卓越张远：目前在做上市准备 问题不是很大
作者: 陈业、彭飞     时间: 2014-03-20 00:27:00    来源: [ 观点网 ]

 这个事情也不是很难的，以卓越的资产在市场的认知度来讲，我觉得问题不是很大。

 　　观点网 陈业、彭飞 “我们不想在100亿纠缠太久，前年上了100亿的台阶，去年150亿，今年就定到200亿，这个规模和速度与现在大型发展商的发展速度是相匹配的，也不冒进”。在2013年观点年度论坛期间，卓越执行总裁张远接受观点新媒体采访如此表示。

　　张远透露，今年卓越在做年度计划的时候，对各个楼盘的销售情况都进行了了解，所以可以达到全年销售200亿的目标。

　　据张远介绍，今年卓越在深圳、青岛、上海、长沙等地均有项目推出，其中，深圳区域今年有岗厦项目住宅部分开卖，前海项目卖写字楼，另外还有皇后道与卓越城两个尾盘持续销售。

　　上海区域除有两个位于奉贤和青浦的世纪中心将持续销售外，或还会推出一个去年新拿的项目；青岛区域也有会有三个盘，分别为蔚蓝群岛、西海岸及卓越世纪中心。

　　此外，卓越在长沙、西安、重庆等地的项目今年也会给卓越提供一定的业绩贡献。

　　张远补充指，在货值方面，上海和青岛整体的量大概都在30亿左右，而深圳就要多一些，可能接近100个亿。“我们给长沙的销售任务为10个亿，重庆、西安这两个地方加起来得销售估计也有10个亿左右；我们今年在东莞有一个项目，那个项目也是要过10亿”。

　　另据张远介绍，卓越今年还有可能拓展北京、成都。“如果今年上半年能在北京拿下项目来的话，北京的销售条件是比较好的，到施工证到手就可以卖了；同时，成都也是今年1月份签了一块地，希望四五月份能把土地拿下来”。

　　而基于目前卓越的布局，张远也透露，随着去年底和今年新增项目的陆续开工，大体量项目供应会在2015年，这也将保证明年卓越300亿的销售目标。

　　当然在追求规模增长之际，融资能力能否配合规模增长也是当下房企面临的一大挑战。对此，张远指出，目前卓越的融资渠道主要还是通过自身运营及银行贷款，同时，卓越也已选择通过信托获得一定的资金。

　　至于融资成本上，张远透露，一般卓越在开发贷的利率方面是执行国家开发贷的基准利率，有时候紧张一点上浮10%到15%。

　　而单个信托的融资利率在11%左右。“我觉得现在信托利率在10%、11%之间还能接受，因为我们在项目的选择上，最低的要求也是在考虑了资金成本的前提下，净利率要达到12%以上”。

　　随着规模增长，张远也坦言，未来卓越肯定会往行业前30名靠，当规模达到一定程度时，才能在行业里获得一定的话语权。

　　“我一直讲，现在卓越在行业里没有话语权，也没有人来总结卓越的经验，因为我们还不够大，我们还不足够卓越，不足够优秀，我们一定要达到一定的规模，才能在这个市场里有话语权”。

　　以下为观点新媒体对卓越执行总裁张远的采访实录：

　　观点新媒体：今年公司在销售和规模增长方面有没有什么计划？

　　张远：公司在前年已经上了100亿的台阶，去年150亿，今年就定到200亿，这个规模和速度与现在大型发展商的发展速度是相匹配的，也不冒进。我们做年度计划的时候，对各个楼盘的销售情况都进行了了解，应该说是可以达到这个目标。

　　观点新媒体：在具体的推货量和商住配比方面，卓越是怎么规划的？

　　张远： 从区域上来看，深圳区域今年有深圳岗厦项目住宅部分开卖，前海项目卖写字楼，另外还有皇后道与卓越城两个尾盘。不过，深圳后海的写字楼项目我们不卖，因为卓越毕竟是从后海的蔚蓝海岸起家的，所以卓越对后海还是比较有感情，再加上那个项目的位置挺好，所以我们准备持有。

　　上海区域我们有两个世纪中心，分别位于奉贤和青浦，这两个项目还在持续销售。同时，上海可能还会推出一个去年新拿的项目。

　　青岛也有三个项目，包括蔚蓝群岛、西海岸及卓越世纪中心。其中，卓越世纪中心是一个新盘，主要卖写字楼，去年12月份开的盘，现在也进入了旺销期。

　　再者就是长沙的住宅，从去年到今年2月底连续拿了三块地，这三块地今年都要产生销售额。

　　各区域的销售分布来看，以上城市中上海和青岛都要实现约30亿左右，长沙的任务则是10亿左右，而深圳就要多一些，可能接近100亿。

　　此外，去年我们还布局了三个新区域，目前重庆、西安这两个城市已经产生了销售额，这两个地方加起来的销售估计也有10亿左右。我们今年在东莞有一个项目，销售额也要过10亿；上述这些货量加起来就有200亿了，我们今年的任务是203亿，这些量也能够保证200亿的目标。

　　另外，现在还有可能拓展北京，如果今年上半年能在北京拿下来的话，年底应该也能有销售，因为北京的销售条件是比较好的；成都也是今年1月份新签了一块地，也是希望四、五月份能把土地拿下来，同时在杭州也拿了一块新地。

　　住宅与商业项目的配比方面，住宅会多一些，今年可能是65%:35%。

　　观点新媒体：杭州是不是之前收购了一个项目？

　　张远：杭州其实有两个，一个是新项目，我们希望今年能产生销售额，但是不多，可能也就两三亿。还有一个老项目，就是收购的那个，因为收购的过程中发生了一些变故，包括设计方案的重定、股东之间的纠纷、内部管控出现了一些问题。但是我觉得今年对这个项目的推进，主要在司法程序上，如果司法程序快一点，我们今年还是按照去年的计划，估计可以产生销量。

　　观点新媒体：您刚才也提到，后海的项目可能是自持，前海的可能会出售。那么今年公司在写字楼的出售和持有比例方面会不会做比较明确的设定？

　　张远：写字楼方面，我们一般在拿到这个项目前期就确定这个项目是持有还是销售，因为我们觉得写字楼要做好了，其实卖起来也快，写字楼也可以做成现金流产品。其中深圳卓越城、前海项目、青岛世纪中心、上海两个世纪中心、杭州滨江写字楼这些基本上都是要卖的。后海和卓越城的一部分，以及深圳中心的一部分，我们决定要持有。

　　在持有还是销售选择上，我们还是根据地段，如果能销售得了最好就销售，或者说现在价值评估，我们认为评估比较低的，就先不卖；另外还有一些别的考虑，包括商业与写字楼如何互相有机结合来提高价值等。

　　观点新媒体：除商业项目外，卓越目前在住宅方面的发展情况如何？

　　张远：从卓越的土地储备量来讲，我觉得更需要的还是住宅土地的补货。其实卓越是靠做住宅起家的，比较知名的就是蔚蓝海岸，当时做了华南最大的一个住宅社区。

　　目前我们在外地的那些住宅楼盘，大部分都是蔚蓝系列的，长沙的蔚蓝海岸、蔚蓝城邦，青岛的蔚蓝群岛，东莞的蔚蓝城邦，包括我们西安的项目蔚蓝华府。当然我们之后在深圳也开发了比较高档的楼盘，包括皇后道、浅水湾、维港，这些产品系列也在慢慢落地。另外，我们这两年也加强了客户满意度和物业管理，从去年的结果来看，这两方面应该说是达到了行业平均水平之上。

　　观点新媒体：公司去年在深圳旧改方面也有比较多的动作，那么从您的角度来看，在目前深圳的旧改过程中可能遇到的难点是什么？

　　张远：深圳也是我们的大本营，深圳现在获取土地的方式，旧改是一个最主要的方式，卓越在这方面肯定也不会落后，所以我们在旧改方面的力度很大，去年也专门成立了旧改集团，这方面的工作还是卓有成效，今年可能有两个项目能落实。

　　其实在旧改的进程中，我觉得深圳算好的，商场上最怕的就是不讲信用，我们也担心过程中间出现变故。但深圳旧改的一二级联动还是比较固定的，所以开发商有信心来做这个事。至于合作的过程中，和村里面，和某个钉子户有这样那样的纠纷，这个我觉得也正常，只要双方达成的协议都履行的话，我觉得这就很好了。

　　目前卓越在深圳比较确定的有18个旧改项目，这些项目都是已经和村集团签署了合同的，公司也付出了一定代价，用我们的话说，就是已经锁定了的。当然，接下来还是会面临拆迁的时间长短、拆迁代价、交地时间的问题，今后可能更多的不确定是在这方面。

　　观点新媒体：那么卓越目前在深圳的旧改规模具体有多少？

　　张远：总体体量绝对能满足卓越今后的规模增长，在深圳所有参与旧改的企业中，肯定能排前三。在旧改方面，卓越这几年花费的精力也比较大，今年要入市销售的深圳中心就是旧改项目，包括世纪中心也是通过旧改而来。

　　至于皇后道就更复杂了，那个项目在收购之后也是历经多年，并发生了很多纠纷，但卓越最终还是厘清了所有关系，该赔的钱，该打的官司全部处理好，在这方面卓越还是很执着的，从项目最终入市的结果来看也是值得的。

　　观点新媒体：深圳的旧改项目在和村集体完成签约，并落实拆迁后，还需要向政府补交地价吗？

　　张远：不需要，深圳的方式主要是将“得地率”，就是说政府要在之后项目的规划和拆迁后，收回一部分土地，包括市政道路，都将属于政府。所以说深圳政府在旧改方面不谈钱，更多的是谈地，这种界定其实是非常清楚的。

　　观点新媒体：除了深圳之外，请问未来卓越拟布局区域范围及拿地成本是怎么计划的？

　　张远：我们卓越只在一二线，唯一一个三线就是连云港，那个项目我们拿地拿得很早。除此以外，我们进入的最小的城市就是东莞、惠州。外地进入的有成都、重庆、西安、长沙。

　　我们去年有一个主导思想，就是想提前在二线城市做一个布局，我们觉得一线城市的地抢完了，就要到二线城市来。现在三、四线城市又看不准。但总的来说我觉得二线城市按照前两三年的那种模式做，应该说还是有发展空间的。

　　拿地价格上，我们会经过严格测算，不拿高价地。去年我们通过招拍挂拿的地不到1/3，我们的参与度很高，也很积极，但是过了线我们就不投了，我们还是比较理性的，毕竟企业还是要赚钱，不是斗气。

　　观点新媒体：前海今年也会有更多的土地出来，公司在这方面还会不会继续考虑？

　　张远：我们就争取捡漏吧，捡到一个算一个，捡不到拉倒。

　　观点新媒体：目前多数公司在融资渠道上还是会选择对接资本市场，卓越目前在上市方面是怎么考虑的？

　　张远：目前在做准备了，这个事情也不是很难的，以卓越的资产在市场的认知度来讲，我觉得问题不是很大。我们写字楼持有部分我要发REITs的话，我可以很快就发掉。

　　观点新媒体：还是要看市场给这份资产的估值？

　　张远：对，老板就看合不合适，就包括上市都是一样的。现在有很多没有上市的优秀企业也慢慢显示出它的特点了，那些商业模式比较正常，商业开发节奏、销售等各方面衔接都比较好的企业，他不需要到资本市场去，也能做得挺好。

　　其实国外的资本，简单看利息可能会低一点，但是要进入市场、退出去，再加上各种政策缠绕在一块，有时候也低不了多少。你简单看贷款利息，好像是5%、3%，觉得好像很低，但是这个利息要变成内地可用的资金，这是需要花成本的。你赚了钱以后，交完税以后，你要把它出境、还掉，这还需要花成本的。为了上市，有很多企业还是吃了很多亏。

　　观点新媒体：公司目前的融资渠道主要还是通过自身运营及银行贷款？

　　张远：对，卓越的项目都选得不错，银行也还是比较偏爱我们。首先我们进入的城市，除了连云港，最小的就是东莞，然后就是成都，再一个我们的项目都不偏。银行贷款是建立在项目基础上的，你的项目能做成功，他就会放心贷款给你。

　　另外，在开发贷方面，我们提的是要用尽、用透、用好。因为这一块的成本是最低的。一般是国家开发贷的基准利率，有时候紧张一点上浮10%到15%。

　　观点新媒体：目前卓越有没有做一些信托？

　　张远：信托肯定做了，现在买地有一部分钱是通过信托来的。因为现在整个社会好像形成了一个利益圈子，银行通过做表外业务做到信托手上，信托通过房地产也能够得到正常的回报，这形成一个循环，信托的钱不敢投到实业去的，它只敢投到地产上。我觉得房地产市场只要没有大的波动，这条路肯定就不会被堵掉。

　　观点新媒体：信托的成本应该还会高一些吧？单个信托方面的融资成本是多少？

　　张远：信托的成本肯定比银行高，因为信托是通过银行的表内业务做到表外的。可能在我们的债务结构里面，也就占20%左右吧。更大部分还是项目的开发贷。

　　单个信托是11%左右吧，过了11%，至少我这个层面我是不会接受的。我要不定期的发布我的融资成本的数字，各个分公司在找资金的时候，超过这个数谈都不谈，这样大家都省事。我觉得现在10%、11%还能接受，因为我们在项目的选择上，最低的要求也是在考虑了资金成本的前提下，净利率要达到12%以上。

　　观点新媒体：这个净利率12%以上是所有的项目，还是单个项目？

　　张远：单个选择的时候，必须要达到这一点，这是一个底线，而且这里面要算你的融资成本进去，你的开发贷，你的信托的钱什么时候还，先谈好，谈好以后在将利息算在其中，最终保证有12%的净利润。

　　观点新媒体：在客户群方面，现在很多公司都在探讨物业与互联网做一些结合，卓越有没有新的尝试？

　　张远：这个我们也在做，我们的物业公司可能要推出两个计划。在住宅方面要出标准化物业管理体系，这个已经在讨论，最后名字还没定。但是写字楼的基本上定了，就叫E家，住宅的还在讨论名字，可能叫卓越会、卓越里、卓越微信等等。

　　卓越在社区服务里面还是有比较有特色的一些东西，比如老年人大学，这个可能是在卓越现在做得比较红的。再就是每年的夏令营，把业主的小孩（10岁左右），通过层层选拔，到我们的夏令营去培养，培训独立能力，家长感觉也挺好，这方面工作我们都在做。

　　观点新媒体：关于政策调控今年两会讲得都比较多，我不知道您关注哪一点，或者感兴趣的是哪个？

　　张远：我认为今年是一个政策空档期，从大面上来讲，老的政策，限购、限贷政策不好意思说退，但是执行会弱化，新的所谓长效机制，房地产税、农村土地流转这些不可能今年就落地，所以我觉得今年是一个空档期。但是所谓的市场资源配置我们要很慎重地去理解它。现在银行号称是企业，今年一二月份，银行就利用了它的选择权，提高购房贷款利率，提高首置比例等等，这样长期下去是不行的，你不能只把钱做到表外去，获得高息，把这边的需求全部都断掉，那你最后不就相当于自杀吗，我赚不了你也赚不了。

　　观点新媒体：从您个人的角度而言，是什么因素促使您在卓越工作多年，并一直坚持下来？

　　张远：我觉得这两年卓越的发展大家都是看得到的，最关键的是卓越的员工都享受到了企业发展否认成果，其实一个人的成功不在于自己有多成功，而在于有多少人跟你分享了成功，在这两年的发展过程中，员工的收入都提高了不少，这一方面也是员工做出来的业绩，公司成长了，员工也得到了实惠，我就觉得挺欣慰的。

　　观点新媒体：那么从公司的发展来看，您希望卓越能发展成什么样的企业？

　　张远：肯定会往前30名靠。我一直在卓越讲，现在卓越在行业里没有话语权，也没有人来总结卓越的经验，因为我们还不够大，我们还不足够卓越，不足够优秀，我们一定要达到一定的规模，才能在这个市场里有话语权。

　　其实大家要来研究，这个不上市的民营企业怎么做得这么好，卓越也可以作为一个案例，其实有很多东西可以总结。卓越在产品的管控、产品的生产、产品营销方面，卓越有很多东西可以总结，有很多东西在行业里面可以成体系地拿出去讲。

　　我总觉得，这个企业质地挺好，发展的后劲很足，发展的空间也挺大，这两年人员非常稳定，一般到年底，基本上换人就是换5%之内。这个行业这两年抢人抢得很厉害，但是卓越的团队很稳定，这一点我还是挺高兴的。



（审校：劳蓉蓉）
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