　　中国城镇一共需要多少房？北上广深需要多少房？沈阳、哈尔滨、长春需要多少房？完全不取决于这些城市城镇有多少独生子女家庭，而是取决于中国城市城镇的总人口是增长还是不增长，是较快增长还是较慢增长。只要未来十年、二十年中国城市城镇人口仍然是快速增长的，我们就一定需要盖更多的房子、更好的房子和更快地盖房子。

　　国家新型城镇化规划第二部分明确给出了一些数字，到2013年末，中国城镇人口在全国总人口中所占比重超过53%，但同时指出全国城镇人口是按照常住人口统计的，与全国户籍人口相比差17个百分点，涉及2.4亿人，这中间有2.4亿人实际上远没有真正市民化和定居落户下来。而且进一步提出，2020年中国城镇人口在总人口中所占比重提高15-16个百分点，这就是中国需要盖更多房子、更快盖房子的最主要依据。

　　中国要盖的房子还远不止于此，以沈阳和东北老工业基地为例，尽管这些年沈阳房地产市场规模相当大、发展速度相当快，很多老百姓住房有了改善，但至少有一半以上居民还住在国有大中型厂矿的房改房当中，这些人群也迫切需要有改善性、舒适性功能的新型住房来满足需求。

　　还有棚户区改造，这一届政府的棚户区改造政策不是指老城区、老旧危房的改造，专指在计划经济年代，特别是五六十年代形成的一批远离大城市的国有工矿企业员工集中居住区。我们很长一段时期没有很好地建设城市，修一条铁路专用线，铁路这边叫铁西区，那边叫铁东区，现在这些成了需要中央政府出钱支持、迫切需要改造的棚户区，3600万套保障房有1/3是用于这样的改造。所以，中国盖房子的任务远远没有完结，而是刚刚拉开帷幕。

　　想不想让中国成为世界一流经济强国？想不想让13.6亿中国人、7.2亿城镇人口都过上比美国人还富裕的日子？想不想根本解决导致中国经济与社会发展严重不平衡的城乡发展矛盾？想不想克服老天爷给我们留下的资源困境？解决所有这些心腹大患只有一副药吃、只有一条道可走，就是加速、积极、高质量、稳妥地推进中国城镇化。

　　我们这代人和下一代人，势必要完成一个国家、社会、历史、民族的重托，把一个大多数人住乡下的民族变为大多数人住城里的民族。在这个过程中，市场经济体制才能真正建立起来，如果一半以上的人生活在自给自足、男耕女织、自然经济状态下，不能称我们已经是市场经济。

　　新型城镇化规划还有很多可解读之处，比如严控特大城市人口规模，要让大多数人住到城里，又不能都住到特大城市中，什么叫特大城市？500万人口以上。

　　现在一千万人口以上的城市有6座，500万人口以上的城市有11座，也就是说，未来一段时间要严控人口继续向这17座城市集聚。重点发展中等规模城市，包括大部分中西部和东北省会级城市和地市级中心城市。

　　规划强调，进入21世纪之后第二、第三个十年，建设的重点是中等规模城市、卫星城、城市群和县城、中心镇两个层级。客观地说，县城、中心镇和小城镇应当积极布局和发展推动，但在未来五到十年，除了江浙部分发达地区，恐怕大部分还处在基础设施、人口聚集、产业导入的准备期，主战场在中等规模城市。

　　第二个问题，局部城市供大于求和市场分化，这是大家都感受到的。这个市场分化不是从今天开始，在过去十年调控中市场始终不是整齐划一。例如东北三省省会城市哈尔滨、长春和沈阳，过去十年来始终是供大于求的，和北上广深有多少房子都不够呈明显对照。分化也不可怕，分化也不是今天才开始的，但是如果说有什么区别的话，可能有一些小城镇大盘过多，短期内没有那么多的人口集聚和集中，造成了供大于求的失衡格局。

　　还有一些地方过度扩张，比如鄂尔多斯以及类似城市，但不代表中国房地产市场出现了多大问题，这个市场本来就是供不应求和供大于求反复交替才是正常的。供大于求的格局不等于没有需求，不等于房地产市场的参与者没有利润可图，也不等于房价不涨。

　　分化还有大中城市、一二三线城市，最重要理由是社会预期在发生重要变化，如果2011-2012年是一个投机性需求大规模退出的阶段，别看2013年房地产市场量价齐升、供求两旺，那是以自住性需求为主，投机性需求在2012年已经成规模退出了这个市场，这是可以明确肯定的一个方向。

　　2013年下半年到今年以来，恐慌性需求、过度需求也在逐步退出市场，所以导致了今天大家所说的观望。房子不是每天重复买的，房子的需求和吃饭不一样，饭是每天要重复吃的，房地产需求是累积需求，8-10年的累积需求和累积供给之间的对比关系才能真正说明供大于求和供不应求。

　　一个城市8-10年一共需要多少房子是一个常数，政策和市场预期所能改变的只是需求总量在不同年份里的分布结构。

　　房子的需求和股票市场不一样，别天天拿成交量吓唬人，学点股票市场的词就在描述预测房地产市场。股市熊市时候成交量低迷和牛市时候成交量高涨之间没有必然的因和果之间的关系，一段的少交易和下一段的多交易、一段的多交易和下一段的少交易没有因和果的必然关系，房地产市场也是这样。人们把三年后的需求提前到今天很正常合理，三年前的需求推到三年后也很合情合理。不可能年年的成交量不断放大，年年成交量保持一致就不是房地产市场了。

　　8-10年一共要卖多少房子是常数，今年多卖明年就得少卖。上一届政府最后一次常务会定了国五条，实际上给房地产市场发了最后一轮动员令，开启了2013年量价齐升的一个过程。

　　第三个问题，房地产市场的新挑战。希望房地产开发商不要再问下一步出什么政策，如果房地产市场永远是政策左右着格局，一上台就问下一步出什么政策的话，我们市场就如同一个高中生一样，以为他的父母是他的主要敌人，每天在和父母斗争。

　　希望大家注意到，这个市场中不是人人都活得下去，不是当开发商就一定有利可图，这个时代过去了。一场大洗牌时代之后，不妨碍未来房地产8-10年仍有把握说是全世界规模最大、增长速度最快的市场，但是这样一个格局不是每一个个体都能够看到。

　　曾经有媒体问我，有人说过去十年是房地产黄金十年，未来十年是白金十年还是黄金十年？我说在80年代末是中国的黄金十年，那个时候丈母娘的需求不是有房有车，是冰箱彩电洗衣机，要想娶漂亮的姑娘得有物质基础，由此诞生了一大批名牌企业和名牌产品。到了21世纪初，这些名牌企业，政府重点扶持的基本都死光了，长虹算是硕果仅存的一家，也被边缘化了，但这并不妨碍21世纪第一个十年中国成为了世界一流的家电大国。大家电小家电、黑家电白家电，中国厂商都是没有争议的世界第一，你说第一个十年叫黄金，还是第二个十年叫黄金？

　　大家要注意到市场经济有八个字，前四个字叫优胜劣汰，我们可能要迎来这个时代；希望大家关注后四个字，叫适者生存。

　　最后一个大问题是政策，从2013年以来，李克强总理基本上是明确了这样几个方面：

　　第一，两限管理，上下限的管理。实际上用不着我替总理去诠释，今年政府工作报告明确显示，李克强总理的思路就是上限是通货膨胀率，下限是经济增速与失业状况。只要经济运

　　行在这样一个区间，就不会频繁的出政策和改政策。怎么一年没说房地产？只要经济运行在政府所能容忍的上下限之间，就不会稍有风吹草动就出国几条。

　　第二，不以房价为调控目标。去年末很多媒体说，当初政府要求各地政府定的房价调控目标大多数没实现，怎么不去问责？总理假装没听见，因为他不打算以房价为调控目标。

　　釜底抽薪地调整供求关系，釜底抽薪地援助保障最低端的群体，实现满足他们的基本住房需求，釜底抽薪地完善中国住房保障体系是我们最重要的任务。

　　第三，保障，促公平。而且这个保障已经不仅仅是多建、大建、快建保障房，实际上3600万套保障房只是阶段性任务，中国不可能长期持续大规模建保障房。我们也肯定地说一句，绝不可能是大部分人住保障房，保障房永远是针对少数人的。但是在2013年下半年，特别是2014年以来，住房保障体系有很大的发展，比如说廉租房与公租房并轨，也就是说把低端的救助型保障与一批年轻人参加工作不久还没有积累起足够实力，但是又要兼顾娶媳妇的过渡性需求结合起来，新型城镇化规划中明确有一句：低端和中等偏下收入群体的住房保障体系，以租为主。

　　再比如很有前途的共有产权房建设，共有产权房也是发达国家比较成熟的保障住房体系经验。

　　最后一条，十年调控有很多值得总结、反思的地方。十年的国几条，没有一条是和改革相结合的，所有这些调控都是努力强化政府权利，都依靠于高成本、低效率的行政手段来实施，没有一条是和调整经济关系和改革制度相结合的，没有一条是和发展竞争、发展市场主体、调整供求关系相结合的。

　　本文为陈淮先生在2014城市观点论坛沈阳行上发表的演讲，有删节。

（发稿：著名经济学家、中国城乡建设经济审校：劳蓉蓉）

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