　　从政策面来讲，宏观的经济目标，我们还没有看到政府想大力把房地产压下去的动作。这么多年来，现在的经济是在往下行的阶段，以前我们的目标都是GDP增长8%，现在已经降到7.5%了，这个经济增长率在世界范围来讲还是比较高的，但是在中国来讲还是说明增速在放缓了。另一方面政府要保证通胀率不要过高。在经济发展方面，政府不容忍房地产市场有太大的波动，如果出现了调控过急，使房地产出现一个明显的下调，对整体的保经济也是不利的事。

　　对房地产有影响的政策，首先是双向调控，这一届政府在这方面比以前更现实了，以前的政府是不管不同区域的差别，都是一刀切的方式。双向调控是根据当地的实际情况，如果你的房价比较高，供求关系还是比较紧张的，在调控方面，地方政府可以紧一点。但是如果在已经下滑了，中央政府不会太多的要求调控政策不能松，未来应该有一个差别化的对待。第二，长远来讲，城镇化的过程中，对房地产有一个比较大的推动作用，就是三个一亿人。这三个一亿人包括原来已经进入城市的，但是还没有城市户口的，另外一个就是棚户区，这也是未来发展的重点，另外就是中西部地区的城镇化发展。第三个方面是房产税现在已经改名了，叫做房地产税。现在要先从法理上解决这个问题。我觉得搞立法应该稀有一个过程，从房产税变成房地产税以后，以后从落实到征收，这个过程会有一定时间，我估计在今年内完成的可能性并不是很大。第四是住房保障会继续加强。从政府的政策上来讲，未来我们看到比较清晰的就是有可能会分成三个层面，一个是保障房的供应量会增加，解决中低收入人群的借助问题，另外从去年开始，北京推出一个自住型商品房的概念，我想在未来有可能在全国很多地方都会有这样的做法。这是共有产权住房供应，所谓共有产权就包括私人的，也包括政府的，因为你自住型商品房，你就是低价买回来，以后卖出去的房价，有一部分是要给到政府，这就是有共有产权的概念。这就是为了保障一些中产阶级，你没有资格去买到保障房，但是如果你需要置业，从政府的角度上来讲，也可以有一个帮助给到你。但如果解决了这两部分之后，再往上的一些纯商品房，政府就有机会交给市场了。如果最低收入和中层收入的人的问题不解决，你想卖得多贵，我想政府也不会同意。

　　从信贷来讲，过去这几年，除了2009年和2010年适度宽松的情况下，其它时间基本上都是稳健的信贷的态度。今年信贷是适度收紧的，我感觉今年是稳中偏紧的。这个感觉是怎么来的呢？从今年年初我们就明显感觉到，银行的放贷的力度相比往年是比较紧一点的，有些城市首贷基本上都是基准利率了，还有基准利率往上浮的。以前最好的时间是打7折的，现在已经完全没有了。从银行的放贷方面，这个时间也很长，我们的房子卖出去之后，要等银行批这个款还要等比较长的时间，所以从银根方面，我认为今年还是比较紧张的。

　　总结了一些政策之后，我再讲讲今年的情况。今年头两个月，我们统计了40个城市，新房的成交面积相比去年有所下跌。整体房地产的形势，我并不是太乐观的，但我也并不悲观，只是从整体的成交量来讲，预期会有所调整，从今年前两个月的成交情况我们看到，比2013年的头两个月已经跌了15%。过去这么多年，3月份是一个比较特别的月份，3月份对于全年的成交量是有一个预兆作用的，这个表上红色的部分是3月份的成交量，黑色这个点是年度的均值，从2009年到2012年，我们看到3月份的成交量跟全年的均值的关联度是非常大的，除了2013年，因为2013年3月份出台了国五条，使得3月份的成交量暴涨，所以2013年3月份的成交量很高，但是均值并不是很高。从今年3月份这一周的情况来推断，3月份整体应该比去年的均值下降17%左右。这跟头两个月和去年相比整体成交跌15%，这个幅度是差不多的。从这个角度来看，我们统计的这40个城市，应该它的成交均值也会降低，所以今年的情况并不乐观，因为成交量下跌对于开发商跑量、现金流方面都会带来一些影响。整体来讲，3月份的供应量、成交预期应该会和去年持平甚至下降。所以我们看到2014年的开局并不是很好。

　　从销售目标来讲，很多开发商基本上还是偏乐观的，大部分的开发商都预期了它有一个下手额的增幅，有一些增幅还是比较大的，今年都想有百分之三四十的突破。那能不能做到呢？这要看开发商有多少货量要推出来，但是有多少货量也不代表市场能够完全消化。开发商是乐观的，但是市场表现并不是那么乐观。

　　我们给房企的策略，我们建议开发商要加速周转，今年的现金是比较偏紧的，所以这一块非常重要。另外从投资的布局来讲，中长期来看，一些中小城市因为有城镇化的因素，它还是会有所上涨，但是短期来讲，高库存的一些城市还是比较紧张的。另外要抓住棚户区改造这个方向，未来这一块应该是房地产商要关注的，怎么去配合政府在棚户区的改造，因为这也是政策的一个配套。从户型方面，从长远来讲，现在计划生育政策的改变，单独二胎的政策放开，未来户型要做一些改变，可能家庭结构会从三口之家转变为四口，所以他的需求会从两房转变为三房。随着人口政策的放开，这种户型的选择方面也会有所改变。

　　对购房者来讲，也要谨慎一点，因为最近二三线城市也有一些供大于求的情况，当然最终买不买房还是要看购房者自己的决定。购房者如果能力足够的话，有可能他会选择一步到位，就是三房的量需求会增加。对于一线城市来讲，我们基本上还是看好的，我们觉得对于一些一线城市，购房者还是适当的可以考虑入市，从整体的需求量和人口迁移的角度来讲，我很难看到一线城市的楼价会下调的势头。所以有钱的如果想入市，现在也是一个考虑的时间。

（审校：劳蓉蓉）