博鳌特稿：吴振绵再出发
时间: 2014-08-03 19:38:01    来源: [ 观点网 ]

“综合体建完之后，用商业出租的钱养活文化体育，然后用文化体育拉动人气，用人气支撑商业。”

　　编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　观点网 采访前的例行寒暄中，谈起新工作，吴振绵笑称是“人在江湖，身不由己”。

　　作为中国体育+地产概念的最早实践者，吴振绵在退休后又投入“文化+体育+商业+地产”相结合的歌华中奥广场的研究和建造中，颇有“烈士暮年、壮心不已”的豪情。

　　吴振绵以在建的辽阳歌华中奥广场为例介绍称，这种综合体做法就是拿地后先建住宅，赚了钱再去建综合体，综合体一般包括6个影院，1个剧场，20块羽毛球场地，再加上其它的体育设施，剩下的就是商业。

　　“综合体建完之后，用商业出租的钱养活文化体育，然后用文化体育拉动人气，用人气支撑商业。文化体育到现在肯定还是需要补贴，起码10年之内看不到盈利的苗头。”吴振绵补充道。

　　谈及这种复合产品的渊源，吴振绵称是受到美国运动与娱乐场馆公司AEG的启发。

　　AEG拥有全球数量最多的体育运动队和体育赛事，是全球第二大现场音乐娱乐演出商。该公司是洛杉矶著名的斯坦普斯中心拥有者，而斯坦普斯中心是湖人和快船的共同主场，此外也是冰球大联盟洛杉矶国王队的主场，还是美国足球大联盟洛杉矶银河队的拥有者。

　　据吴振绵回忆，他曾经亲自去美国考察并与AEG领导层交流。“湖人队主场对面是一个130亩的广场，后来建成一个万豪、一个丽思卡尔顿酒店，30万平米的商业面积，左边是诺基亚剧场，右边是ESPN基地，文化、体育、传媒、商业全包含在里面了。”

　　受此启发，吴振绵希望能够借助中国城镇化东风，在一些较为发达的二三线城市，建设一个文化、体育、商业结合的歌华中奥广场。

　　至于与歌华文化合作，吴振绵称在未退休前双方曾有过默契愉快的合作，歌华在文化方面也确实有丰富的经验和资源，双方的合作一拍即合，合资公司股本结构中，歌华是第一大股东，占股30%。

　　在具体操盘中，文化由歌华负责，包括影院等管理和维护，体育由吴振绵负责，商业部分则会成立招商公司来进行操作。“体育是我们的强项，李永波是形象代言人，到时候在每一个项目上再派一个世界冠军，每年来一两次比赛。”吴振绵笑言。

　　谈及未来的规划，吴振绵称：“我的目标首先是形成品牌，然后连锁管理。现在是摸索经验的时候，提的口号是变形金刚，内容不变，形状可以变，数量可以调整，面积可以调整，但基本内容都不变。”

　　以下为观点新媒体对歌华中奥投资有限公司总裁吴振绵先生的2014博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点新媒体：开发商对调控政策都有自己的看法，您觉得什么样的政策有利于行业更健康发展？

　　吴振绵：新一届政府执政后确实不一样，提出的几个观点我都是非常赞成的，比如说分类指导，政府本来就用不着什么都管。调控其实不需要什么退出，最好的是悄无声息地放松。即不再提限购，谁爱买谁买，不用大张旗鼓地取消，不用去宣传。

　　观点新媒体：您觉得现在楼市是不是处在下行，或者说在拐点的阶段？

　　吴振绵：这是由于大势造成的一种观望，老百姓现在观望心理很重，观望就会造成楼市出现起伏。

　　第二，现在有很多地方确实是供大于求，很多经济条件比较好的二三线城市，包括三四线城市，供大于求的现象还是比较严重的。

　　但是政府要是交给市场去管，开发商卖不出去的时候就不会卖。例如我们在辽阳的项目，不到10万平方米的住宅到现在卖了不到40%，剩下的就先不建了，什么时候卖完什么时候接着再建，不是说非得一下就建完。

　　观点新媒体：今年大家普遍减少开工量了。

　　吴振绵：调控来了，大家就会觉得开发商现金流接不上，接着就得降价，所以老百姓就开始观望。观望了一年或者半年，结果还是得买，所以2012、2013年房地产的日子好过，房子又卖得不错了。

　　大家也习惯了市场这样波动，别做冒进的事，别负债很多去买地，口袋里有多少钱就做多少事，大不了慢点卖，扛得住就行。别借了高利贷最后房子还卖不动，这是最惨的。

　　观点新媒体：很多中超球队都是跟地产商合作，您怎么看这种现象？

　　吴振绵：中国把体育列为公益事业，不属于市场经济范畴，也不是商品，所以跟国外永远不能比，国外最值钱的东西在中国不值钱。

　　开发商赚了钱投资足球，第一，做点公益事业是好事；第二，能够提高知名度；第三，跟卖房子没什么关系。

　　开发商冠名一支球队后房子就能卖得更好？这不一定。只要是提高了知名度，增加了信誉度，老百姓对你有好感就行了。

　　观点新媒体：您曾提过中国很多体育场馆的空置率特别高，是不是跟运营方式以及管理经验有关系？

　　吴振绵：主要是因为没有把体育场馆推向市场。比如说佛山体育馆，原来是他们自己管理，合肥体育中心原来也是由自己管理，我去考察的时候发现，场地里的草长得比我都高，起码一两年没用过了。

　　场馆盖完以后就开过一个运动会，之后再也没有用过，工作人员就是看场地的，根本就不去想怎么运营。给我管理的话，我保证每周一场活动，平均每年搞50场以上活动。

　　观点新媒体：体育场馆跟开发商熟悉的住宅不太一样，对于参与体育场馆建设的开发商来说，需要具备什么样的能力？

　　吴振绵：建场馆很容易，管理场馆很麻烦，将来我们一定要走专业化管理的道路。

　　现在为什么要全民健身？因为我们国内建了这么多体育中心，几万亿的资产在闲置，造成了巨大浪费，而且每年还要几百亿的资金来维持运转。

　　体育比较发达的地区一年会有一点收入，大多数地级市体育中心建完以后基本都闲置，这是一个很大的浪费。

　　歌华中奥广场的做法就是拿地后先建住宅，赚了钱再去建综合体，综合体一般包括6个影院，1个剧场，20块羽毛球场地，再加上其它的体育设施，剩下的就是商业。

　　我们在辽阳的项目一共是38000平方米，规划12000平方米文化体育，26000平方米商业。这个综合体建完之后，用商业出租的钱养活文化体育，然后利用文化体育拉动人气，用人气支撑商业。文化体育到现在肯定还是需要补贴，起码10年之内看不到盈利的苗头。

　　2011年退休之后，我从2012年就开始研究这个产品，2013年年初开始动工。产品的模型是受到美国运动与娱乐场馆公司AEG的启发，AEG是洛杉矶著名的斯坦普斯中心拥有者，斯坦普斯中心是湖人和快船的共同主场，此外也是冰球大联盟洛杉矶国王队的主场，还是美国足球大联盟洛杉矶银河队的拥有

　　湖人队主场对面是130亩的广场，之前是一片停车场，后来建成一个万豪、一个丽思卡尔顿酒店，30万平米的商业面积，左边是诺基亚剧场，右边是ESPN基地，我亲眼看着他们建起来的，文化、体育、传媒、商业全在里面了。

　　歌华中奥广场也是文化、体育、商业结合的，都是从AEG那里演变过来的。

　　观点新媒体：能不能谈谈您跟歌华文化的合作？

　　吴振绵：合资公司里面歌华是第一大股东，占股30%，第二大股东占28%，公司股权比较散。虽然不是绝对控股，但是因为根据国家有关规定，国有控股包括相对控股可以视为国有企业。

　　观点新媒体：歌华在项目中扮演什么样的角色？

　　吴振绵：综合体建成之后，文化这一块由歌华管理，体育这一块由我们管理，商业这一块另成立招商公司管理，房地产方面我们自己有原来的队伍。

　　体育这一块是我们的强项，李永波是形象代言人，到时候在每一个项目上派一个世界冠军，每年来一次两次比赛。

　　观点新媒体：歌华的优势是什么？

　　吴振绵：首先是文化产业的优势，他们比我更清楚产业政策，文化这一块都是他们负责，现在他们开始研究书画，还有乐器。因为传统百货不好做了，我们是做体验式的，把有特色的、价钱不贵又好吃的东西引进来，作为我们的主打产品。

　　另外，培训也可能会成为我们的主体，以文化、体育为主。比如说办羽毛球培训班，有游泳馆的地方办游泳培训。中国青少年的培训很重要，这种文化培训，不管是书画还是文艺，就是吃喝玩乐逛。

　　观点新媒体：在实施以及计划中的项目还有哪些？

　　吴振绵：海城、宜兴、陵水、南充、南通都在推广洽谈该项目。海城项目总体规划是2.3平方公里，其中歌华中奥广场站地120亩，一半住宅，一半综合体。我们把北京外国语大学引进来，在这里设一个附属学校，就有了文化、体育、教育；再把医院引进来，建设博物馆一条街以及中央商务区，这是比较大一点的项目。

　　观点新媒体：在选择落地城市的时候，有什么特别的考量？

　　吴振绵：一是靠自身推广，二是地方政府来找我们的比较多。比如说辽沈地区，辽阳项目建设之后没怎么宣传，周边就来很多意向，但是洽谈不一定能成功。

　　谈20个城市成一个就行，反正刚开始我们不着急，沃尔玛前50年才建了不到10个，我们前5年能建10个就行，之后推广速度就快了。

　　目标首先是形成品牌，然后连锁管理，所做的这些要复制起来都很容易。现在是摸索经验的时候，提的口号是变形金刚，内容不变，形状可以变，数量可以调整，面积可以调整，但基本内容都不变。


（发稿：见习编辑 王静    审校：刘满桃）
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