重磅发布 | 2018中国房地产卓越100榜报告

陈诗涛：尊敬的各位来宾，下午好！

风和日丽、阳春三月，我们再聚深圳，这是一个充满活力与希望之城。我更希望借助这个城市目前最主推的金融业之东风来助力房地产行业，以期在未来的十年，即使面对各种挑战，房地产行业依然可以乘风破浪，傲然前行！

作为主办方的代表，我在此特别感谢今天出席论坛的所有企业来宾与媒体朋友们，因为你们的到来，论坛一定会精彩无限，一定会成为一场有深度与广度的思想盛会！

那么，请允许我用2018中国房地产卓越100榜的报告发布来向大家表达我的谢意与敬意！

现在，由我发布2018中国房地产卓越100榜报告：

大家的桌面上已经有了这本报告，后来有了小小的修订，大家也可以进入观点网的官方网站看到报告的全文。由于时间紧迫，我只用一点点时间给大家做一个简单的发布和点评。

大家今天都在问小年和大年，我想问，这是中国房地产最好的时代吗？过去的一年是一个创新纪录的年份，房地产前三强已经跨过了5000亿的台阶，万亿长路已经走完一半，这三家规模企业的市场份额已经超过了10%，还有14家企业规模超过了千亿，这17家企业的规模超过了4万亿，2017年全国房地产销售的总额是13.37万亿，所以说2017年是一个大年，大家过得还是非常滋润。

在这个喜悦的只节，我们隆重发布2018中国房地产企业卓越100榜。在发布之前我们还是做一个综述，去年是一个大年，楼市再创新高，去年有一句话叫“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话写入十九大报告已经为房地产行业发展奠定了基调，超过100个城市出台了各种行业的政策，包括限购、限贷、限价、限商，在资金层面不断地去杠杆，土地新规频繁落地，包括房企在买地上成为一个专业的课题，加上行业的限制和规范，使得房地产行业在2017年没有成为失控的野马。从成交数据来看，过去一年的销售增长速度从上一年的35%回到了13.7%。

在过去的一年，是史上最严的调控年，与史上最高的成交年并不矛盾。关于2018年这个小年的定义，其实早就在行业中间流传，大家可能普遍认为今年房地产的市场可能会有双降，包括同时城市化的分化，还有政策会不会松懈，当然更多是猜测或者预测。今天下午的论坛大家可以在这方面继续进行专业的探讨。

我们发现过去的两个月，碧万恒三家企业两个月就超过1000亿的销售，按照这个节奏下去，全年踏上6000亿的新台阶应该没有什么难度，1—2月份超过100亿销售额的企业已经超过了30家。不过2018年确实是一个非常关键的一年，是贯彻十九大精神的开局之年，我相信中国房地产发展的基调与中国经济发展的总基调应该是一致的，也就是稳中求进。

刚才谈到了更多政策和我们的预测，我们再谈点资本的话题。资金是房地产很关键的命脉，不过我们发现最近资本有一个新风口，房地产不仅关注纯住宅开发，更多的会往城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓，包括也进入了医疗健康等等领域，长租公寓这种业态可以获得银行的资金支持，稳定的收入也可以进行资产证券化的尝试。这张表是去年一年的长租公寓证券化的案例。

谈完资本我们再谈土地，2017年房企的土地购置面积比上一年增长了15.8%，土地成交款增长了49.4%。未来的联合拿地可能会成为主流，2017年碧桂园拿地超过了2500亿，万科在全国取得了230个项目，总拿地额达到的3000亿，去年上半年比较热，下半年流拍比较多，全年有260宗土地流拍，如何多拿地，如何拿好地，可能是房企的普遍共识。

现在正式说2018卓越房地产榜单及榜单分析。

2018中国地产卓越100榜由卓越100榜总榜单、上市企业30强、5个分榜单、7个单向奖以及10个区域榜组成。

针对所有的大陆运营的城市范围、企业的甄选标准、项目的甄选标准、口径统计时间，在上市企业30强我们做了一个调整，以前全部选取的是半年报，但是2017年上市企业30强，我们是由指数研究院做了全年的财务报告，数据获取方法大家可以从这上面看到。今年我们增加了人气指数，通过网络微信票选，再加上专业的评估同步进行。

关于12000个有效问卷的分布，大家也可以详细看这个报告。

数据研究系统是最关键的，未来我们会大幅的走向前台，这几年我们一直在内部，我们会长时间对各企业进行实地调研、问卷访问，我们的总榜单没有做到最好，但是可能会相对比较专业，相对更加公正。我们这次筛选的是40亿以上的166家企业，后来提选了117家企业入围，入选100家，历时4个月，分了5个阶段。

大家看这张榜单，这是2018中国房地产卓越100榜总榜单，冠军是碧桂园，亚军是万科，季军是恒大，融创是第四、保利第五。这个评分大家也可以稍后详细看我们的官方网站和报告。

具体的分数构成有5大指标，运营指标50分，管理指标有15分，商业模式是15分，品牌是10分，人气指数是10分。

管理指标、商业模式、品牌指标、人气指数具体得分值，大家可以看看相关的构成。

我们做一个简单的点评，碧桂园是首次当选卓越100榜第一的企业，在此之前一直是万科第一，所以这次它是首次超越万科。大家应该比我更明白，为什么碧桂园可以以0.5分的优势挤掉万科，它是用去年5500亿的销售收入超过万科的。虽然万科不是冠军，但是全年的发挥还是比较稳定，没有出现太大的偏离，包括万科去年发生了很多的并购。第三名是恒大，恒大是中国土储最大的一家企业，当时我们看到它有2亿多平米的土储，所以夏总裁在业绩会上说恒大未来5年不买地也足够销售。恒大在一二线城市的占比是比较高的，占到72.6%，未来他提出的口号是每年负增长5%到10%。

总分值前10的企业占到销售前10的9席，今年很多企业都订立了千亿的目标，所以销售额在这里面的占比还是比较大的。

融创从去年的第七名到了今年的第四名，这是一个很大的跃进。土地方面，现在已经进入了亿万平米的时代，融创之所以去年土储能够前进，其实是收并购带来的，详细的情况大家可以翻阅我们的报告。

卓越100榜毕竟不是销售100榜，所以我们不单讲规模，我们也会讲细分市场，所以我们也提出了长租公寓、养老、科技小镇、文旅、教育地产等等，我们都把它纳入进来作为我们的评选。

这里是关于规模和利润，房企的平均净利润是在下降的，没有规模做不大，没有利润有可能又走不长。

未来房地产的生存之道是多并购、快周转，旭辉在这方面是做得比较好的。

城市群方面，今年开发商已经不再倾向于谈一二线城市，现在更倾向于谈城市群，这对房企的布局会有一定的影响。

这是2018中国房地产卓越100榜的地产G30。

万科81.6分，碧桂园80.5分，恒大79.2分，中海78.3分，保利75.05分。万科和中海连续几年都交替是第一的，但是中海去年降到了第四名。这里面区别于卓越100强就是增加了一个财务指标，其它的指标和卓越100榜是一样的。万科去年在财务指标上并不是太好，万科在商业、教育、度假、养老等等方面持续的布局，包括扩张带来了一定的压力，它的公司净负债已经由2014年的不足5%提高到38.2%，但是它整体的表现综合是比较好的。而中海受累于销售规模，所以排名下降。去年我们看到大量的千亿企业整体的利润不断下降，以价换量，规模与利润怎么能够兼得，大家可以在今天的会议上探讨。地产G30里面的财务指标，毛利率、净利率都是下降的，速动率、流动率比往年也是下降的，而且连续7年的地产G30，只有17家还能保留在这个队伍里面，换血已经超过了43%。

这是品牌价值卓越30强、管理团队30强、商业模式30强。

后面有综合实力10强，北京的冠军是首开。

上海区域去年的冠军是万科，去年上海的成交均价创了新高，但是去年上海的成交规模是12年的新低。

广州去年新房的成交也下降了三成，保利在余总的带领下，保利在广州一直是逆市而行，销售超过了300亿。

深圳去年没有出现太大的政策，而是2016年10月深8条的延续，但是深圳的新房供应也是历年的最低水平，万科在深圳高居榜首，达到了500亿的规模。

杭州前三名是绿城、万科和融创。

南京去年已经进入四限时代，南京2016年非常火爆，2017年相比2016年的时候大跌了一半，万科、融创、保利这几家的发展是不错的。

福州是一个独特的城市，所有评选，本地方企占了9席，外地的房企只有首开一家。

武汉号称是最火热的二线城市，去年武汉基本上很少本土企业，当然也有几家排名在前十。

成都的本地企业排名前十的也比较少，保利这几年一直是成都发展最好的一家企业。

重庆是融创拔得头筹，重庆是外地和本地企业各占一半，土地供应量有所增加。更多的区域榜，由于时间原因我就不再细谈。

我们还做了很多典型企业的报告，欢迎大家到观点网了解，我们这个报告有不尽完美之处，希望大家给我们更多的建议和指正。