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“今天房地产市场已经不是简单的上还是下，而是冷热不均、供需错位。”

　　市场面临的问题不是简单的买卖问题，实际上综合了很多东西。我们可以看到，今年开局以来经济面临着威胁，增速放缓，社会融资活动也继续放缓，所以投资跟消费的减慢不是偶然的。问题就是当中国经济在下滑时，中央政府如何看待当前的放缓？

　　本届政府在很大程度上是容忍。李克强总理也表示，不会因为经济一时波动采取强势政策。这是下了决心的，GDP在一季度放缓到7.2%，房地产开发回落也影响GDP，但政府也看到了不能够单纯靠房地产刺激GDP。

　　当然，政府并不是没有作为，在新的政策上进行了大的改动，在微调货币政策，在高铁、三农、房地产分类调控等方面进行微刺激，这个微刺激是开发商需要关注的新发展空间。

　　我们也看到“稳增长、保就业”，当前就业没有太大问题，但是大学生的就业结构面临难题。2014年就业目标是1000万，也就是说，今年如果开发商要对行业进行调整，相信在增加就业方面应该是开发商可以做的事情。

　　房地产市场的调整是经济增长、就业目标的主要风险之一。新型城镇化、结构调整、行业洗牌加剧，都会带来风险和机遇。我们还看到国家在调控思路上、在金融上放开了，金融已经在调整。

　　今天房地产市场已经不是简单的上还是下，而是冷热不均、供需错位。一季度全国商品房成交面积出现了负增长，前两次负增长在2008年和2012年，也就是说，这次负增长应该跟上一次有同样的规律，可能会更长。我们也看到一季度回落，尤其是一线城市跌幅明确，不光是二线城市，一线城市的价格也在下调，因为2013年价格上涨比较快，所以2014年调整是必然的。

　　房地产开发投资增速在缓慢下降，投资拿地在减少，当资金成本增加，叠加效应开始呈现，逐步传递到市场销售终端。今天房地产销售的困难是由经济以及房地产本身综合因素所造成的，而购房者意愿指数也在下降，回落到2012年的低点。

　　我们也看到，不同城市之间的成交分化，对于不同城市采取的措施、采取的策略也是不一样的。库存是房地产比较大的问题，部分城市超过15个月，三四线城市的整体库存比较高。

　　一线城市供求走势比较强，二线城市也有相对短期、中短期供求走势比较强的城市，西安是较强的二线城市，其他城市都有不同的分类。要根据市场不同的表现，采取不同的策略和对策，千万不要一拥而上。

　　我们认为，“优胜劣汰、胜者为王”是非常重要的。回顾2008年以来的市场运行，本次是2012年成交开始回升，已经过了23个月的顺周期，所以市场开始出现下行，这是规律。

　　从2005年一直到2013年，市场的下行都是有周期的，所以这个下行也是可以预测的。不同于前两次的降价风潮，2008年是金融危机，2011年是国家主动调整，这次是因为二三线城市库存量大，所以开发商应该在结构上有所思考。

　　在这个时候，不同企业的做法是不一样的，对于有些企业需要加快出货。在房地产调整中，企业要提高自身的应对能力以及操盘能力。

　　另外就是建议加快转型，应对市场波动能力，要实现业务多元化和延长服务链。我们也认为2014年房地产正面临着分化，中国房地产正式进入下半场。我们的房地产不能够永远只靠开发。

　　本文为黎振伟先生在2014城市观点论坛西安行上发表的演讲，有删节。

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