首地李洪：形势严峻 销售赶早不赶晚
作者: 见习编辑 郭净净     时间: 2014-03-19 23:18:17    来源: [ 观点网 ]

首地集团下一步准备在北京新机场落地机场综合体和航空物流中心，“北京新机场的建设，有利于加快促进京津冀一体化和产业的分工布局”。

　　观点网 见习编辑郭净净“首地集团现在还处于战略转型过程当中，希望借着北京新机场这个契机，在国内打造一个比较成熟的临空地产的样板和标杆，”3月12日的2014观点年度论坛上，首都机场地产集团有限公司董事长李洪在接受观点新媒体采访时如是说。

　　首地集团是首都机场集团所属的全资二级公司，也是首都机场集团临空地产业务的运作平台，其依托和服务机场，开发机场综合体、空港生活城、航空物流中心、城市航站楼等四条产品线。据悉，首都机场集团在北京、天津、黑龙江、吉林、内蒙古、重庆、湖北、江西拥有所辖干支机场40多个。

　　“目前，首都机场附近很多东西是野蛮生长的，没有一个科学合理的统一规划，”李洪坦言，发展临空地产还有不少难题有待破解，“首先，处理好民航、地方政府及其它各方面的利益关系是非常关键的，这个利益关系处理不好，它可能就发展不好，另外也需要国家方方面面的政策扶持、支持”。

　　在临空地产的区域选择上，他指出，临空经济聚集效应的形成，对机场的吞吐量是有要求的，“不是说所有机场都适合做临空地产，一般来说起码要达到1000万以上的旅客吞吐量，比如已经开始启动空港生活城的重庆机场就有超过2500万的旅客吞吐量，这种机场在全国也不多。”

　　另据李洪透露，首地集团下一步准备在北京新机场落地机场综合体和航空物流中心，“北京新机场的建设，有利于加快促进京津冀一体化和产业的分工布局”。

　　据其分析，北京新机场正好处于北京大兴、河北廊坊之间，其建设不仅能够带动临空经济区的发展，还将带动北京南城乃至北京市的发展，并带动天津、河北省等周边的发展。

　　而发展临空地产需要庞大的资金支持，对此，李洪指出，除首都机场集团提供支持外，首地也在创新一些融资模式，比如成立产业基金，探讨利用民航职工资金，“长远来看，我们也考虑在境外设立一个融资平台”。

　　另外，对于去年以来房企入股金融业的举动，李洪认为，这是房地产行业加快产融一体化的表现，有利于更好地解决房企发展资金问题，从而在按揭贷、开发贷方面都会更有利。“更主要的目的在于解决房企上下游产业链上的资金问题，如建筑资金等”。

　　“今年的房地产发展形势要比去年严峻，市场肯定不如2013年，但是也不至于坏到发生崩盘的情况，”在这种市场形势下，李洪认为，房企应该稳健经营并控制资金风险，“首地集团现在的策略是要坚持高周转，加快销售，赶早不赶晚”。

　　以下是首都机场地产集团有限公司董事长李洪接受观点新媒体采访的实录：

　　观点新媒体：目前，首地主要是发展临空地产？

　　李洪：对。我们就是遵循临空经济发展规律来做临空地产，围绕机场周边初步考虑做四条产品线，包括空港生活城、机场综合体、航空物流中心、城市航站楼。

　　观点新媒体：首地业务目前还是以住宅为主？

　　李洪：我们现在还处于一个战略转型过程当中，目前做的还是以住宅类产品为主。武汉王家墩中央商务区准备建设城市航站楼，目前正在运作过程中。下一步还准备在北京新机场落地机场综合体和航空物流中心。

　　我们目前在长春搞了一个空港生活城，主要是面向机场职工的，但是很大一部分也面向市场销售，我们把教育、商业等配套设施做得比较好。

　　观点新媒体：面向市场的比重能占到多少？职工会享受一定的优惠？

　　李洪：近70%面向市场，差不多1/4是面向民航职工的。

　　面向职工部分比较优惠，因为我们做这个项目主要是为了保障机场运行的。机场有一定的特点，它要24小时运行，在特殊天气、紧急情况下需要员工迅速集结，所以他们居住都不会离机场太远。我们在北京新机场想把空港生活城作为一个城市副中心来规划，包括交通、医疗、教育、体育等配套设施都建设得比较完善，做到职住合一。

　　观点新媒体：市场化运作的产品的主要销售对象是哪些？

　　李洪：这要看项目所在的位置，如果完全是在机场附近，那就是面向民航职工为主，还有地缘性的居民。有一些是处于城市的边缘，它也有城市中心外溢的一些人群，或者在它边上正好有一些别的产业园区，也会有一些人过来买。

　　观点新媒体：有投资性的吗？

　　李洪：还是以自住为主。

　　观点新媒体：除了临空地产外，有没有纯商品房项目？

　　李洪：也有一些项目，我们在深圳华侨城边上有个项目叫“首地容御”，已经卖完了，做的是高端住宅。三亚我们有山水国际，那个就跟临空地产没多大关系，这是公司过去拿的地，我们也继续在做。

　　观点新媒体：请简要介绍一下首地集团的发展现状？

　　李洪：我们现在也算是一个全国性公司，有9家成员企业，从北往南在长春、赤峰、北京、天津、武汉、重庆、深圳、三亚等都有我们的项目，这些项目当中，有些是过去面向市场获取的一些项目，现在更多的要转向做临空地产，围绕机场周边来做。首都机场集团是全球最大的机场集团，管着国内8个省市近40个机场，所以我们的发展空间比较大。

　　观点新媒体：公司转型以后整个业态都转向临空地产？

　　李洪：我们在临空地产里面含有好几种地产业态，一个是住宅类的，空港生活城以住宅为主，也有一些商业；另外，机场综合体是以商业为主，包括总部基地、酒店、公寓、会展等各种产品类型。第三个，航空物流中心是物流地产。而城市航站楼有点像城市综合体，我们的产品形态比较多。

　　观点新媒体：目前有没有一个项目把四类地产都囊括的？

　　李洪：还没有。现在还是以空港生活城为主，但是下一步，机场综合体、航空物流中心、城市航站楼都会陆续做起来。尤其是北京新机场要加快进度，在南昌要搞一个临空经济区，现在也跟那边谈，有些产品线已放到他们的规划中去了。

　　观点新媒体：目前有没有摸索出一个初步的模式可供复制或者参考？这种初步的运作模式大概有什么特点？

　　李洪：现在空港生活城已经有了较为成熟的模式，机场综合体、航空物流中心、城市航站楼有了初步的运作模式，但是还在不断地修改完善。

　　航空物流中心这一块，随着电子商务的发展，这一块的发展前景是比较好的。机场综合体这一块，按照临空经济规律来布局业态和进行招商，比如最适合搁在机场附近的总部基地，及一些对时间要求特别高的产业或者行业。

　　观点新媒体：目前国内发展这种临空地产，条件和时机成熟吗？

　　李洪：我觉得要分区域来看，临空经济的形成，或者在经济上产生规模效应，对机场的吞吐量是有要求的，不是说所有机场都适合做临空地产，一般来说起码要1000万以上的旅客吞吐量，这种机场全国也不多。

　　观点新媒体：目前还有哪些城市在考虑范围内？

　　李洪：我们去年在重庆获取了一些土地，重庆空港生活城已经开始启动了，包括重庆机场综合体，我们下一步也要跟机场谈一些东西，因为它的吞吐量已经超过2500万了，已经具备条件了。武汉那边，我们也在跟机场和政府探讨。

　　观点新媒体：那些比较完善的临空地产的效果怎么样？

　　李洪：在国内还没有特别成形的、搞得特别好的案例。我们希望借着北京新机场这个契机，在国内打造一个比较成熟的样板和标杆。

　　目前，北京首都机场附近很多项目是野蛮生长的，缺乏一个统一的规划。作为临空地产，它应该按照临空经济发展的规律来进行功能分区，布局相应的产业，但现在它还是一种自然生长的情况，缺乏一个总体的规划。

　　在发展临空地产过程中，处理好民航、地方政府及其它各方面的利益关系是非常关键的，这个利益关系处理不好，它可能就发展不好。按照临空经济发展规律，什么样的产品类型、业态放在什么位置最好，它需有一个整体科学规划。另外，也需要国家方方面面的政策扶持，这些方面还有不少的难题有待破解。

　　观点新媒体：首地要发展临空地产，需要大量的资金，这方面怎么做？

　　李洪：我们现在准备成立一支临空产业基金，在这方面想办法。

　　观点新媒体：现在的进展情况怎么样？除了基金之外，还有没有别的融资渠道？

　　李洪：有比较积极的进展，大概上半年能确定。

　　融资方面，我们有多种的渠道，包括机场集团会提供一些支持，我们也在创新一些融资模式，比如说我们搞生活城，都是面向民航职工的，如何合法地利用民航职工的资金，我们也在想一些办法。长远来看，十八届三中全会也提出发展混合所有制经济，我们下一步考虑首先在项目公司层面搞股权多元化，另外也在考虑能不能在境外设一个融资平台。

　　观点新媒体：类似一个境外上市的融资平台？

　　李洪：对，但是还没有具体实施。

　　观点新媒体：目前临空地产发展有哪些机遇？

　　李洪：现在很多地方政府都在围绕机场搞临空经济区，比如南昌就非常重视，把它作为带动当地经济发展的一个增长点，武汉也在做，国家也批了郑州的航空港综合改革实验区，现在整个临空经济发展还是比较热的。

　　首地集团搞临空地产还是有比较优势、有前景的。比如说在北京新机场，我们搞的空港生活城，要满足民航20万人口的居住，把它规划好，实际上也符合了现在大城市要控制发展规模，发展卫星城，把人口向郊区疏散，产城融合、产城一体化这些大的发展方向。此外，我们还做了跟产业结构升级相关的产业，如总部经济及航空相关产业等高端产业。

　　观点新媒体：您怎么看去年有房企入股民营银行？

　　李洪：我觉得这就是产融一体化，房地产本身的金融属性比较强，而在中国这种环境下，房企发展资金问题往往受国家宏观调控政策影响非常大，所以如果房企入股金融业，这就有利于更好地解决其发展的资金问题，从而在按揭贷、开发贷方面都会更有利。另外，我觉得去年房企进入金融业，更主要的目的还不在房企本身，也不在购房者，而在于解决其上下游产业链的资金问题，如建筑资金等。

　　观点新媒体：最近京津冀经济圈比较热，您怎么看这个概念？

　　李洪：我觉得应该把京津冀一体化发展作为国家战略来考虑。京津冀一体化有利于周边的产业升级，有利于治理空气污染，带动天津、河北、内蒙的经济发展，把薄弱环节带起来，所以新机场应该加快建设，加快推进。

　　北京新机场的建设，有利于加快促进京津冀一体化和产业分工布局。新机场建设的区位正好在三者之间，它的建设能够带动临空经济区的发展。现在北京唯一的发展空间就在南边，它就能起到带动北京南城的作用，从而带动北京市的发展、带动天津市的发展。另外，廊坊缺产业，因为有北京新机场这个国际化的综合性的枢纽机场存在，相关产业会往机场周边聚集，这也会带动廊坊的发展。

　　观点新媒体：您认为今年整个房地产市场环境怎么样？

　　李洪：我总的感觉，今年的房地产发展形势要比去年严峻，市场肯定不如2013年，但是也不至于坏到发生崩盘的地步。主要判断的依据在于，房地产某种程度上讲，是一个有金融属性的产业，货币政策的影响是非常大的。今年是一个中性偏紧的货币政策，资金面是偏紧的，融资成本偏高，不管是互联网金融的搅局，还是国家的货币政策，总体是整体紧平衡的。银根一缩紧，房地产肯定要下降，这是毋庸置疑的，从一二月份的市场成交数据就可以看出来。

　　另外，房企各种成本又在不断上涨，尤其是土地成本；地方政府的转型也有一个过程，尤其是现在中央要控制地方债，如果说地方政府不高价卖地，它的地方债务可能会出问题，这导致现在土地成本在不断地提高。

　　再一个，从需求方面来看，我觉得现在整个国家调控的方向还是在去投资化，房子在逐步回归它的居住属性；政府在搞保障房，又推出自住型商品房，前几年建的那些保障房也都陆续要上市，加上市场上逐步去投资化，老百姓心里预期正在发生变化，无论是低端房、高端房，市场需求都面临萎缩。

　　所以无论从供需方面看，还是从货币政策方面看，我觉得今年的房地产市场形势不容乐观，应该要稳健经营、控制风险，但是也不至于崩盘。

　　观点新媒体：首地在这种背景下怎么做？

　　李洪：我们现在的策略是要加快销售，争取高周转，销售方面赶早不赶晚。



（审校：劳蓉蓉）
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