第一太平戴维斯：广州房地产市场2017年第二季度简报（住宅）

概述

广州住宅市场稳健，本季度录得成交量下降，而成交均价上涨。

2017年第二季度，广州九区一手住宅成交量接近176万平方米，环比下降10.3%，同比下降34.4%。

本季度，广州九区一手住宅成交均价上涨2.4%至人民币每平方米19,302元。

中心城区（越秀，荔湾，海珠，天河，白云）

成交均价为人民币每平方米36,958元，环比上涨5.1%；成交量累计约23.3万平方米，环比上升4.8%。

市郊区域（番禺，花都，南沙，黄埔）

成交均价环比略降0.8%，达到人民币每平方米16,650元；成交量累计超过155万平方米，环比继续下降12.2%。

“广州住宅市场较为稳健。政府的调控政策正不断发挥积极作用，从而使一手住宅成交量的环比同比双双下降，而成交均价却平稳上涨。”罗瑞，第一太平戴维斯研究部

市场综述

2017年上半年，广州市GDP同比增长7.9%。其中第三产业继续保持增长，占比同比提高1.5个百分点，对经济增长贡献率达80.6%。

自2016年，政府陆续出台调控手段，旨在降温住宅市场，以避免投机行为过剩导致的价格非理性上涨。第二季度的调控政策则指向土地招拍挂市场。今年4月，广州政府出台了今年的土地出让计划。2017年，共260宗可出让用地，共计2050万平方米用地面积，较去年同比增加18.5%。其中大部分新增可出让住宅用地集中在城郊区域，天河区和越秀区均无住宅用地供应。

此外，政府亦针对招拍挂市场出台了新的调控手段，以规范土地市场健康，引导开发商良性竞争。土地出让模式提升至四个阶段：

1)竞价。

2)竞配建。

3)竞自持。

4)摇号。

上述新措施试图为土拍市场提供公平的竞争环境，并通过增加土地供给缓和市场压力。

图1

上述新措施试图为土拍市场提供公平的竞争环境，并通过增加土地供给缓和市场压力。

广州邻边城市佛山也于5月升级了调控。新的限购政策将二手房纳入限购范围：本地户籍限制购买两套住房，非本地户籍限制购买一套住房。这使失去购房资格的“新广州人”亦失去了在佛山的购房资格。政策对首次购房者影响较大，尤其是在广州工作的外地人口。此外，银行上调房贷利率亦对首次置业、缺乏现金支持的购房群体影响较大。另一方面，新政也对投资者起到明显的抑制作用。

图2

据广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度，广州九区一手住宅成交量环比下降10.3%至176万平方米，同比下降34.4%。成交均价环比上涨2.4%至人民币每平方米19,302元，同比上涨5.3%。二手住宅成交量亦有所降，总成交量环比显著下降45.2%，同时成交均价录得环比6.2%的涨幅。本季度，城郊区域与中心城区的成交表现各异。中心城区一手商品住宅成交均价回升，环比上涨4.8%至23.3万平方米。城郊区域成交量则环比下降12.2%至接近155万平方米。调控效果渐显，中心城区和城郊区域总成交量分别同比下降70.1%和20.0%。

高端住宅市场

成交均价超过人民币每平方米3万元的一手高端住宅成交数量继续环比减少30.3%，仅录得13.35万平方米；成交套数则环比减少26.8%至905套。而对于成交均价排名前十的住宅项目，其平均成交价亦环比小幅上涨0.6%至人民币每平方米75,269元。这主要是由于多宗高端住宅成交，例如尚东柏悦府、侨鑫汇悦台、凯旋新世界等。

图3

自2015年4月以来，广州二手高端住宅价格连续上涨，月均涨幅达5.5%，涨幅自2016年中开始扩大。第二季度，高端住宅成交均价达到人民币每平方米77,794元，环比上涨10.9%。高端、中端住宅成交均价分别环比上涨11.3%和10.4%，至人民币每平方米95,833元和61,760元。

市场展望

广州住宅市场正处于健康的成长期——一手住宅成交量下降，成交均价维持轻微上涨。成交量受政府调控影响明显，而成交均价则受到需求和供给的驱动。因此，尽管政策迅速作用于住宅成交量，但稳定楼市价格健康发展仍是重点。

广州住宅市场相对稳定，预期第三季度，新建商品住宅的成交均价和成交量有望保持平稳。开发商对市场的长远主导作用将体现在供应和需求上。土地供应量的适度释放将稳定市场供应，调控政策将稳定市场需求。未来供应和需求将逐渐趋于平衡，住宅市场效率度和成熟度将提高。