　　当时建立了深圳特区，但这是局部的举措。宏观层面是从财政开始分权，权利进一步下放给企业，希望市场主体活起来。经过几年的辩论，像计划经济为主还是市场调节为辅相结合等，到了84年中央认为有可能正式形成经济改革决定，那时候文本里面所说的是有计划商品经济，没有市场两个字。稍微有经济学知识的人就知道，讲商品经济必然涉及市场，更多的考虑是长期作用。

　　不同趋向在7个字之下暂时得到了可接受的表述，这个已经取得了突破。第二次是市场二字表述出来了，只有间接调控才能够真正发挥千千万万分散市场主体的聪明才智，才能真正解放生产力；89年之后，邓小平在不得已的情况下曾经作出妥协，说那两句话如果认为不合适可以先不提；91年，邓小平在上海屡屡通过文章给出信息，想推进中国改革开放。

　　92年初南巡，跟着小平南巡的老同志现在写文章，非常直截了当说南巡是小平同志的天鹅之舞，必须发力了。南巡以后，中国的发展应该是改革开放三十多年的另外一个高增长期。中国的老百姓、我们这个民族的发展一直在吃南巡的制度红利。当然新的挑战也接踵而来，南巡确立市场经济目标模式之后，中央的文件对于资源配置的表述就是“使市场在资源配置中发挥基础性作用”。

　　总书记实际上是最后一句一字给这个文件定的稿，他也有一个关于这个文件很长篇幅的书面说明，公开发表的，里面有很长一段话专门讲为什么要叫做“决定性”，核心的观点就是这样的表述有利于实质处理好十八大提出的市场关系问题，正确处理政府和市场关系寻求全盘皆活地解放生产力。

　　我们认识了现代国家治理、现代市场体系逻辑链结之后，就必须在改革上攻坚克难。

　　新一代领导集体全面改革中的治国理念和精神实质实际上就落在这60条文件里面，所要求的我们三步走现代化目标，目标实现的同时伴随着一个非常实质性的要求，这个要求就是60条的精神实质，就是主基调、主旋律，我们必须在这样一个治国理念和主基调、主旋律之下看房地产市场以及房地产发展问题。

　　全面改革当中，房地产如果说必须有政府更好发挥作用，起什么样的作用？我愿意概括为双轨统筹，讲房地产不能只讲市场，还得考虑统一保障，低收入群体也必须要住有所居。

　　虽然政治局会议并没有按双轨统筹的表述形成文字，但会议公布出来的信息却非常明确，用大量篇幅处理怎么样加快保障房建设的问题，同时明确促进房地产市场健康发展。一边是保障，一边是市场健康发展，在大的逻辑上已经比较清晰，可以直截了当称为双轨统筹框架。

　　三中全会之后，从理论联系实际的角度来看，房地产业界面对的政府推动是什么？保障房要加快建设每一年都很明确的，开工多少套、竣工多少套，这个过程已经在一步一步往前推，几年之后中国城镇区域的低收入阶层，大学生毕业之后要解决住房的问题，要靠保障房来解决。

　　随着双轨制的推进，所谓市场竞争中的房价高低问题就越来越没有杀伤力，房价就越来越不应该成为大家讨论的核心，希望这个波动不要过于剧烈，不要让人感到有大的危险。

　　在保障房这个轨道上，具体的指导方针越来越有合理性，原来保障房居然合计有12种具体形式。现在主打三个概念，实际上是两个概念。第一，廉租房和公租房并轨，两个概念并成一个概念。我们现在必须务实，既然廉租房、公租房不能形成清晰的差异，就把它变成一个概念，但是租房属性是非常清晰的，不是产权房。

　　另外一个概念就是现在强调要发展的共有产权房，这是非常正确的保障房设计。共有产权比租房上了一个大台阶，这是实实在在有产权的，约束条件就是不能保证想出手的时候到市场上去随行就市。这是政策优惠房，给你一部分产权，另外一部分产权在公权手里，要想出手的时候第一买主是政府，不能随行就市，这种保障房不会被一些人变相拿去牟利。这是保障轨上的进步，更加确定了市场轨方面会按照健康的轨迹发展。

　　既然政府尽心尽力加快保障房供给，让市场更多靠自己的资源优势配置起作用，在政府不是三番五次强调调控的情况下，市场却出现了沉稳和往下的动态，这不是全面的下调，而是市场分化。

　　现在这个局面以市场分化的形式出现，这种市场分化是在供需变化和社会普遍预期变化之下值得看重的，处理得好是使市场更加健康的一个契机。首先，我不认同有人看到市场分化就一下强调到极端，造成恐慌心理，甚至有人说这是中国房地产崩盘的转折点。

　　说中国经济的不确定性里面有几个看点，房地产市场崩盘据说是一个看点，我完全不认同。全面的回调过去有先例，比如说日本，上个世纪90年代以后不动产价位明显全面回调之后，经济陷入20年停滞期。中国现在不能跟日本当年的情况相提并论那时日本经过多年发展之后，城镇化水平已经在70%以上发生的，中国现在实际的城镇化水平不到40%。

　　既然如此，今后几十年谁也改变不了的演变轨迹就是，陆续有接近4亿人从中国农村区域到城市区域居住，城市还要一轮一轮地扩大，我们的城镇化水平还要一路走高。在这个阶段，市场分化所带来的是更多认识市场规律，注意防范市场风险。个别的案例不能代表全体，比如说温州、鄂尔多斯，我们要正面地把市场分化以后的事情处理好。

　　市场分化以后，我们应该进入进一步全民培训凝聚共识的过程。中国的房地产市场如果能够突破分化打回原型的话，仍然是一个波动市场，而不是单边市场。只要买进房子，实际上最后证明其实不光保值，而且是增值的。

　　我们这个市场上有一种肆无忌惮的炒作力量，就是所谓泡沫化的威胁。现在大家要形成一个共识，在这样市场分化的大背景、大环境之下，任何不动产、房地产都要强调“分”，一线、二线、三线必须分开，不能一概而论。

　　分线之后还要分市，往下还要分地段，再往下还得分户型，分其他一些具体的不同特点，还有一些附加条件。

　　很看中这样一个现代国家治理过程中我们的普遍认识水平，对房地产市场认同共识的提升。我们现在已经看到了在这个波动过程中，在市场轨上有可能使大家形成一些基本共识，使大家的预期越来越理性化，这就是资源配置的优化。

　　中央现在明确房地产税指导方针，就是加快房地产税立法和税务改革。现在还没有听到进一步的公报，如果现在以房地产税立法估计的话，最顺利也要通过一审二审三审，最少要一年；另外一种假设就是最不顺利，能拖多少年我们就不讨论了。

　　很多朋友关心在此之前我们有过物业税长达十几年的空转试点，后来有了重庆、上海两地的试点，有人说试点失败了，我不认同。现在强调立法先行，并不是否定这些积极的探索。邓小平强调在大方向明确之后要大胆地试、大胆地闯，现在谁都不敢闯，两地试点就是“敢为天下先”的试点，也提供了加快房地产税立法很珍贵的本土经验。

　　我们过去只看到了国际经验，只看到了那些学者的逻辑推演。在现实生活中，唯一可以提到的本土经验就是两地试点。很多人说试点的力度不足，效果不明显等，但是大家没有注意到这里面有非常珍贵的、值得启发的经验。当然也有教训，无论是经验还是教训，对我们完成房地产税立法都是弥足珍贵的。

　　我们看到，领导层反复强调不动产联网的登记制度，所有的不动产都要联网登记，这样一个信息一定会影响市场的预期，而且实际上已经可以判断预期在发挥作用。在全面改革、配套改革、现代治理的概念之下，一个政府辖区之内不动产的基本信息是治理的基础条件，这个事情是不言而喻的，只能说过去我们在这方面欠账、拖延的时间太长了。

　　现在还不能拿到精确的统计数字，但是我们完全可以通过逻辑来观察预期和市场波动，这个预期还会进一步影响中国房地产市场分化以后的走势。换句话说，就是供需之间的平衡状态，在未来会越来越多表现出供给要涌流出来。这样一个大的环境处理得好，应该就是中国房地产市场一个更健康的信息。

　　管理部门心知肚明，借这个机会使市场里一些炒作收敛下来，同时不把各种因素凑在一起造成市场的暴跌，房地产暴跌是不会有任何好处的。

　　本文为贾康先生在2014 城市观点论坛苏州行上发表的演讲，有删节。

（审校：劳蓉蓉）

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