　　据介绍，其中广州国金中心(“广州IFC”)在上半年度成功引进多个优质客户，写字楼出租率达88.75%。白马大厦物业则持续转型升级，将一楼打造为中高档时尚潮流女装区，改造后商铺租金水准提升18%。而维多利广场主力租户优衣库(UNIQLO)，在华南区首家旗舰店于上半年顺利开业，并成功吸引Adidas及Swatch等名牌进驻，物业组合估值增加至229.87亿元。财富广场出租率保持98%以上，新租租金仍有约15%以上升幅。

　　与此同时，“越秀房托还在上半年加强对城建大厦经营动态的管控，大厦中期租金水准录得每平方米121.65元的历史新高。”

　　此外，报告期内越秀房托已归还约3.45亿元的境内贷款，令境内贷款余额占比从47%下降至43%。于2014年6月30日，越秀房托平均融资成本为4.57%，较今年年初下降0.20个百分点。

　　“事实上，基金规模的扩大主要靠项目收购。”越秀房托方面透露，2012年10月8日将西塔收购进来之后经过两年的调整，越秀房托今年上半年特别注重项目收购和推进，并已经专门组织了团队去落实这些事情。“收购不仅仅是集团内部的互动，更重要的是委托收购进而扩大规模。今年上半年我们看了北京、上海、深圳、广州、昆明的批发市场。”

　　“但是我们的收购准则是成熟、优质的项目，重点放在一线城市或者是二线城市的地标物业或者是核心的优质物业。在产品线上，重点是考虑写字楼、批发市场以及商场、公寓或者是综合体等等。”

　　以下为越秀房地产投资信托基金2014年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：越秀房托今年写字楼整体出租率是88%多，下一步会不会进一步提升？在写字楼与商场方面，租金方面上半年以及下半年会有多少上升？另外，今年会不会有一些新增的或者是整顿的资产计划？

　　林德良：其实公司现在在写字楼与商场方面的出租率都继续保持稳步增长，数据可以看到有7.3%的增长，正处在一个快速的成长期。写字楼方面现在出租率是88.7%，上半年越秀房托写字楼整体成交量2.1万平方米，占了珠江新城今年上半年成交的35%。

　　这么多年来，越秀房托在蓄客方面都做了很大的提前量，如国金中心的蓄客量应该超过200个，我们很有信心应对下半年续租的客户以及新租的客户。国金中心现在平均的租金220元，去年年底是216元，平均租金上升4元，而新租的一部分肯定不止220元，不同的楼层其实有不同的租金。

　　但实际上整个珠江新城的租金是在轻微下调的，去年珠江新城平均写字楼租金163元，今年6月底整个珠江新城是161元，IFC跟市场的平均租金比较大概都是高30%到35%。客户一般就会觉得这个是一个临界点，太高的租金对于客户来说是产生选择的过程。

　　刘永杰：关于收购方面，其实基金规模的扩大肯定是要靠收购，我们2012年10月8日将西塔收购进来之后经过两年的调整，今年上半年我们特别注重收购和推进。已经专门组织了团队去落实这些事情。而我们的收购不仅仅是集团内部的互动，更重要的是对委托收购进而扩大规模，今年上半年我们看了北京、上海、深圳、广州、昆明的批发市场。但是我们的收购准则是什么呢？我们的准则是成熟、优质的项目，重点放在一线城市或者是二线城市的地标物业或者是核心的优质物业方面。在产品线上，我们重点是考虑写字楼、批发市场以及商场或者是公寓或者是综合体等等。

　　按道理来说，现在在收购市场来说是一个机遇，因为目前的地产市场进入一个调整期，特别是有一些城市的商业地产是供大于求，或者是有一些潜在的客户，这个是收购的好时机，所以在这里我们认真去组织力量，深度去研究这个市场，寻求机会，扩大规模。基本上就是这样的情况，现在我们没有明确的收购物业，因为这个收购要做大量的调查，比较复杂，不是很简单的事情。

　　现场提问：主席刚才说对外收购现在是一个好时期，是否可以多说一点为什么觉得现在是好时机呢？刚才您说了到很多地方看了项目，其中大概是哪几个项目呢？其中最快是什么时候可以达成的收购呢？

　　刘永杰：大家都知道现在在国内，有部分的二三线城市的商业地产是投资过度的，也就是说现在的商业地产出现了一些产品的过剩或者是供大于求。据不完全统计，全国购物中心现在有1680万平方米，而且很多城市也正在建综合体，这么大的供应肯定是有一个消化过程。

　　而且也不是每个开发商都能够去做房地产，特别是商业地产的经营。因为商业地产的经营有两大特征，一是专业化经营，二是资产必须是证券化，在这种情况下，就出现了过剩。因此来说，就给了一些房产信托基金收购的机会。

　　现在市场上有一些项目是抛出来了，但是项目抛出来就要会去看，是不是珍珠；而且有时投资既是一个陷阱又是馅饼，既是馅饼又是陷阱，这个就要去看。

　　在投资扩展的时候，我们会更加要注意风险的控制，的确看了不同的项目，比如说北京的商场、上海的写字楼和商场、广州的写字楼、昆明的批发市场，每个项目都有每个项目不同的特点，但都没有达到我们所要达到的要求。

　　越秀房托现有的几个项目是非常优质的，出租率很高、租金单价和回报水平也不低，越秀房托不会为了收购去随便收购一些物业，所以既要以积极的态度看待收购有可能带来的机会，又要用慎重的理财投资策略去对股东负责任，为股东获得中长期的最好的回报。

　　现场提问：是否可以跟我们分享一下越秀集团本身内部有什么资产符合集团的要求可以考虑成为收购的目标？此外，除了IFC之外，其他的五个物业出租率有轻微下降的迹象，是否可以解释这方面的原因？预计今年下半年的情况是怎么样？

　　刘永杰：我可以很坦诚说，目前还没有一个比较明确的项目是可以在集团内部进行收购的。我们看到了香港的几个大佬都发生了内部的收购，但目前在集团内还没有成熟的、明确的项目给到我们。

　　越秀房托的收购一定是要以投资者或者是基金单位持有人长期利益最大化为前提，以公平市场的准则来推进收购。我们不仅仅是在内部寻找收购项目，更注重对外收购项目。

　　程九洲：目前旗下五个项目出租率是有轻微下调，但是仍然是高位运营，平均出租率超过96.5%。轻微下调的原因主要是越秀房托在上半年的管理策略做了一定的优化。

　　大家知道，影响物业租值主要是出租率以及租金单价的平衡，上半年在租赁结构优化下，是对一些不那么适合定位的租户进行了合理的调整，同时引进一些有发展潜力的新租户。所以在那五个项目，特别是写字楼项目，租金单价提升的幅度比较明显，整体来说物业的租金收入也就上来了。

　　现场提问：有没有数据可以参考一下，项目的回报率在什么水平可以成为收购对象？

　　刘永杰：回报率跟项目的成长性很有关系，如果这个项目很有成长性，即使回报率比市场低一点点，也不排除收购它。但如果它很成熟、很稳定，回报率比较好，也要考虑到这个项目在基金单位的影响因素，这样的问题现在很难回答，还要视具体项目来定。

　　现场提问：维多利广场的估值在下跌，另外出租率也下跌9%多，下半年或者是未来有没有调整商户以及调整一下租金价格来提升出租率呢？维多利广场到今年会有多少人来负责这个项目呢？

　　林德良：维多利其实是去年做了商业调整，原来的国美撤了，今年3月份就引入优衣库了，整个场2.7万平方米，优衣酷占了1万平方米。剩下的1.7万平方米，重新做了商户的调整。

　　这个项目要打造成为整个天河商圈里面的一个时尚购物中心，现在引进了Swatch以及Adidas，整个场以后就是快时尚的消费为主。

　　但现在，这个项目的出租率才88.6%，租金也有一些轻微的下调，这个部分未完全反映商业调整之后的租金。整个场10月份才可以全面反映出租率以及租金的情况，如果出租率以及租金可以反映，估值就可以看到，并通过估值可以看到相关的成绩。

　　现场提问：今年年底可以反映到所有的数据吗？

　　程九洲：现在签的合约7、8月份起租了，10月份可以正式开业，到时候可以看到。

　　维多利作为2014年管理层的整体策略是以调整促提成，调整主要是三个方面，第一是定位的调整，由原来的电器大卖场调整为国际快时尚的购物中心。第二个调整是租户的调整，维多利整体定位将会调整为优衣酷加Adidas加特色餐饮的快时尚体验中心店。

　　租户由原来的传统国美电器调整为适应这个区域人流消费特定的快时尚的品牌，包括优衣酷、Adidas以及Swatch，也包括五楼一家大型的传统餐厅调整为评效比较高的特色餐饮。

　　第三个调整是商业空间的改造提升，维多利是2003年建成投入使用，到现在已经十几年了，整个物业的外立面以及平面各方面已经相对陈旧。所以上半年有一些工程已经在实施，对于维多利整体的硬件设施进行了相应的改造和提升。

　　这种调整所带来的人流量以及物业形象明显提升等符合预期。现在周末的人流量是2万左右，平时是8千，比调整前增长非常大。此外，优衣酷改造之后，一到四楼进行了平面的优化以及夜间灯光的改造，成为天河商圈时尚感非常强的一个商业物业。最后，招商进度也明显加快，包括先签租约的租金有明显的提升，到目前为止，去租率的水平跟去年同期基本接近。

　　现场提问：刚刚提到很多维多利广场的调整，公司对于旗下其他的物业，比如说白马服装市场以及财富天地的调整计划是什么？IFC的租户有不小部分是越秀集团的关联公司，目前这些关联公司所占的出租率是多少呢？

　　程九洲：白马是越秀房托下面一个核心的物业，白马2014年整体经营管理的策略就是转型促提成。这个转型提升已经完成了从传统的批发市场向现代的专业市场的转型，其中核心标志就是交易的方式从原来单一的散批发展为集散批、代理、加盟、专卖、零售等多种渠道于一体的经营方式。

　　目前白马在从专业市场进一步提升为品牌市场，这个核心焦点就是租户结构要进一步的聚焦，引进更多的厂家做品牌化的经营，所以这个是白马转型提升的一条主线。

　　第二就是白马的21年来，我们一直在坚持并且在强化我们“原创品牌，优质产品，一手货源，厂家直销”核心竞争力，作为全国专业市场的一级批发，一级专业市场的聚散地，我们坚持这十六个字的经营管理理念，下一步我们将在硬件改造和租户结构优化，品牌化以及渠道等等方面进一步打造白马的核心竞争力。为我们基金的业绩增长提供更大的贡献。

（发稿：赵思茵、见习编辑何缘审校：刘满桃）

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