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有券商研究报告认为，花样年轻资产转型带来收益结构优化，上半年其高达34.7%的毛利率已经超越多数房地产企业。

　　观点网 在内地房地产市场依旧低迷情况下，不少面临困境的开发商已开始思考转型之路。花样年控股集团有限公司主席潘军8月14日在中期业绩会上表示，花样年的战略转型已证明，由重资产转向轻资产一定是未来房地产开发行业或者房地产开发商必然选择的一条道路。

　　潘军称，早在2006年，花样年已开始思考房地产行业今后面临的转型，并于2009年上市时提出其将做一个房地产综合运营服务商的概念。

　　据称，在今年上半年，花样年已在社区服务运营领域取得成功。集团成功分拆住宅物业服务集团彩生活，于2014年6月30日在香港联交所上市，发行价格3.78港币每股，筹集资金约7.1亿人民币，香港发售部分获4倍超额认购。

　　借助资本市场的推力，彩生活加速行业并购，截至2014年7月31日，彩生活总的签约面积已接近1.8亿平方米，签约管理项目超过1000个。

　　潘军表示，彩生活上市成功意味着花样年的轻资产战略转型取得阶段性成功，目前花样年旗下八大产业板块的轻资产转型均全面展开。

　　根据财报显示，2014年1-6月，花样年实现营业收入约人民币29.17亿元，同比增长6.3%。期内利润约1.23亿元，剔除汇兑损益及投资物业公允值变动的核心业务利润约1.84亿元。毛利率维持在35%的水平，预期全年将会保持在这个区间。

　　对此，有券商研究报告认为，花样年轻资产转型带来收益结构优化，上半年其高达34.7%的毛利率已经超越多数房地产企业。根据已经公布的业绩数据，2014年上半年，中海地毛利率为33.6%、旭辉集团毛利率为26.4%，首创置业毛利率约23%。

　　实际上，与花样年从房地产开发商转向社区服务运营商转型类似，万科和绿城也曾分别提出了“城市配套服务商”和“综合生活服务商”的新定位。

　　潘军表示，由于过去十年房地产几乎是单边上涨，重资产的开发模式有利于房企获得更高的利润。如今单边上涨的市场一去不返，未来行业虽然总体上是保持平稳波动，但也会有下行周期，如果房企仍旧维持重资产开发模式，一旦碰到熊市风险会很大。

　　这种风险在今年房企销售业绩上的表现最为直接，中原地产研究部统计认为，上半年房企销售出现明显下滑，大部分企业完成年度销售目标的可能性越来越低。

　　潘军称，随着房地产进入下半场，以万科小股操盘、房地产基金为代表的轻资产开发模式越来越受关注。下一步，花样年地产业务也将转向轻资产运营，把地产业务分拆成地产基金和代理建设公司，重点向地产基金模式转型。

　　而花样年首席财务官林锦堂在业绩会上也指出，去年年底花样年的净负债率是150.4%，而今年上半年，在整个房地产行业遭到下行压力下，其净负债率减到87.4%，这主要是因为轻资产业务与房地产的转型带来的利好。他预期，到今年年底花样年的净负债率还将降低。

　　此外，根据中期业绩报告，与整个花样年的房地产销售相比，其轻资产业务对收入和利润的贡献比重每年都在上升，去年下半年，轻资产业务的营业收入已超过10%，预期今年年底这个比例还会往上升。

　　以下为花样年控股集团有限公司2014年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：近期花样年在海外的项目取得了不俗成绩，能否分享一下海外扩张的经验？未来会不会考虑进一步拓展海外版图？此外，花样年转型的模式被越来越多的人所关注，下半年传统房企该如何转型才能够应对市场下行的压力？他们能不能效仿花样年模式？

　　潘军：关于海外部分，从去年开始，花样年就已考虑将部分投资跟随高端客户转移海外，并于今年4月在美国纽约第五大道收购了373酒店作为海外社区文化旅游的投资项目，而新加坡的项目也是在去年获取的。花样年进军海外，主要是因为中国的高端住宅消费人群已向海外渗透。最近数据显示，去年下半年到今年上半年，中国在美国的房地产投资已超过了220亿美元。未来花样年不排除将会继续相应的海外投资项目，因为花样年的步伐是跟随客户而动的。

　　关于转型的问题，现在整个地产行业都面临着一个非常痛苦的过程，在市场下行中，很多同行面临着业绩下滑的困局。正如林总介绍，花样年财务能够保持稳健状态，主要是因为我们转型比较早，不能说已经转型成功，但至少目前的财务状况，包括盈利的增长性和未来发展空间，均略好于未转型的同行。所以，花样年对未来还是非常有信心的，至于其它同行，在经过资源整合和模式创新后，也一定会走出现在的困局。

　　当然，正如我在2014博鳌房地产论坛上提出的，目前很多中小型开发商都面临着转型的压力，从行业来讲，这是个从春秋走向战国的时代，下半年企业间抱团取暖，兼并收购的现象将会越来越多。

　　现场提问：在分拆彩生活后，花样年会不会逐步分拆其它的业务？有没有具体的时间表？

　　潘军：目前这个问题还没有具体的答案。现在，花样年的八项业务都在成长过程中，当然，彩生活是八项业务中第一个成功转型的业务。未来，花样年的各项业务，均要根据资本市场的变化及公司的成长进程来进行调整。

　　现场提问：太原市宣布放开限购，这也被视作官方首次正式取消限购令，那这个政策对公司有没有什么影响，以及公司对这个政策有什么看法？

　　潘军：取消限购是很多内地城市选择救市的方法，房地产作为中国经济非常重要的一个行业，对地方政府的财政及整体经济发展都有举足轻重的作用。

　　现在地方政府开始放开限购政策，是一个比较明显的信号。在目前情况下，花样年依旧保持谨慎乐观的态度，希望房地产市场能尽快恢复正常的运行轨迹，让大家能够按照一种正常的状态购买房子。

　　至于对取消限购的看法，我认为，房价问题本身是一个市场问题，更多应该运用市场手段来解决，而不是通过行政命令。现在逐渐把政策恢复到用市场来调节，是最符合中国经济未来发展趋势的。给开发商一个平稳的、正常的、市场化的环境，对于房地产行业是最有利的；用正常的政策来进行引导这个行业，对中国未来经济发展才是一个正道。

　　现场提问：下半年花样年将继续坚持之前制定的销售目标，还是会考虑下调呢？

　　潘军：昨天，我已向董事会正式提出了花样年现在的情况，第一是现在面临的市场，第二是如果继续加大开工面积，将会给公司造成巨大的资金压力。

　　所以，在7月份，我们已降低了原计划的160万平方米的开工的面积。今年上半年，花样年已取消了85万平米的新开工面积，只开工了46万平方米。

　　从今年上半年开始，随着市场的下浮，彩生活的上市，以及公司其他产业业务的壮大，花样年决定未来将以社区的配套服务作为公司核心业务。房地产开发只是八项业务中的一个环节，它承担的是社区制造这个环节，在花样年未来的营业额中，这部分并不重要，因为房地产的开发利润一直在下滑。

　　所以，花样年决定把销售目标下调至100亿，是因为上半年减少了85万平方米的新开工面积。这符合投资者的预期，也减少了花样年下半年的工程支付，确保公司全年财务的稳健。

　　此外，花样年决定把追求现金流利润作为自己的目标，下半年地产开发将会采用更灵活措施，今后可能会选择和地产基金共同拿地。另外，花样年会学习万科的小股操盘模式，由花样年向外提供专业化的管理，并配合其他七个服务集团，与地产一并向其他的中小开发商进行合作。

　　未来，花样年的目标是更多地获取社区管理资源，实现整体管理，而不是单纯地追寻开发利润。花样年已不是一家单纯的房地产开发商，已是一个社区的综合服务运营平台，未来其将像彩生活一样，能提高我们的轻资产收益率，而不是重复买地盖房子的简单模式。

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