瑞房业绩会：物业还没成熟 新天地今年不会上市
作者: 李雯露、见习编辑 张常旺     时间: 2014-03-20 01:47:44    来源: [ 观点网 ]

需要计划整个中国新天地跟瑞房之间未来的关系怎么安排。要是新天地明年下半年上市了，瑞房到底是处于控股还是管理的位置呢？

　　观点网 李雯露 见习编辑 张常旺 “我自己参与了很多经营和策略方面的推动，虽然很忙，但我觉得我是起劲的，做得很开心。” 瑞安房地产主席罗康瑞在2013年业绩发布会上如是说。

　　在其看来，2013年是瑞房的改革年，在这一年中国新天地开始独立营运，瑞房也逐渐向一个纯粹的开发商进行转变，这也即将加快其开发的步伐。过去的一年，瑞房在管理团队方面也进行了调整，而Brookfield团队的加入对于中国新天地的管理来说无疑是利好的。

　　罗康瑞透露，在经营模式方面，瑞房已经有所改变，将不再直接参与动迁。虽然以往的市中心旧区重建整体规划的经营模式依然很受政府欢迎，但是其也意识到了动迁对于资金的沉淀压力。其坦言，过去瑞房的营运模式最主要的困难就是来自动迁。

　　即便2013年取得不错的业绩，但瑞房还是比较审慎地将其今年的目标设定在130亿元，并且还未雨绸缪地提出一个新的三年计划。据瑞房方面介绍，三年计划最主要的一点就是要将管理，特别是项目的管理分进项目中去。为此，瑞房会成立一些项目董事会，也借此让决策更加到位和顺畅，掌控好时间和成本。

　　此外，罗康瑞表示，瑞房将继续推动知识型社区的开发模式，并且成立了专门的团队；在交通枢纽上盖方面，瑞房亦表示机会很多，将继续推行，而其信心正是自虹桥项目的市场接受度。

　　在谈及中国新天地时，罗康瑞介绍到，中国新天地现在已经完成了的商业物业有75万平方米，在建的430万平方米，所以面积加起来是有500多万平方米，而瑞虹新城今年也将有两块将交出来开发。

　　至于备受关注的新天地上市时间点，罗康瑞明确指出，由于今年物业还没有成熟，所以比较难上市，预期目标是在2015年下半年实现上市。

　　而黄勤道也就此介绍了新天地增加资产价值的方案，其指出，会将它一开为二来提高价值，一是通过整改，二是资产管理。而未来中国新天地的盈利增长点就不仅仅来自租金收入，还将依靠资产管理，尤其是在Brookfield的参与下，其资产管理能力也会越来越强。

　　而在介绍到2013年的业绩时，财务总裁尹焰强指出，瑞房去啊年业绩增加了104%，并且营业收入也趋稳定成熟，美中不足的是毛利率整体下跌了11%。

　　但其解释道，2013年重庆和佛山的项目比较多，这些区域的价格较低，也因此拉低了整体价格。但是，随着今明两年上海虹桥和太平桥项目的销售，平均售价会上升。

　　在负债率方面，尹焰强表示希望通过中国新天地的上市使负债率下跌到50%，并且希望在年中之前将大部分的负债问题解决。

　　在拿地方面，瑞房表示不会着急去买地，因为目前瑞房还有超过一千万平方米正在建，而其现在主要的目标就是尽快去推动现在的土地储备开发。

　　以下为瑞安房地产有限公司2013全年业绩会现场问答实录：

　　现场提问：其实想问一下你们瑞虹新城重建那里的地皮，你们估值的成本还是用回本身买地的成本，但是附近近期有新出了一块地，你们估计项目落成后毛利率会不会很高？对公司毛利率拉动会有多少？另外，新天地那边预计今年什么时候会上市呢？

　　罗康瑞：不可否认现在瑞虹新城已经是一个成熟的小区，在那里我们有很多块地，今年二号、九号地应该就会移交给我们，这两块地的面积也不小。至于你刚才说毛利率会不会提高，我相信会的，我个人还是看好瑞虹新城，因为瑞虹新城是上海内环剩下的少有的几块大地。现在在那里，我们设计了一些比较新颖的商业项目，比如太阳殿、月亮宫、星星堂。我相信那些项目建好后，楼价也一定会随之上升，而且交通也很方便。

　　就新天地上市时间来说，由于我们觉得今年物业还没有成熟，所以今年比较难上市。我们现在的目标是在2015年下半年实现上市，因为到那个时候我们的物业已经比较成熟。举个例子，到时虹桥交通枢纽也会落成了，我们的物业分别会在今年年底和明年年初陆续开业，其中有很多商场今年年中也都开业了。所以，我们觉得明年下半年中国新天地能够去上市，因为到时本身条件也比较成熟额，当然这个也要看市场是否适合。

　　现场提问：刚才罗先生说到明年的销售目标是130亿，其实相较去年就多一点，是不是定得太过保守呢？还是想着之后再调整销售目标？另外，加入了新的管理团队之后，整个管理模式是不是主要在资产管理方面？还是会有一些其他新的模式？中国新天地和瑞虹新城都会考虑投入一些资产，就整个来看，有多少资产可以给中国新天地购买的？最后，想问一下你们2014年的买地策略是怎么样的？

　　罗康瑞：130亿的销售目标是有一点点保守，但是我们不希望定一些到时达不到的目标，我们希望继续努力。因为今年的楼市是有一点点复杂的，前两个月大家的销售都是降低了的。总体来看，我对大陆的房地产市场仍然是有相当强的信心，但是短期的波动很难说。从长远来看，利好的一点就是李克强总理坚持要用市场作为主导，这也就意味着不会整天去调控楼市。他指出现在要建很多保障房，但保障房的建设步伐还不够。“十二五”的目标是3500万套，去年建好了580万套，今年是480万套，如果要建3500万套，每年起码要700万套才可以达到。我希望是接下来可以加快，因为保障房建设加快一点，政府调控的目标基本上是不需要了。

　　关于Brookfield管理团队的加入，主要是因为中国新天地扩张得很快，而我们自己管商业资产的人才和人手又缺乏。并且，不是说来香港就可以请到，因为现在大陆的营运模式很不一样，客人喜好也不一样。所以我们希望他们可以很快地帮忙我们将营运的管理系统推上轨道，并且，我们需要什么人才，他们就会尽量及时派人过来。这方面我们可以借助他们的经验和专长，我们不希望这么多资产建好了放在中国新天地，根本就没有办法做到我们需要的水平，这样也浪费了资产。

　　关于第三个问题，其实瑞房在转资产过去之前，我们也有考虑过这是中国新天地上市的一种方法，并不是说我们要用的东西就都给我们用，这不是很合理也不是很见效的，因为中国新天地本身有一个计划，当时也筛选过哪些东西是对于将来上市有利且需要的。如果是没利有不需要的那些，我们就会将它卖出去，这对于我们的计划来说也很有帮助。长远来说，瑞房只是一个跳板，可以转的就转到中国新天地一起上市，转不到我们再想其他办法。

　　黄勤道：其实我想回答刚才第二个问题，除了刚才老板说的那些之外，我举个例子之外，Brookfield在全球的伙伴、资源、租客有很多是符合我们的，我们之间也有过沟通，比如说Brookfield在美国是很好的零售商，它有130个商场在美国，并且跟很多零售商都有很紧密的关系，我们基本上将我们的计划放在里面，他可以随时给我们人才。Brookfield正在管理一千多亿元美金的资产，基本上全球主要的会计师楼，律师楼或者很多公司，它是我们很大的生意的伙伴。如果我们有一些写字楼，我们的租务可以由他们帮我们管理，就是大家可以一起合作，共享资源，提高我们的效率。

　　尹焰强：在买地方面，我们并不着急去买地，因为我们还有超过一千万平方米正在建。我们现在主要的目标就是尽快去推动我们现在的土地储备，但是刚才也介绍了，有一些城市仍然很希望我们去参与他们的老区重建工作，给我们的条件也很优厚。所以，我们会挑选长期适合我们的，现在我们也开始跟他们谈，如果可以谈成是最好了。因为那些项目不是我们马上要去动工的，就算谈好了也还要动迁，可能还需要一两年的时间我们才会去参与这个工作，这也在为我们今后做准备。

　　现场提问：首先想问一下罗先生，你之前有提到的新三年计划，具体内容是怎么样？制定这个计划的主要依据有哪些？实现起来有怎样的难点？另外，我们看到有一些消息说新天地在广州和青岛这两个城市也会拿一些新项目，所以想跟管理层确认一下以及这些项目目前的进展和规划是怎么样的？

　　罗康瑞：首先，我说说这个三年计划，这个新的三年计划是从2014年到2016年的。我刚才说到有一点很重要，我们的管理架构是希望用项目为本的做法，过去我们我们是通过总部来推动，但我觉得这是不太恰当的。所以，以后我们希望能够完全是项目自主去推动，当然总部还是需要给一些很清楚的目标跟指标给它。在这个范围内，项目自主去推动。

　　另外一点，就是我们现在也参考了很多内房股的成本和开发时间表，他们比我们便宜很多而且快很多，那我们一定要好好推下去。因为瑞房是一家开发商，不是投资物业跟管理的。那这方面我们一定要有跟内房股竞争的能力，我们不能只是说我们地段好，这个是不够的。我们一定要有竞争，所以，这个接下去三年可以看到我们在成本和时间上面会把握得更好一点。

　　还有就是我们需要计划整个中国新天地跟瑞房之间未来的关系怎么安排。要是新天地明年下半年上市了，瑞房到底是处于控股还是管理的位置呢？这个我们目前还没有定，因为两方面都有它的利与弊。所以董事会还要在这方面研究后再做决定。你刚才提到广州跟青岛，他们确实是是有跟我们联系过，但是还没有决定。

　　现场提问：中国新天地现在有60万平方米的面积，等到上市的时候这个规模可以达到多少？刚才说到毛利率到2015年的时候可能会有增长，大概可以达到怎样的水平？2014年毛利率的水平是怎么样？

　　黄勤道：从管理层来说，新天地的团队我们有几个考虑，我们当然觉得要做好中国新天地这个公司，无论是公司的资产还是资产的质量、盈利方面。这样，在市场上就不会让中国新天地有折扣，才会给瑞房带来最大的利益。我们当然心中60多万平方米的资产或者说一个数量来说，现在瑞房或者我们正在管理的有70多万平方米，这里面有部分资产是中国新天地很想买进来的。所以，我相信接下来中国新天地上市的时候，怎么样都会有超过100万平方米的体量。

　　就目前来说来说，我们的净资产是100多亿，总资产200多亿，但管理团队也不想用这个数去上市，这个量也不是中国新天地上市的量，瑞房现在70多万平方米在建，我们希望这里面的一些物业也是中国新天地在上市前可以买到的。

　　现场提问：今年没有参与动迁的那里会以什么方式拿地？是投地还是交给政府搞，你们只负责后面的开发？之前卖了个项目给中国人寿，那在新天地上市之前会不会还有类似的动作？有多少机会再买回来呢？其实去年瑞房的业绩还算可以，都不算差，有没有后悔炒了李进港？

　　罗康瑞：先说动迁的问题，我们现在的做法就是准备跟政府一起去做一个整体的规划方案，大家也知道，之后一定要经过相应程序的。我们希望可以跟政府一起做，但自己想要买的地我们还是要去参与拍卖，就算参与动迁也要去拍地的。

　　我们卖了一个项目给中国人寿，五年内我们是可以向他买回的，并且我们也有这样的打算。当然，很多保险公司都希望我们有很漂亮的资产，而这些刚才我们说如果不是我们自己公司想长期持有的，我们都可以考虑。

　　至于你说为什么炒了李进港，我没有炒他鱿鱼，是他自己辞职的。你觉得今年的业绩还可以，但我觉得很勉强，接下来还有很多工作要做。

　　现场提问：有没有打算投资前海？

　　罗康瑞：我不是很了解前海怎么做，所以暂时没有打算。



（审校：劳蓉蓉）
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