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限购不是最主要问题，放开限购或许会催生一波小行情，但不能持久。

　　曾被称为史上最严厉调控措施的“限购”政策是否最先在无锡退出？这似乎已成为无锡户籍新政出台之后，房地产业界条件反射式的疑问。

　　4月22日，无锡出台户籍新政，明确从今年5月1日起，该市购房落户的门槛从此前的70平方米降至60平方米。

　　巧合的是，市场上才刚刚传出无锡地方政府正在筹划救市措施的消息，甚至有传言称，无锡将针对144平方米以上的高端房源做出限购松绑的举动。

　　在行业人士看来，无锡户籍新政仅是常规政策中的一部分，属于单一政策，并不能解决该市房价下跌的问题，同时也更无法改变购房人对于房价下跌的预期。

　　该人士进一步透露，已有更多企业计划更大幅度的降价促销，料一些大型房企特别是上市公司，会在5月做出实质性降价，幅度或达8折，甚至更低。

　　5月降价潮

　　无锡市人民政府印发的《无锡市户籍准入登记规定》显示，5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　在此新政之前，无锡落户的门槛为70平方米。“无锡这个政策应该说是抓到点子上了，符合以人为核心的城镇化，但是力度还不够。”4月23日，新城控股副总裁欧阳捷在接受观点新媒体采访时表示，就无锡的情况来看，供应量明显偏大，前几年的供应量远远超过了成交量。

　　“无锡这个城市还是需要继续做大，他们也在到处建设新城，要吸引更多的人口进来。最好的措施其实是取消户口(购房面积)的门槛。只要买房就直接给户口。”

　　无锡户籍新政猜想限购不是最主要问题，放开限购或许会催生一波小行情，但不能持久。欧阳捷续称，无锡市政府可能是为了提高城市人口的素质，设立一定的门槛，太没钱的人不要来。但实际上，一个城市中高中低收入的人群应该是并存的。

　　“比如，现在上海找保姆很困难，保姆的价格都赶上菲佣了。显然，他们的能力和素质与菲佣没办法比。上海因为设立的门槛很高，低端的人群太少，进不来。但是我们需不需要保姆呢？其实是需要的。”

　　除此之外，他还认为，无锡户籍新政仅是单一政策，未形成“组合拳”无法解决房价下跌的问题，尤其是购房者的心病得不到解决。

　　“心病主要体现在两方面，一是观望情绪，无锡房价在降，购房人就抱着观望的心态，直到降到心理预期为止；二是限贷，但限贷的问题肯定不会放松，因为这是全国统一性的政策，如果限贷放松了，那么经济结构调整就泡汤了。”

　　基于此，欧阳捷预计，一些大型房企，特别是上市公司，将会在5月份做出实质性的降价。

　　“无锡4月份的销售情况现在基本已经知道了，这个月肯定不怎么样，整体销量会下降。对于房地产开发企业来说，特别是上市公司，5月份一定会冲业绩，如果5月份销售上不来的话，6月份签约、回款就拿不到，到时候报表就很难看了。”欧阳捷如是说。

　　据他透露，已有企业计划这方面工作，甚至偷偷有这种动作，但明目张胆的还比较少。“降价幅度不太好说，一些激进的企业可能会打到8折，甚至更低一点。”

　　无锡的口子？

　　供应量过剩与房价下跌预期似乎已是无锡楼市难以摆脱的噩梦，地方政府为此已多次召集会议，寻找救市方法，更传出无锡将针对144平方米以上高端房源松绑限购的消息。

　　实际上，自2013年下半年起，多地限购松绑的消息就开始不断传出。先是温州上报松绑限购政策方案，然后是长沙、杭州、常州等城市多酝酿松绑限购，再到前不久的“闵十条”传闻

　　。一时间，限购松绑的口子究竟会出现在哪儿成为公众关注的焦点，这一问题的答案至今仍悬而未决。

　　不过，有人抛出了另一种观点：“现在并不是地方政府有没有人愿意打第一枪的问题，而是他们觉得放松限购已经不是最重要的东西了。”一方面，限购不是“核武器”，限贷才是“核武器”。

　　欧阳捷表示，个人贷款已经非常困难，投机性的需求已几乎全被挤出去，剩下的改善性需求和刚需手上并没有足够的钱。所以对于一些城市来讲，限购不是最主要问题，即使放开限购或许会催生一波小行情，但不能持久。

　　另一方面，更为重要的是，行政调控手段慢慢淡化，市场内在因素逐步显现，主要取决于供需关系。

　　在2014城市观点论坛西安行演讲中，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮就指出，2014年，分类调控政策已不是第一位，中国房地产应该回归市场，比起政府的调控，市场优胜劣汰过程更加优化。

　　“2014年此后一段时间，当政府之手越来越不伸的时候，市场的手就越来越能发挥作用。一个优胜劣汰的过程，比起政府的调控更加优化的过程到来了。有些开发商不得不考虑到自己资金链的风险，尽快回笼资金，采取一些促销措施，这些都是市场正常、合理的反应。”

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