依托集团产业协同 招商欲做行业“狩猎者”
作者: 彭飞     时间: 2014-03-19 00:10:17    来源: [ 观点网 ]

“有时候现金为王的情况出现，可能是很多公司的灾难，但也是很多公司有所收获的好时机，希望这样的机会到来时，我们是狩猎者，而不是被猎者。”

　　观点网 彭飞 借助招商局集团的优势，以港口地产推动邮轮码头的土地获取，或许将成为今后招商地产增加土地储备的主要方式。

　　3月18日，招商地产在年报中明确表示，因大股东背景具备的“外部协同资源将给公司带来巨大的商业机会”。

　　就新的商业机会，招商地产总经理贺建亚在今年的投资者会议上表示，由于招商局集团是国内最大的港口投资企业，并且和所有沿海港口，以及一部分沿江的港口关系都很紧密，或者是重大的投资商，随着这些港口像蛇口一样进入产业转型升级期，招商地产将迎来巨大的发展机遇，并将在行业领域形成招商自己的特色。

　　贺建亚还强调，这将是招商地产特有的商业模式，并且这种能力很难被同行替代，虽然可开发的量不是无穷尽，但类似海上世界和太子湾项目在国内能做七到八个，也将保证招商可持续发展的基础。

　　另外，招商地产副总经理张林也提到，公司在完成蛇口海上世界的开发后，还将配合集团进行太子湾片区的开发。

　　据其介绍，蛇口太子湾是深圳除前海外的另一大发展项目，总计170万平方米的建筑面积涵盖了写字楼、商业、住宅、公寓、文化娱乐设施等，将是升级版的海上世界。

　　协同布局

　　除借助集团港口资源获取土地外，招商地产还将协同集团产业进行区域布局。

　　据贺建亚介绍，截至2013年末，招商地产已进入全国28个城市，公司阶段性布局城市数量目标为30个，由于所谓的布局方面基本完成，因此未来不会大规模进入更多新城市。

　　这种区域布局的设定，在一定程度上也来自于招商地产对当前市场的考虑。贺建亚就表示，当前政策面不悲观，但量价增速会放缓，同时城市分化会加剧，一线城市总体平稳，风险可控，但三四线城市，甚至部分二线城市市场供应过剩，存在风险。

　　贺建亚强调，招商地产目前会选择在已有城市进行深耕，并且在已有的城市也要做出资源配置的取舍，不会为了占领某个地方而占领，也不会为了留在一个地方保存颜面而留在那个地方。

　　与此同时，招商地产也在产品结构和不同类型城市的投资比重方面进行了调整。

　　首先在产品结构方面，招商地产从去年开始就降低了大户型比重，目前其90平以下、90至144平米，以及144平米以上的的产品结构比列为4：4：2。按照贺建亚的说法，“442是更为均衡的结构。”

　　而在投资比重方面，招商地产目前的一线、二线、三四线城市投资比重为35：50：15。

　　此外，招商地产还在复合产业园区方面有所涉及，据贺建亚介绍，目前这方面已经做了8个，总建筑面积约324万平方米。

　　具体项目则为，位于深圳的蛇口网谷、南海意库、光明科技园、TCL国际e城、位于广州的金山谷、清华技园、以及青岛蓝湾网谷等。

　　贺建亚还特别提到，蛇口网谷就是招商地产与招商局蛇口工业区一起合作的，并且已经成为目前南中国最大的移动互联网园区。

　　当然，就产业全区而言，贺建亚也坦承其复制性不会像商业地产那样容易，因此在这方面，招商地产将大力借助集团的产业优势。

　　“今后公司会和大股东招商局蛇口工业区一起协同，和招商局资本产业基金，招商局金融业等，为园区提供全方位、一站式的全程服务体系。”

　　商业学凯德

　　除住宅业务外，招商地产近年来也加大了在商业地产方面的运营和投入，并且2013年实现投资物业租金收入约7.7亿元，目前已建成的商业物业约110万平方米，在建面积约120万平方米。

　　对于在商业地产方面的投资策略，贺建亚认为，短期还是要实现有效的销售，实现现金流平衡和一定的利润阶段，中期在通过金融退出的方式来实现中期的循环利润阶段，这两种方式一定要循环，这也意味着资金沉淀会越来越多，但当然最终还是会逐渐过度到轻资产模式。

　　贺建亚还以已经运营的海上世界为例，“这个项目就是通过租售的合理配比来完成，首先销售一些不必要长期持有的资源，获取现金流的平衡，在留下一批增值潜力比较大的物业，尤其是通过运营管理能提升价值的物业，然后在资产价值达到一定程度时在套现。”

　　据其介绍，海上世界共计7万平方米的商业物业现在已经完成招租，如果当初以10万元/平米的价格出售，从而实现70亿元的现金回笼，并且实现高利润也是很容易的，但公司考虑到未来可持续增长的巨大潜力，因而没有舍得卖掉。

　　当初具有同样策略的还有招商局广场，贺建亚提到，“公司在去年也一度忍不住要出售，当时已经在市场上报价6.5万至7.5万/平米，但最终斟酌再三，还是决定先出租。”

　　不过，贺建亚也强调，公司在商业地产方面也不会一直盲目持有，因为没有任何东西是永远保值的，也没有什么东西是必须不能卖的，只不过要选择合适的时机、合适的方式出售。

　　此外，在商业地产运营管理方面，贺建亚对凯德商用极为推崇。其表示，凯德商用二三十年来在商业地产业务和金融业务的产融互动方面，有很多不错的经验值得招商去实践，双方也进行了项目的交流和学习。

　　融资能力与“狩猎者”

　　在融资能力与融资方式多元化日益备受各大房企重视的当下，招商地产也于去年成功打造了境外融资平台招商置地。

　　对此，贺建亚表示，招商置地是公司们搭建的一个海外高效融资平台，今后希望这个平台能实现快速的业务扩张，同时也承担着招商地产在海外寻求业务发展的可能。

　　资料显示，截至2013年末，招商置地在佛山、广州、重庆及南京拥有15个项目，未售或未预售的物业项目的可售建筑面积约559万平方米。

　　不过，对于招商置地目前的规模，贺建亚觉得还有待提高。其称，广州、佛山、南京和重庆是公司要深耕的城市，目前在佛山市场的占有率和贡献还可以的，重庆的规模也不小，但在广州和南京，无论是项目数量，还是利润贡献都不大，今后还要继续加强。

　　贺建亚还表示，除上述四个城市外，今后有新兴市场如果合适招商置地，特别是能利用外资有效的底价获取土地的城市，会让招商置地优先发展，但不会太多，只会选择两三个比较不错的城市。

　　而在海外业务方面，何建业强调，招商置地在今后一段时间内承担走出去的角色，但主要是和招商局集团在海外的业务发展取得一定的协同作用。

　　此外，由于境外融资平台的成功搭建，在加原本不弱的融资能力，使得招商地产在融资方面的优势更为明显。

　　据招商地产董秘刘宁介绍，2013年其全年综合资金成本为5.23%，同比下降了0.76个百分点，公司整体的融资优势还是比较突出。

　　不过，在当前房地产市场整体资金链偏紧的情况下，贺建亚认为，这种现状即是对招商地产的考验，也是机会，因为市场上已经出现一些中小开发商出让股权，寻求合作等局面。

　　“有时候现金为王的情况出现，可能是很多公司的灾难，但也是很多公司有所收获的好时机，希望这样的机会到来时，我们是狩猎者，而不是被猎者。”

　　贺建亚还强调，资金方面原本就是招商地产的一大强项，在未来还要把它塑造成真正的竞争力。

　　“我说的竞争力不是盲目的扩大负债率，或者把现金流用得更危险的境地，恰恰相反，通过和金融机构各方面业务的有效创新，公司将不再坚守一定要实现最低的财务成本，如果在坚守成本最低的同时，失去了很多机会也不行，在这方面公司会尽量有一些新的尝试，以合理的杠杆撬动利润。”贺建亚称。



（审校：劳蓉蓉）
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