　　欧阳捷：尊敬的各位来宾，我今天向大家分享一个题目“百年住宅”。前面的演讲嘉宾谈到了一个话题，就是未来二胎放开，三房可能会成为新的主流，当然这个时间可能会比较远，但是有些事情没有远虑必有近忧，所以人在思考这些问题的时候要有前瞻性。怎么前瞻呢？我在这里讲一个小的想法，从我们整个房地产的大趋势来看，未来的需求其实还是非常大的，陈淮老师刚才已经讲过这个观点了。在这种情况下，国家对于房地产的调控，在表面上看起来没有很多新的政策出来，但是实际上在我们整个的市场资金链的供给上，以及在我们政策的引导上，其实还是有很多的动作在影响着。所以在这种情况下我们也在思考，什么样的产品是我们未来的年轻人所需要的，特别是类似于我们可能手上有一定的资金，有一定的余力，但是我们买房可能面临未来的一些重大风险的前提下怎么来考虑。

　　目前中国房地产，特别是住宅市场存在的主要问题，第一，生命周期短，我们现在普通的住宅设计寿命是50年，但是现在有很多房子的使用寿命远远到不了50年，而我们的产权是70年。第二，质量通病非常多。第三，换房成本高，我们今后的置换成本越来越高，包括房地产税的出台，会加大我们的置换成本。还有一个，我们换房的时候忽略了一个成本，就是装修成本，你第一次买房要装修，第二次买房还要装修，这个装修的成本影响还是非常大的。另外，从环保节能的角度来看，也造成了很大的浪费。以我们新城为例，新城建造的房子，我们90%的客户都是需要装修的，每户产生的装修垃圾1.5到2吨，80%为水泥。在这种浪费的情况下，我们怎么选择一种更新、更好的产品来推向市场？

　　这个解决的方案就是我们提出的新的概念——百年住宅。当然这在国内还是一个新的概念，它包含了三个主要的层面：

　　第一个叫百变魔方，就是我们的魔幻空间。我在这里可以给大家讲一个假象，比如说我们有一对年轻人，他如果在父母的支援下，他可以买一套100平米的房子，那么这套房子他怎么办呢？在他单身的时候，他可以使用其中的40平方米，而把剩下60平方米出租在他们两个人的时候，他可以选择使用60平方米的面积，这时候他可以把剩下40平方米拿去出租。等到他生了小孩，带来了父母，这时候他把100平米全部收回来自己用。再等到小孩大了，上学了，或者说出去了，父母回老家了，这时候他又回归到60平米。所以我们讲，这个整个过程是一个百变魔方的过程，在这个过程中，所有房间的布局全部可以自己来调整，不需要依靠装修公司。那么怎么做到呢？这里面的技术我们可以给大家分享。其实我们是通过这种魔方式的组合，来解决了这样的问题。首先我们有一个大板应用，可以取消剪力墙，这样在内部的空间可以自由的分割。内部的大空间可以灵活移动，而且由于板力的增加，楼上楼下的隔音也增强了。同时我们还使用分离式管井，有一部分管线在公共区，还有一部分在室外，这样使得我们的物业维护不需要进入家庭。内部可以才能轻质隔墙来隔开，满足不同家庭的生命周期的需求变化。第二个技术是PC技术，就是利用工业化生产的模式，在国家建设部目前的支持政策还不到位，它的技术使用上可以采用把面砖铺在模板里面，再把再把窗户框放在模板里面，然后浇铸水泥，使得窗户和外墙结为一体，解决了渗漏问题，解决人工在制造房屋过程中手工的误差。但是它的成本会相对高一些。这样的生产，可以在工厂生产，然后到现场拼装，像搭积木一样。第三个是IS技术，IS技术是什么概念呢？它是一个支撑体和填充体的有效分离技术。这种有效分离技术就是在内墙使用支撑体，在支撑体之间使用连接件，把我们的轻质隔墙受和连接件用螺丝联系在一起，这样在家里我就可以通过螺丝刀解决我的内墙调整。这种性质不仅使得你的二次装修问题得以解决在你的内墙调整、分割的时候就有可变性。我们在这里面还有一个简单的概念叫六面架空，使得你的管线在你的隔墙空间上方都可以走通。

　　第二，我们现在提出绿色屋宅的理念，包括除风、除霾的新风系统、地暖系统、全屋直饮水系统、同层排水系统，它也可以解决对楼下家庭的干扰。另外使用呼吸砖的技术，可以吸收室内的甲醛，降低室内的异味。

　　第三个是人性化的建筑。我们前面有嘉宾讲到要对客户体验更加看重，那么怎么解决客户的体验？我们在住户住进这个住宅之后，对人性化的研究是比较多的。第一个是采用整体住房的技术，整体厨房就是利用工厂化的生产，杜绝现场的人为操作，提升现场产品的档次和精度。这种设计兼顾了现场人性化的操作流程，包括所有的厨房间的各个物品、部件的搭配，都是完全坚固了人手的操作方便性。我们在精装修方面，设计师缺乏这方面的经验，他不是家庭主妇，他对在灶台上摆多少电源插座是没有概念的，等我们的小家电越来越多的时候，在厨房里就要使用拖线板，这是非常不合理的。在我们的整体厨房设计方面把这些问题统一不免了。另外还有防油污板，我们采用的是整面的防油污板。现在有很多企业的防油污板是不锈钢的，它在装修的时候对装修的结构和设计是有影响的，它不是一个整体的设计概念，是一个硬嵌上去的东西。我们现在采用的防油污板是塑料材料，但是它是耐高温的，它与墙砖的材质看上去是一致的，整体的设计是没有瑕疵的。另外还有超静音的大型水槽，还有整体卫浴，我们采用一体设计墙板和拖板，也是工业化进行生产，这种做法可以拒绝漏水、防止溢臭。我们现在在住宅中经常会做一些闭水实验，有了整体卫浴之后，闭水实验问题都可以解决了，基本上不用去做了。另外一体化的洗漱台，可以解决传统洗漱台发霉、变色的问题，我们经常看到台盘的下方使用的是胶水，台盘是下挂式的，它就需要用胶水打，国内的胶水一般半年到一年，国外一般两到三年就会变色、变黑，产生细菌。但是我们做的是一体式的，就不存在这个问题。另外还有三面镜箱，这种镜箱出来没有死角。另外我们在调整整个空间的时候，我们希望有更多的收纳空间。昨天我参观了广州的一个项目，这个项目声称是豪宅的项目，卖到五六万一个平方，一套房子290平方米，但是它的收纳空间非常小，特别是主人房房间很大，但是衣帽间很小。我们在建房的时候设计了很多的收纳空间，包括还有老人凳。包括在阳台上的设计，我们这个阳台既是一个生活阳台，又是一个洗漱阳台。在这种情况下，我们也要考虑到阳台的通风、排湿，包括晾衣架配合阳台的收纳空间都有所考虑。

　　新城集团的百年住宅的探路，目前是跟中国建设部中国建筑标准设计院进行合作的，另外也与日本的知名公司在进行合作，担任我们的百年住宅战略顾问，我们在江苏也建立的实验基地，实验基地的产品已经出来了，另外我们今年的项目就要在新产品上落地，今后如果有机会，欢迎大家能够到现场去观看，指导我们的工作。

（审校：劳蓉蓉）