中国奥园：今年目标150亿 不会调高商业物业占比
作者: 见习编辑 赵思茵     时间: 2014-03-19 00:08:08    来源: [ 观点网 ]

去年的销售均价有一定上涨，主要是由于商业物业占一定比例。但是未来不会调高其占比，将控制在45%左右。

　　观点网 见习编辑 赵思茵 3月18日，中国奥园地产集团股份有限公司举行2013业绩发布会。中国奥园董事局主席郭梓文、郭梓宁、执行总裁杨忠、副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬、首席财务官钟平、副总裁王曙煜均有出席。在发布会现场，奥园跨越百亿“门槛”之后的销售计划、销售策略以及对市场的看法都成为现场的热点。

　　中国奥园在业绩会上称，2014年销售目标为150亿，较其2013年100亿的销售目标增长50%，预计，2015年会有更大的增长幅度。

　　奥园3月17日发布2013年度的业绩报告显示，去年净利润7.52亿，而年度核心纯利(不包括税后投资物业公平值收益及非经常性收益)约为6.73亿，同比大幅增长约344.1%；每股基本盈利为27.42分。

　　此外，执行总裁杨忠还提及，去年的销售均价有一定上涨，主要是由于商业物业占一定比例。但是未来不会调高其占比，将控制在45%左右。而去年负债率为74.9%，对于未来的负债率，公司要求不超过80%。

　　土地储备方面，截至2013年，土地储备建筑总面积约为11.18百万平方米，建筑面积的平均成本约为1090元/平方米，主要分布在广东、沈阳、湖南、重庆、广西等地方。其中，49%的土地储备位于广东。奥园表示，现有充裕的土地储备可满足集团未来五至七年项目发展。

　　今年奥园拿地的计划也与去年差不多，准备投入的资金是50亿左右。而近期，奥园也会对北京、上海这些地区给予更大的关注。“北京和上海这两个城市主要还是关注刚需产品。”董事局主席郭梓文如此说到。

　　而在公司的借款成本上，中国奥园首席财务官钟平称：关于内地开发贷借款的利率，基本上还是维持在基准利率上浮20%到30%，也就是9%到10%之间。而公司海外发债，从我们2012年第一次海外发债到今年为止，发债利率是不断下降的。

　　“因为公司的业绩和规模也在不断地扩大，投资者也不断认同企业的发展，所以奥园的境外利率也是在不断下降的。综合起来，公司总的债务成本控制的比例，应该也是维持在11%左右的水平。”

　　以下为中国奥园地产集团股份有限公司2013全年业绩会现场问答实录：

　　现场提问：奥园的合同销售，2014年的目标是150亿元人民币，比去年多了一半，为什么会订立这个目标？有什么策略达到这个目标？

　　杨忠：2014年是奥园进入快速发展周期的第二年，我们早前也跟大家透露了，2013年是我们快速发展的第一年，实现了百分之百的增长，今年我们提出增长50%的销售目标，达到150亿。提出这样的目标是基于以下三点考虑。

　　第一，目前具备的土地储备以及开发的货量，能够满足奥园这150亿的销售目标。现在所有的开发，是在奥园集团三年开发计划中的，即2014、2015、2016年。每一个月、每一个项目卖多少，都有一个详尽的计划，所以这不是拍脑袋拍出来的，而是根据我们每个项目实实在在的开发情况做出的统计预测。目前，前期的投资已经做好了充足的储备。

　　第二，奥园已经有很成熟的开发模式和产品模式。奥园实行的是快速开发、快速销售的开发策略，同时我们执行的是商住双线的产品策略。这样的策略在制定是仔细研判了未来几年政策市场的，而且奥园的产品策略和开发策略也是经历了2012、2013年的市场检验的。所以，我相信在2014年也是我们实现目标的很好的保障。

　　第三，奥园执行的标准化产品开发模式。奥园有很完善的流程、制度，以及与之匹配奥园的操作团队，这也是我们这几年经过检验的。

　　另外还有一点，奥园的资金也很充裕，所以有十分充足的信心，2014年能够实现150亿的销售目标。

　　现场提问：刚才杨总说到，公司对2015、2016年是否已经有一个完整的计划，未来这两年的销售是不是还是按每年50%这样的比例增长？

　　杨忠：关于我们的快速增长，我们说从2013年，奥园进入了新一轮的快速增长时期，所谓叫一轮，肯定不会是一年，不会是两年，甚至不会只是三年，所以我们对2014年50%的增长非常有信心，目前我们看到2015年也会是一个较大幅度的增长，至于再谈到更远，谈到2016年的情况，起码从我个人的角度，我还没看到会影响到我们快速增长的因素出现。

　　现场提问：奥园今年拿地的计划大概是多少？

　　郭梓文：我们今年拿地的计划也同去年差不多，准备投入的资金是50亿左右，这也是为了今后每年能够持续一定比例的发展来奠定基础。

　　现场提问：奥园的项目和土地储备都集中在广东省，未来会不会发展其他的地区？如果有的话，大概会是什么地区？

　　郭梓文：就目前来看，奥园的投资策略主要是放在已有的区域里头，扩大延伸。奥园在现有的区域，主要布局在广东、重庆、沈阳、广西、湖南，以及昆山。奥园会在加大在现有项目的基础上扩大规模，同时奥园会关注一线和二线城市的布局，包括北京和上海。近期，奥园也会对北京、上海这些地区给予更大的关注。

　　现场提问：前面说到会对北京和上海更加关注，想问一下关注的点是住宅方面还是商业方面。

　　郭梓文：我们对北京和上海这两个城市主要还是关注刚需产品，我们认为这两个地方的刚需产品，在未来还是有很大的市场。

　　现场提问：公司现在商业物业方面自持和出售的比例是怎样的？

　　杨忠：奥园现在坚持商住双线。商业物业中含有三个产品线，第一个是主题和社区商业街；第二个是公寓和写字楼；第三个产品线是商业Mall和酒店。现在，第一类产品和第二类产品是全部销售的，这部分占到商业总货值的80%左右。酒店和商业Mall这个产品线大概占20%左右的货值。其中，持有的货值在每年的销售额中大概占8%左右。

　　现场提问：有分析认为，在中国的三四线城市商业物业有供应过量的问题，风险比较大，公司对今年商业物业的销售收入增长的预期是怎样的？会不会调整自持和出售的比例？有没有什么应对的方法，在布局上又是怎么考虑的？

　　杨忠：现在有一些学者、媒体预测，目前商业有一些过剩，但是从我们的产品线来看，商业80%是销售的，我们认为商铺、公寓、写字楼这一类其实在市场上风险不大。而主要担心过剩的在商业Mall上，这方面占的比例比较小，所以我认为，目前的这种商业和市场上的商业过剩，还不足以影响到我们的开发和销售。当然，关于奥园未来的商业布局，商住双线的开发策略还是不变，但是在商业的开发上，我们更要注意。

　　我们认为商业Mall的开发，无论在一线城市还是二线城市，其实都有机会，关键要抓好几个控制点。第一个控制点就是位置问题，位置一定要选好，哪怕在三线城市，也一定要选择核心的位置。第二个是规模问题，规模的大小以及要在一二三线城市需要做出差异化的定位。第三是商业Mall本身的业态定位问题，这就是大家现在谈到的，减少一些百货业态，增加一些体验式的消费，更能够贴近目前人们的消费习惯。

　　当然，商业开发的第四个要点就是本身的商业经营能力。

　　奥园在2013年也专门成立了商业集团，就是针对业态调整和开发能力，在这方面奥园在2013年取得了很好的整体性的提升。所以在未来商业的开发上，我们也更有信心，能够应对市场出现的形势变化。

　　现场提问：商业物业的销售收入增长有什么样的预期？

　　杨忠：2014年总体的商业销售收入占总的销售收入的比例也大致是在45%左右。

　　现场提问：刚才您说今年开发主要还是以商业物业为主，土地储备里，住宅物业的土地储备占到了68%，是不是可以解读为这一部分今年会留到以后再开发，还是如何？

　　杨忠：关于我们的商业比例，刚才谈到，我们预测的商业销售比例会占到总销售的45%左右，我们在未来的三年计划，这个数值估计在40%左右。就是说我们2014年的商业比例和总体的四六比例略高一点，但是这个属于项目正常开发节奏所致，正好这段时间商业的比例稍微多一点。

　　至于土地储备，其实这和我们的四六比例是正常的，你看到土地储备比例，住宅是占68%，商业占24%，但是这个比例是一个面积比，实际上商业的价格比住宅价格普遍要高。假如按价格高一倍的话，这个数据是基本符合四六比例的开发比例定位。

　　现场提问：之前杨总说奥园已经进入快速开发、快速销售的第二年，现在看来，成都、杭州等一些城市出现了局部楼盘降价促销的情况，奥园未来会不会为了加快销售而降低售价或毛利率？

　　杨忠：奥园目前为止还没有考虑一个降价的策略安排。我们认为前一段杭州，以及现在北京的个别楼盘出现降价的情况，这都不是一个普遍的现象，但并不代表未来房价会大幅的走低。关于今年的毛利率，我们总体预测是和2013年基本相当，还是要达到30%以上。

　　现场提问：今天公布了全国70个大中城市的房价，在您看来广州城区今年的价格，尤其是下半年，有没有往下走的空间？奥园针对的是刚需客户，今年房贷开始收紧，但刚需客户对房贷和房价的敏感度是非常高的，在这种情况下，预期价格是往上走还是往下走？

　　杨忠：第一个，我认为像广州这样的城市基本上是稳定的，波动会有，但不会有大的调整。针对广州可能会出现今年一季度偏低，然后逐步回暖的态势，我认为不会出现比较大幅度的降价问题。

　　第二个，刚才谈到国家的新的信贷政策对刚需购买力的影响问题。其实今年以来，国家的信贷政策应该是对各类房地产的投资、买卖和成交都是有影响的，不仅仅是刚需问题。我认为对刚需的影响跟其它的产品基本上是差不多的。对于我们的产品来讲，刚需、商住这类产品线在市场上的销售的热度，都是经过了市场考验的，对此我们始终是有信心的，一切的政策变化都是在我们的预料范围内。

　　第三个，关于今年的价格策略问题。奥园今年整体均价估计会比2013年略有增长，这种增长主要原因表现在产品结构上的增长。而对于今年总的价格策略，奥园暂时没有做降价促销的打算，但是作为一个在市场经济环境下运行这么多年的开发商，我们也会十分敏锐地关注市场的变化，及时根据市场情况，根据我们竞争对手的情况，以及自身的情况，在合适的时候采取合适的应对措施。

　　现场提问：之前说奥园2014年的均价会有所增长，是不是因为低密度住宅的占比今年会提升？

　　杨忠：刚才我们讲到2014年的均价会比2013年略有增长，这个增长主要表现在结构上的，这个结构上的增长不是低密度的增长，主要是商业产品，商业产品的占比增大。但是商业产品方面，我们是有三个产品线的，社区和主题商铺的毛利率是比较高的，但是商业公寓和写字楼的毛利率跟住宅是大致相当的，这些产品的价格会比住宅价格高很多，但是并不代表这种公寓的毛利率也会高很多，所以你会看到我们的均价有所增长，但是毛利率还是和去年大致相当。

　　现场提问：奥园的负债率还是有上升的，两年内要还的债也比较多，而且还有信托，奥园未来的负债率目标会保持在什么水平？

　　陈嘉扬：有关负债率的问题，奥园2013年年底的净负债率是在64%，这个比例虽然有所增加，但是在这个行业里面还是属于中低的水平，奥园的净负债率的目标是控制在不超过80%。

　　现场提问：公司现在大概借款成本是多少？因为近年来在海外发债比较多，成本是不是有所下降？近几年的信托和贷款政策的影响，内房企业借钱可能也会有一些压力，不知道管理层怎么看这个问题？

　　钟平：关于内地开发贷借款的利率，基本上还是维持在基准利率上浮20%到30%，也就是9%到10%之间。而公司海外发债，从我们2012年第一次海外发债到今年为止，发债利率是不断下降的。

　　因为公司的业绩和规模也在不断地扩大，投资者也不断认同企业的发展，所以奥园的境外利率也是在不断下降的。综合起来，公司总的债务成本控制的比例，应该也是维持在11%左右的水平。

　　现场提问：一线城市的地价会越来越高，发展商投地之后，如果说商业地产发展越成熟的话，自持应该比散售能带来的长期收益会更高，所以想问问管理层，对国内商业地产资产证券化未来的空间以及走势有什么样的看法？或者随着国内的商业地产发展日趋成熟，会不会逐渐提高自持的比例，来最大化地利用土地的收益？

　　郭梓文：关于商业物业证券化的问题，我们公司管理层也研究过这个问题，我们认为目前奥园的规模是处于一种正在发展的上升期，当我们的规模到达一定的程度以后，商业的比例也到达一定的规模以后，把商业资产证券化是一个很好的选择。

　　但目前由于我们的商业资产规模还不算太大，自持的物业还不算太多，我们目前主要的经营战略还是以销售为主，自持为辅，所以我们还是先把目前的物业以销售为主，保持一种良好的现金流为我们的主要策略。

　　现场提问：从2010年开始，国内的住宅调控趋紧，地产商逐渐把钱和精力投到没有调控的地方，所以才导致商业地产更加繁荣。但是今年总理工作报告中已经不再提房价调控的控制，而转向分类调控。是不是说明有些地方住宅的调控会趋松？奥园会不会把更多的精力和资产投入到住宅方面？

　　郭梓文：大家也看到，前两年由于国家政策的调控，催生了很多地产商都做商业地产。现在新的政策出来以后，整个政策环境相对来说宽松了很多，有可能住宅调控也会越来越宽松。

　　奥园在做商业布局的时候，会很慎重地选择商业的位置和地点，一般要做商业的自持物业，地点是十分重要的。我们起码在两年内保持商住双线开发的经营模式，以及快速开发、快速销售的经营特点是不会变的，当然我们也会密切关注整个政策环境的变化，我们认为在两年内，政策层面会保持一种相对宽松、平稳的态势。



（审校：劳蓉蓉）
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