　　在我看来，最大的风险应该是散售。为什么大家觉得有风险还要散售？很简单，因为商业地产需要钱堆起来，但是我们没有钱。因为金融产品太多，支持商业地产的太少，所以开发商惯性的动作就是卖。这样问题就出现了，一栋写字楼很多的业主同时收楼，同时在出租，结果造成了小业主之间的互相竞价，租金就低下来，这样造成资产的价值大幅缩减，不能达到应有的水平。

　　有没有解决方案？住宅在十年前大量都是毛坯房，实际上公寓都已经精装修了，其实散卖的商业地产也必须要做精装修。这个理念很简单，就是客户在买这个投资品的同时要签资产管理协议，这样才能够让资产类似于单一的业主，这样就不会出现小业主之间的互相竞价，我们的出租就是一个市场化水平的出租，租金和租客就能达到应有的水平。租金上去了，资产的价值自然就能上去。但是我要强调一下，为什么叫资产精装修？因为很多投资人是私营企业家，对资产管理不是很理解，精装修能够让大家听明白。

　　资产精装修不是包租，包租是一种定价手段，是一个营销手段。更不是统一的出租，关键是要跟投资人产生一种法律的托管关系。说起来容易，这个实际上对资产管理公司有巨大挑战的，首先必须是大的投资人，小的投资人是很难接受的。

　　资产管理是有意义的，为什么资产管理有意义？为什么散售有问题？去年诺贝尔经济奖获得者研究了美国一百年的股票市场涨跌，预测了2008年的金融危机，今年预测的中国房地产泡沫也会出来，但愿没有预测准。

　　他说，投资是非理性的，影响投资的价值波动产生偏离在短期是大概的时间，所以任何一个人想预测明天的股价都是头脑发热，但是在中长期的价值和价格是接近的，是趋同的。这些投资品跟消费品是不同的，我们靠什么判断？靠经验是解决不了投资的，我们不知道什么时候买房子。当然我们可以找专家，但是专家呢？任志强在中央电视台说房价要涨，同样一个台，过了广告以后说房价要跌，我们相信谁？

　　判断商业地产的价值要看租金回报率，我们能不能用一种资产管理的形式，通过一种协议把这个管理权拿到呢？这是可行的，因为大家可以算这个简单的账：如果租金是5块钱，散售的是5块钱，我们通过资产精装修是6块钱，这样只涨一块钱，但是未来价值就产生了巨大不同，资产价值差了20%。

　　我有一个大胆的预言，未来不光公寓是精装修的，散卖的商业地产也必须做资产精装修。

　　投资型服务公寓是租给服务公寓的使用人，是一个月、几个月的商务人士，而且商务人群的出资是比较高的。一个散售的酒店公寓租金可能是5千块钱，但是投资型的服务式公寓可能就是7千块钱，资产价值会差40%。但是服务式公寓没有那么容易做，必须要有品牌的运营商，有专业的资产管理公司。这说明不只是写字楼可以做资产管理、资产精装修，服务式公寓一样可以。

　　商业地产有风险，最主要的是散售，而且我们没有看到散售所蕴含的风险。我们现在已经看到万科开始做资产管理，很大的开发商开始做资产管理，这是给我们的一个启发。

　　本文为高和投资执行合伙人苏鑫先生在2014城市观点论坛苏州行上发表的演讲，有删节。

（审校：劳蓉蓉）

关注观点新媒体
官方微信二维码