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现在大家都在恐慌，开发商则在恐慌下开始逃生，如果不能扭转这个悲观，那么连刚需都没办法。

　　观点网 “市场低迷”几字对杭州房地产市场现状的描述似乎变得不再准确，只因下行之路越走越远。

　　日前浙报传媒地产研究院发布名为《杭州市房地产项目成本分析》的报告，列举杭州市区多达43个项目正处于亏损(含疑似亏损)的困境。

　　其中明确指出位于余杭区的广宇集团旗下鼎悦府项目，测算保本价是1.7万元/平方米，而实际累计销售均价为1.3万元/平方米，出现大幅亏损。

　　浙报传媒研究院院长丁建刚在接受采访时称：“出现亏损的项目远不止43个，鼎悦府只是其中之一，该报告对更多2010年之前项目并未进行追溯。”

　　丁建刚更明确表示，“对杭州市场还是非常悲观”，并称现在杭州市场悲观情绪过重，大家都在“逃生”。

　　项目大亏

　　据上述《杭州市房地产项目成本分析》报告显示，广宇集团被指亏损的项目位于余杭区临平南苑。

　　市场人士介绍，该项目位于新城区与老城区交界处。2010年底到2011年初，广宇集团分别以8094元/平方米和9413元/平方米的楼面价在临平南苑拿到两幅地块。

　　上述研究报告测算，该楼盘的保本价应为17000元/平方米，而实际的累计销售均价约为13000元/平方米。

　　对此，丁建刚分析指，出现亏损还是当初拿地价格太高，并受到四年来市场整体下行的影响。

　　广宇集团6月19日在全景网互动平台上对鼎悦府项目售价作出回应称，项目目前正处于销售过程中。从房地产销售惯例来讲，前期售价低，后期售价高属正常现象。

　　对当前销售价格，广宇集团还表示，“以现有销售价格来预测整个项目未来整体效益，缺乏一定的科学性与合理性”。

　　事实上，据熟悉杭州市场的业内人士顾晓立分析，当前房企采取亏本价格进行跑量，并不就能说明是项目亏损。

　　“从长期看，若项目后期实现盈利，并足以填补前期的亏损，那项目还是盈利的。”顾晓立认为，从短期销售来计算项目是否亏损并不合理。

　　不过就现阶段鼎悦府项目的销售，无疑是无法支撑项目盈利。而且从广宇集团最新动作看，其也做了打持久战的准备。

　　6月19日晚间，广宇集团发布定增修订预案，调整了公司非公开发行方案中“募集资金用途及数量”的部分内容，取消使用不超过2亿元募集资金用于补充流动资金。

　　根据修订预案，广宇集团拟定增募集资金不超过8亿元，在扣除发行费用后将投向舟山·临城LKa-3-25b地块项目和杭州·鼎悦府项目，其中舟山·临城LKa-3-25b地块项目总投资13.26亿元，拟投入募资5.5亿元，杭州·鼎悦府项目总投资12.52亿元，拟投入募资2.5亿元。

　　逃生潮

　　广宇集团的鼎悦府项目并非是“处于亏损困境”的单例，在上述报告中，还列举了如西溪明珠、滨江紫金府、九龙仓·君廷、保亿·丽景山等知名项目均处于亏损(含疑似亏损)困境。

　　丁建刚称，杭州整体房价跟四年前相比，有较大程度回落。他还特别指出，该报告还未囊括2010年以前甚至更早的一些亏损项目。

　　“现在亏损项目太多，远不止报告中列举的43个。”丁建刚如是称。

　　丁建刚也表示，这种测算是以现在的静态价格来测算的，不排除以后价格的变化。但其续指，“毕竟每年财务成本还在增加，对于现在就有较大亏损的项目，扭亏实现财务平衡就比较难了。”

　　此外，该报告还指出，目前杭州房地产市场在售、将售的亏损项目(含疑似亏损)中，2013年拿地项目占了一半以上。

　　同时2013年杭州市区成交的全部宅地中，亏损地块(含疑似亏损)占比23%。亏损项目(含疑似亏损)中，杭州本土开发商项目占比31%，外来开发商项目占比69%。

　　对此丁建刚表示，去年进入杭州市场的大部分外地开发商还是过于乐观，过于冒进。

　　同时他还指，“现在是大面积的行业性的亏损，最重要的原因是整个市场在过去四年中是下行。”具体表现为，多个项目以极底价开盘，较为突出的例如东厦东港项目，起价四千多元每平米。

　　“现在的项目都是这样，没有最低只有更低。”在丁建刚看来，现在市场上大家预期比较悲观，购买力也会受到影响，但是预期悲观是最重要的因素。

　　“现在大家都在恐慌，开发商则在恐慌下开始逃生，如果不能扭转这个悲观，那么连刚需都没办法。”

　　丁建刚称：“(杭州市场)现在来看看不到任何转机，我还是非常悲观。”

　　他直指，如果说杭州崩盘，将没有幸存者。“为什么大家都关注杭州，杭州是指标性城市，杭州不会单独崩盘。如果出现崩盘，将会全部开始崩盘，或者说杭州是全中国崩盘的开始。”

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