年度演讲 | 张华容：商业物业盘活以及资产管理探索创新

张华容（爱琴海商业集团CEO兼总裁）：尊敬的各位嘉宾、在座的女士们、先生们，大家下午好！非常高兴参加2018观点年度论坛，也希望和大家分享爱琴海商业集团作为一个商业不动产运营商对于这几年在商业物业的盘活以及资产管理方面的经验，同时也希望通过我们的发展，以及我们正在做的一些尝试，还有我们探索和创新的成果，给大家带来一些新的观点。

前面大家探讨的话题有点过于沉重，但是从我们商业运营和商业盘活的历程来看，这几年还是有活力因素的，希望我的分享能给大家一种轻松的感受。

商业地产现在在地产发展的周期产生的价值是逐渐在放大的，尤其是在新的周期内，这10年来商业地产已经逐步在房地产的各个企业都有所涉足，很少有不参与商业地产的企业。现在这个周期有这么几个特征，一是城镇化率不断提高，在去年年底的时候，大家非常明确地感受到关于国内轨道交通沿线开发的一系列内容。第二是城镇化率国家调控的数据，到2017年底是52%，在接下来的一段时间内国家相关部门要提到58%。在接下来几年还会有8000万农业人口进入城镇，今年计划新增城镇居民1300万人。

根据前一个主题讲到发展的区域以及未来发展的空间，以及现在做商业地产逐步进入到相应的城市感受到的内容，对未来的商业地产发展和消费市场我们还是持乐观态度的。

现在的商业地产随着城镇化下沉到三四线城市，经常有人会问我说，你们的购物中心没地方开了，所以就开到三四五线城市了。确实这些城市的压力非常大，筹建压力大，招商压力大，经营压力大，但是一旦有一定的激活因素在里面，未来的市场还是不可估量的，我们可以用一些具体的项目和经营数据跟大家做进一步的分享，我们去年开业的几个项目中就有这样一个明显的特征。

房地产后开发时代，商业不动产成为核心的板块。本来房地产的后开发时代由我来讲不合适，因为在前面这个环节都是房地产开发的大佬，大家都有非常多的经验，我说的这个所谓的后开发时代，意味着在商业地产的平台上或者领域里面，意味着房地产及商业地产的运营和产品进入了一个全产品线、全价值链以及全商业模式的全面竞争阶段，在这个过程中商业不动产正在扮演着越来越重要的作用，同时商业不动产的金融创新也越来越有特征。

爱琴海商业集团从2012年开始定位自己是做商业不动产运营商开始做轻资产运营，也就是盘活房地产开发商的存量地产和待开发商业物业，或者说更通俗地讲叫品牌输出、管理输出，当然我们的经营模式不仅仅是输出，而是以合作经营、主权合作等等方式，2012年我们还只是一家企业，或者是少量的企业在合作，到今年几乎大多数能做全国连锁的购物中心品牌运营商都在做轻资产，所以涉及到商业地产的开发和运营已经进入了一个商业不动产全产业运营的核心板块。

商业地产的金融属性凸显，不管是在目前的大调控的情况下，还是银根缩减的状况下，如果我们要盘活土地、盘活资产，或者资产已经运营了以后，我们还要进行金融产品的进一步延伸，商业地产的金融属性就逐步明显的诞生了，并且我们在这个过程中，在之前其它的几个环节下我给大家也分享过，比如说我们在昆明做的一个爱琴好，通过金融的手段成为国内的第一个做产品融资的项目和信托基金，之后在各个企业在不同时间内都出现了这种现象。

另外一个是2017年我们在进行产品在运营和待开发过程中，这时候做房地产开发融资已经很困难，但是我们在做开业前筹建、招商运营过程的融资，以及开业后的经营收益融资却非常活跃，不仅是我们找融资对象，而是这些金融企业主动找到我们。接下来大家就会看到我们的无锡和贵阳的爱琴海，就会以商业项目的形式做一些金融产品，这段时间我们也在用商业经营收入做金融产品，商业物业的金融价值和金融属性越来越强，也是对房地产开发商和房地产运营企业在做资金互动的一个好的方向。

商业地产的金融逻辑，我只能从我们运营的角度来跟大家分享。房地产的产品开发，也就是做出来的商业物业，或者我们大家叫购物中心、商业街，或者是公寓、写字楼，到了资产运营或者商业运营公司的手上，我们首先是要让它活起来，其次让它能够稳健地经营，第三是让资产产生稳定的现金流，它就会成为优质的标的物，在这种情况下再进行金融产品的配比，在这种情况下，我们所产生的就不仅仅是经营收益和物业的租金收益，它所产生的收益状态会多种多样，产生的物业价值也会非常大。

在这种情况下，商业物业的开发也会越来越快，商业物业的运营既然越来越重要，又能为房地产经营产生更好的价值，是不是它就有更好的发展机会，或者是说我们可以蜂拥而上呢？去年的相关数据曾经告诉过我们，有可能全国要开900多个5万平米以上的购物中心，到年底的时候相关的权威统计出来是开了500多个，在已开商场的四个季度的空置率确实也存在，并且逐步的提升，这对我们作为商业运营企业来说是必须要面对的，也是很多房地产企业给我们提出的疑问和要求，你的空置率和越来越多的同质化竞争，以及竞争的胜出，你们会有什么样的方法。

运营市场的价值在这里面就被逐步的放大，可以通过专业运营对资产的关键指标进行全方位的提升，这样就足以凸显未来的价值。主要的关键指标有这么几个：Ebitda、得铺率、出租率、坪效，我相信Ebitda是所有的房地产开发商、业主和金融机构最关注的数据。

在这种情况下，商业物业的开发也会越来越快，商业物业的运营既然越来越重要，又能为房地产经营产生更好的价值，是不是它就有更好的发展机会，或者是说我们可以蜂拥而上呢？去年的相关数据曾经告诉过我们，有可能全国要开900多个5万平米以上的购物中心，到年底的时候相关的权威统计出来是开了500多个，在已开商场的四个季度的空置率确实也存在，并且逐步的提升，这对我们作为商业运营企业来说是必须要面对的，也是很多房地产企业给我们提出的疑问和要求，你的空置率和越来越多的同质化竞争，以及竞争的胜出，你们会有什么样的方法。

运营市场的价值在这里面就被逐步的放大，可以通过专业运营对资产的关键指标进行全方位的提升，这样就足以凸显未来的价值。主要的关键指标有这么几个：Ebitda、得铺率、出租率、坪效，我相信Ebitda是所有的房地产开发商、业主和金融机构最关注的数据。

在业态创新、场景创新和空间创新的后面，肯定离不开我们整个团队的商业运营和对资产价值增值的一些具体的措施，所以希望在未来的房地产后开发时代，也就是在商业地产综合运营的时代，商业地产将成为更多专业选手的价值的赛场，也希望商业地产的发展会越来越好。