推荐语:当中国房地产行业历经调控艰辛,终于隐约看到“市场回归”的这个季节,却依然感受不到春暖花开的惬意。用宋卫平在5月23日新闻发布会上的话来说:“自从2001年调控以来,中国房地产行业一直不正常,市场不像市场,行业不像行业,企业不像企业。”现实情况是,房地产行业真的面临很严峻的挑战,因为经济低迷,“没有人买房子,或者买的人不够多”。
施永青 自从改革开放以来,中国的经济增长,只有升得很快与升得没有这么快的区别,从未出现掉头回落的情况,连带房地产市场也有类似的表现。在这段时间内,内地的楼价亦是升完又升,有时升得过分了,亦只是稍微调整一下,然后在高位横行一段时间,等经济增长追上来,把过高的楼价逐步合理化,然后又展开新一轮的上升浪。
持续多年的大好形势,令内地的房地产开发商对市场的周期性失去了警惕,以为困难只是暂时的,很快就会雨过天晴,所以他们大都没有为冬天的到来做好准备。
由于对前景充满乐观,他们的借贷比例都很高。香港的地产商一般只借三成左右,但内地的房企,借七成已算是正常了,借超过百分之一百的也不少。
当资产价格上升的时候,他们的借贷比例会自动下降,他们不觉得风险很大;但当资产价格回落的时候,他们的借贷比例就会自动上升,足以导致银行不愿把债务续期,或者要求收更高的利息,因而令他们的资金链出现问题。
再者,由于这个行业长期好景,加入竞争的人很多。一些原先不是从事这个行业的企业,亦陆续加入这个行业。竞争激烈令这个行业的利润率愈来愈低,百分之十多一点已有人肯做。所以,市场上经常会出现“面粉贵过面包”的地王。
这样的经营情况,是经不起楼价回落的。因为如果只有百分之十的利润的话,楼价一跌就会蚀入肉。至于较近期投得的地王,更可能血本无归。
现时,二三线城市供过于求的情况已明显暴露。除了刚需的钱还会入市外,投资者一定避而远之。但单凭刚需是没法消化现时这么庞大的供应量的。这种形势,一些龙头地产商自己也已觉察,之前万科的副总裁毛大庆,就对此表示忧虑。
万科是内房的龙头大哥。之前为了保持领导者的地位,连二三线城市的业务也不放过。其他欲与万科逐鹿的开发商,亦先后一一落水。因此,如果二三线城市的形势逆转,大部分大地产商都难幸免。届时,一手市场的气氛亦可能受拖累。
现时,头脑清醒的地产商已意识到危机正在逼近,已开始部署战略退却。他们知道,在二线城市应尽快减价清货,即使蒙受一定的亏损,也要及早离场。否则,资金就可能被套死,以后得长期背着这个包袱。
因此,即使一线城市的市况仍企得住,地产公司的业绩亦会受到二三线城市的拖累,令他们的资金链处于紧张状态。我预期内地房企的盈利能力,会在2014年大幅倒退。一些实力不够的公司,可能连生存也受到威胁。
施永青 中原集团创始人