是有技术门槛的。”

他指出，要把各种资源做好、整合好，就是商业模式要做好，合适的选址，好的街区的布局，包括室内、业态、运营，都很复杂，这个难度比常规住宅要高好多倍。

先行者的团队建设

正因为有门槛和有难度，做商业街区的“小烦恼”是引进不了有经验的团队，因为“没有人”，阳光100只能从内部住宅开发板块挑选培养做街区运营的商业团队。

“技术门槛太高，不敢到处做，不敢到处拿，拿了之后自己的团队还是要培养的，这个团队我们也是从住宅那边慢慢转型转过来的，两三年才转了两三个团队，（项目）拿多了他们也没有那么多经验。”

林少洲话中虽透露出了做商业街区先行者的“无奈”，却藏不住对阳光100团队的肯定：“中国成功做商业街区的团队没有，或者是很少有人干这个活，我们是走在最前面的，所以想引进引不来，现在是人家挖我们的人，因为在这里干了项目了，有经验了。”

“商业街区更多的是搞文化、娱乐、内容的综合性能力，所以不是引进，是我们怎样加快培养的问题。你已经是先行者了，你想引进是很难的，只能自己走得更快一点儿。”林少洲如是说。